Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

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Autoliquidaciones y declaraciones del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

¿En qué consiste o cuál es la finalidad del Impuesto sobre Construcciones Instalaciones y Obras ICIO?

La finalidad del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras -ICIO-, es realizar una simulación para conocer el cálculo del coste de una obra. También puede ser una presentación formal de las autoliquidaciones y/o declaraciones del ICIO. Pueden ser iniciales a cuenta, complementarias por incremento de presupuesto o finales, en base al coste real y efectivo de la obra .

El trámite también permite la obtención del recibo con indicación de la fecha y hora de la presentación y el número de registro asignado.

Documentación que puede presentarse

Esta documentación va en función del régimen de declaración e ingreso regulado por cada Ayuntamiento en la Ordenanza fiscal reguladora del impuesto. Es necesario presentar uno de estos dos:

  • Declaraciones, con las que se comunica a la Administración tributaria los datos necesarios para la liquidación del impuesto.
  • Autoliquidaciones, con las que, además de comunicar los datos para que la Administración liquide, el obligado tributario realiza las operaciones de calificación y cuantificación necesarias para determinar e ingresar el importe de la deuda tributaria. Puede ser a ingresar o devolver.

Sistemas de identificación

Para efectuar la simulación (autoliquidaciones) no se requiere ningún sistema de identificación. Para realizar la presentación, la persona interesada o quien la represente debe identificarse con los certificados e identificadores digitales admitidos por el servicio Válido de la AOC.

Representante o persona autorizada

En caso de representante o persona autorizada no se requiere la acreditación de la representación para la presentación de autoliquidaciones; en cambio, si se presentan declaraciones, será necesario adjuntar el documento acreditativo de dicha representación. El sistema de firma será el mismo que se haya usado en la identificación (con el soporte del servicio Válido de la AOC).

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Campos necesarios a rellenar en el formulario:

1. Para la simulación (autoliquidaciones):

  • Municipio tributario
  • Tipo de autoliquidación (inicial o complementaria)
  • Fecha de inicio de la obra
  • Base imponible (PEM de la obra o base determinada con los módulos de la Ordenanza en iniciales y complementarias, coste real y efectivo de la obra en finales)
  • Cuotas anteriores (en complementarias)
  • Beneficios fiscales (exenciones, bonificaciones y deducciones) que se solicitan

2. Para las Declaraciones

  • Municipio tributario
  • Tipo de declaración (inicial, complementaria o final)
  • Fecha de inicio de la obra
  • Fecha de finalización de la obra (sólo en declaraciones finales)
  • Base imponible (presupuesto de ejecución material de la obra)
    Cuotas anteriores (en complementarias y finales)
  • Beneficios fiscales (exenciones, bonