Licencia de cambio de uso

Licencias de cambio de uso

Esta licencia sirve para autorizar los cambios de uso, como por ejemplo, de local comercial a vivienda. En el caso de licencias de cambio de uso que traigan asociadas obras, se deberá actuar conforme a lo que se determina en el apartado de obra nueva en general.

¿Quién puede pedir la licencia de cambio de uso?

Cualquier personas física o jurídica.

¿Quién puede solicitar la licencia de cambio de uso y qué documentación necesita aportar?

En el caso de realizarse por un representante:

• Poder del representante legal, en caso de ser una persona jurídica.
• Modelo de autorización de representación, en caso de ser una persona física.

¿Qué documentación se necesita para realizar el trámite de la licencia de cambio de uso?

Para solicitar el trámite de la licencia de cambio de uso, se necesitará:

• Una autorización de la comunidad de propietarios, si es que el trámite incluye realizar obras de reforma y/o ampliación que afecten a elementos estructurales y/o fachada.
• Un certificado emitido por un arquitecto o arquitecto técnico que acredite que el edificio o parte del mismo, con objeto de legalizar o realizar un cambio de uso, es apto para el uso que se pretende utilizar. El certificado debe dar conformidad de cumplimiento de la normativa aplicable y, con especial referencia, al cumplimiento de las condiciones de estabilidad, solidez, aislamiento térmico, acústico y normas sobre accesibilidad y prevención de incendios y habitabilidad.
• También se necesita la escritura de la constitución de la sociedad y poderes del representante, en el caso de que se trate de una sociedad.
• Un Estudio de Seguridad y Salud convenientemente firmado, o un Estudio Básico, en su caso.
• Una ficha justificativa de la obtención del presupuesto de referencia (PR) o un documento equivalente firmado por el técnico, según el cumplimiento de la Ordenanza fiscal nº6 y nº17.
• Adjuntar fotografías de la finca, en las que se muestren la fachada e interior, firmadas por detrás por el promotor (el dueño).
• Nombrar una Dirección Facultativa que asuma la dirección y el control técnico de la ejecución de la obra. Es el asume técnico competente.
• Así mismo, el Proyecto Técnico de Telecomunicaciones, en caso de ser necesario, y debe cumplir el Decreto 1/1998, sobre infraestructuras y servicios de telecomunicaciones.
• El Proyecto Técnico, firmado por el promotor y por los técnicos competentes, por duplicado.
• Un plano de emplazamiento del Planeamiento Vigente, el cual debe firmarse.
• El famoso cuestionario de Estadística de edificación y vivienda. Se adjuntarán dos copias.
• Una solicitud para la construcción del alcantarillado o un certificado técnico de la existencia y suficiencia de esta conexión para el uso a realizar. Éste último debe tramitarse con SOREA (Barcelona).
• Un plano detallado con el mobiliario urbano y, en caso necesario, se tendrá que aportar el documento de solicitud de retirada del mismo. En caso de que no exista mobiliario urbano afectado, debe justificarse.
• Un documento justificativo del pago de la Autoliquidación de la Tasa por licencia urbanística (1,5% Presupuesto de Referencia (PR), el cual lo generará y entregará por la oficina gestora (en el caso de la población de Rubí, lo generará y entregará la oficina gestora de Rubí de la Diputación de Barcelona)

¿Cuánto cuesta solicitar la licencia de obras para cambio de uso?

En este caso, nos referiremos a la tasa de la ordenanza fiscal. Para el Ayuntamiento de Rubí, acudiremos a la tasa que se fija en la ordenanza fiscal número 17.

También es necesario abonar el ICIO (Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras), correspondientes, en el caso del Ayuntamiento de Rubí, a la ordenanza fiscal número 6.

¿Hay que hacer algún depósito como garantía de las obras?

Sí, los Ayuntamientos suelen solicitar garantías por si se produjeran desperfectos en la Vía Pública y por la generación de residuos procedentes de la obra o construcción.

En el caso del Ayuntamiento de Rubí, exigen las siguientes garantías:

• Para los posibles desperfectos generados a la vía pública, se fijará una fianza del 2% del Presupuesto de Referencia (Pr).
• Residuos de la construcción, que suponen un cúmulo de 11 euros por cada tonelada de residuos previstos en el estudio de gestión, con un mínimo de 150 €, según establece el Decreto 89/2010, de 29 de junio, por el que se aprueba el Programa de gestión de residuos de la construcción de Cataluña (PROGOC). El PRGOC regula la producción y gestión de residuos de la construcción y demolición, y el canon sobre la deposición controlada de los residuos de la construcción.

Hay que recordad que, cuando se presente ante el ayuntamiento, junto con la solicitud de la licencia de obras, hay que adjuntar un documento de aceptación firmado por un gestor de residuos autorizado para garantizar el correcto destino de los residuos separados por tipos. En este documento debe constar el código de gestor, el domicilio de la obra y el importe recibido en concepto de depósito para su posterior gestión.

Forma de pago

Se debe acudir al banco, a las entidades colaboradoras con el Ayuntamiento. La constitución de las fianzas se realizará mediante tarjeta bancaria en la Oficina de Atención Ciudadana (recomendamos pedir cita previa) o, si se trata de una empresa o autónomo, a través de la Ventanilla Única Empresarial (FUER) de Rubí.

¿Qué ordenanzas fiscales estoy obligado a asumir?

La ordenanza fiscal número 6, sobre el ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras)  y la tasa para licencias urbanísticas número 17.

¿Qué límite de respuesta legal da el Reglamento?

Se da un límite de respuesta legal de 2 meses, en cumplimiento del art.81 del Reglamento de obras, actividades y servicios de los entes locales.

¿Cuál es el procedimiento que hay que seguir para para presentar una licencia de obras para cambio de uso?

El primer paso para presentar una licencia será solicitar cita previa en la Oficina de Gestión tributaria de la Diputación de Barcelona, en su página web, para recoger la autoliquidación de la tasa correspondiente, aportando esta instancia debidamente cumplimentada.

Una vez se haya liquidado la tasa a la entidad bancaria, se podrá iniciar el trámite, presentando la documentación necesaria en cualquiera de las Oficinas de Atención al Ciudadano o en la Ventanilla Única Empresarial del Ayuntamiento de Rubí.

Además, se tienen que constituir las fianzas que, si se pagan con tarjeta de crédito, pueden liquidarse en la misma oficina del Ayuntamiento. Antes de que se otorgue la licencia, será necesario que se haya constituido las fianzas en concepto de residuos de construcción y demolición y en concepto de desperfectos en la vía pública.

Si se va a ocupar la vía pública con sacos, contenedores o andamios, también será necesario obtener, previamente, el correspondiente permiso de ocupación especial del espacio público, así como para cortar la calle parcial o totalmente.

Si el edificio o vivienda en el que se va a intervenir se encuentra incluido en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Arquitectónico y Arqueológico (de Rubí), se deberá cumplir la normativa específica del mismo y, en especial, deberá completarse la documentación con aquella detallada en los artículos 21, 22 y 23 del citado Plan Especial. En aplicación de la Ordenanza Municipal, para tramitar licencias en parcelas afectadas por el Plan Especial de Protección del Patrimonio Arquitectónico y Arqueológico de Rubí, será necesario que, la Comisión de Patrimonio, apruebe el proyecto, previamente, a la concesión de la licencia.

Si se trata de un proyecto de Obras Mayores, deberás presentar la siguiente documentación:

• Una memoria donde se describa e indique todos los datos que no pueden representarse en los planos.
• Una justificación de la normativa de obligado cumplimiento y que se ajuste en el Planeamiento urbanístico vigente.
• Un cuadro de superficies útiles y construidas. Cálculo del número máximo de viviendas (en su caso). Ficha resumen de superficies útiles y construidas.
• Justificación del cumplimiento del Plan General de Ordenación.
• Justificación del cumplimiento de las ordenanzas.
• Justificación del cumplimiento de la habitabilidad de las viviendas, conforme al Decreto 141/2012.
• Justificación del cumplimiento de la normativa térmica NRE-AT-87.
• Justificación del cumplimiento de la normativa acústica del NBE-CA-88.
• Justificación del cumplimiento de la normativa sísmica NCSE-02 de Construcción Sismo resistente (se podrá entregar también integrando el Proyecto de Ejecución).
• Justificación del cumplimiento de la CPI-96.
• Justificación del cumplimiento de la normativa sobre prevención de incendios CPI-96.
• Accesibilidad. Decreto 135/95 sobre supresión de barreras arquitectónicas (en su caso). Justificación del cumplimiento del decreto 135/95.
• Se entregarán las fichas técnicas de los servicios de fontanería, los cuales, también se pueden entregar integrados en el Proyecto de Ejecución.
• Se entregarán las fichas técnicas de electricidad, que también se pueden entregar integradas en el Proyecto de Ejecución.
• Galerías o pozos. En su caso, indicación de galerías subterráneas, minas de pozos o pozos que existen en la finca (art 24.2.h de las OME del PGM)

¿Qué documentación gráfica es necesaria presentar?

Se podrá presentar la documentación complementaria que se considere oportuna en cada caso particular pero, cómo mínimo, para poder informar a las licencias solicitadas, se debe presentar:

• Un plano de situación a escala 1/2000. En este plano es donde se localiza la parcela. Se puede extraer del Planeamiento vigente (PGO, Plan Parcial, etc...).
• Plano de emplazamiento a escala 1/500. En este plano, se representará el emplazamiento de toda la manzana, en el que se expresará, de forma indubitable, la situación de la finca en relación a vías públicas y particulares. Además, se acotará la distancia de las obras al eje de la vía pública y la anchura de ésta, así como la relación con la calle más cercana y se indicará la orientación, las alineaciones, rasantes oficiales y, si se procede, el perímetro del patio central de la manzana.
• Plano de parámetros urbanísticos a escala 1/500 o 1/200. En este plano es donde se justificarán los parámetros urbanísticos del planeamiento vigente y los límites del cálculo de las superficies construidas (sotarrasante y sobrerrasante) que computan por el empleo y la edificabilidad.En el caso de edificaciones con alineación de vial se acotará, como mínimo, la profundidad edificable y se grafiará oportunamente la alineación oficial y las posibles afectaciones por ampliación de vial.En el caso de edificaciones aisladas, se grafiará de forma específica la superficie real del solar (de acuerdo con el plano topográfico) y las distancias mínimas a umbrales.
• Plano topográfico y edificaciones existentes a escala 1/500.Debe figurar la topografía y las construcciones existentes y fincas colindantes.Las curvas de nivel deben tener una equidistancia mínima de un metro, en el que se indicará la vegetación y edificaciones existentes.Se indicará los canales de accesos a los servicios y conexiones.En el plano de las construcciones existentes, se grafiarán las fincas colindantes, con expresión de los datos suficientes para poder apreciar los posibles condicionantes que, para la licencia solicitada, puedan derivarse. En concreto, hay que indicar la situación de transformadores cercanos. Además, en este plano, o en el de emplazamiento, es necesario también es necesario grafiar de forma detallada el mobiliario urbano existente en el entorno del edificio a construir, especialmente en el tramo de su fachada.
• Planos de plantas, secciones y fachadas, a escala 1/50. Los proyectos que, por su tamaño se representen a 1/100, tendrán que desarrollar a 1/50, como mínimo, aquellos espacios destinados a estancias de viviendas. Excepcionalmente, en el caso de edificios industriales de gran tamaño, se pueden presentar planos a escala 1/200, siempre que los planos de fachada y de los elementos singulares (vestíbulos, oficinas, vestuarios, etc.) se presenten a 1/50 .
• Planos de las plantas,  los cuales, estarán acotados y, en ellos se anotará y se detallará minuciosamente en forma gráfica y numérica todo lo necesario o conveniente para facilitar el examen y comprobación en relación al cumplimiento de las ordenanzas aplicables. Concretamente, se acotarán todos los elementos constructivos, espacios compartimentados, paredes, tabiques, vanos, ancho de la escalera, número de escalones y dimensiones; rotulación de los diferentes espacios compartimentados, indicando superficie útil; superficie de porches y terrazas, superficies construidas por vivienda y por planta, incluyendo los espacios comunes y cuadro resumen de superficies construidas y útiles (cumplimiento del programa funcional y del decreto de habitabilidad).
• Planos plantas de distribución. En función de la envergadura del proyecto, se puede incorporar en los planos de plantas de cotas. Se indicará el mobiliario, sanitarios y aparatos elevadores; aparatos y mobiliario de cocinas, chimenea (si la hubiere); chimeneas, shunts y desagües; y elementos de protección y evacuación contra incendios, etc.
• Plano planta cubierta. Se indicará la cámara de maquinaria del ascensor, chimeneas, sumideros, canalones y cumbreras; juntos de dilatación, pendientes, y en su caso, reservas para instalación de placas solares, sistemas de climatización, antenas y zonas de tendederos.
• Secciones generales y fachadas de patios a escala 1/50 o 1/100 según proyecto. Las secciones serán acotadas, al menos, una de ellas realizada por la escalera) y desarrollo de las paredes de los patios. La indicación de los parámetros reguladores del planeamiento vigente (cota de referencia, altura reguladora máxima, terreno natural, terreno modificado...). Se debe indicar en planta por donde están hechas las secciones.
• Fachadas del edificio a escala 1/50 o 1/100, según proyecto, con el nombre por referencia a calle. Indicación de los parámetros reguladores del planeamiento vigente (cota de referencia, altura reguladora máxima, terreno natural, etc.

¿Qué ocurre si necesito adjuntar más documentación al expediente?

Durante el trámite del expediente, si es necesario aportar documentación complementaria o se tienen que subsanar deficiencias requeridas, existe un trámite específico llamado “Respuesta a un requerimiento de subsanación y/o aportar documentación a un expediente”, por el que el trámite es más ágil y adecuado. Si la licencia se solicita en el Ayuntamiento de Rubí, puedes acceder en esta dirección.

Mi casa ya es habitable y no hay que hacer obras para acondicionarla pero figura como un local comercial o un garaje. ¿Cuál es el trámite que debo seguir para hacer un cambio de uso?

Si la vivienda ya es habitable y no es necesario realizar obras para reacondicionar la vivienda pero, el uso legal al está destinada es de local comercial o garaje, debes solicitar el trámite de la licencia de cambio de uso. Para ello, necesitarás:

• Una autorización de la comunidad de propietarios, si es que el trámite incluye realizar obras de reforma y/o ampliación que afecten a elementos estructurales y/o fachada.

• Un certificado emitido por un arquitecto o arquitecto técnico que acredite que el edificio o parte del mismo, con objeto de legalizar o realizar un cambio de uso, es apto para el uso que se pretende utilizar. El certificado debe dar conformidad de cumplimiento de la normativa aplicable y, con especial referencia, al cumplimiento de las condiciones de estabilidad, solidez, aislamiento térmico, acústico y normas sobre accesibilidad y prevención de incendios y habitabilidad.
• También se necesita la escritura de la constitución de la sociedad y poderes del representante, en el caso de que se trate de una sociedad.
• Una ficha justificativa de la obtención del presupuesto de referencia (PR) o un documento equivalente firmado por el técnico, según el cumplimiento de la Ordenanza fiscal nº6 y nº17.
• Adjuntar fotografías de la finca, en las que se muestren la fachada e interior, firmadas por detrás por el promotor (el dueño).
• Nombrar una Dirección Facultativa que asuma la dirección y el control técnico de la ejecución de la obra. Es el asume técnico competente.
• Así mismo, el Proyecto Técnico de Telecomunicaciones, en caso de ser necesario, y debe cumplir el Decreto 1/1998, sobre infraestructuras y servicios de telecomunicaciones.
• El Proyecto Técnico, firmado por el promotor y por los técnicos competentes, por duplicado.
• Un plano de emplazamiento del Planeamiento Vigente, el cual debe firmarse.
• El famoso cuestionario de Estadística de edificación y vivienda. Se adjuntarán dos copias.
• Una solicitud para la construcción del alcantarillado o un certificado técnico de la existencia y suficiencia de esta conexión para el uso a realizar. Éste último debe tramitarse con SOREA (Barcelona).
• Un plano detallado con el mobiliario urbano y, en caso necesario, se tendrá que aportar el documento de solicitud de retirada del mismo. En caso de que no exista mobiliario urbano afectado, debe justificarse.
• Un documento justificativo del pago de la Autoliquidación de la Tasa por licencia urbanística (1,5% Presupuesto de Referencia (PR), el cual lo generará y entregará por la oficina gestora (en el caso de la población de Rubí, lo generará y entregará la oficina gestora de Rubí de la Diputación de Barcelona)

Es decir, se solicita la misma tramitación exigible para una obra nueva, pero no son necesarios los siguientes documentos:

• El estudio de gestión de residuos de construcción y demolición (en su caso).
• El nombramiento de contratista (en su caso).
• El nombramiento de la coordinación de seguridad (en su caso).
• El programa de control de Calidad (en su caso).
• El documento de aceptación de residuos firmado por gestor autorizado (en su caso).
• Los documentos justificativos de la constitución de fianzas. A depositar por el titular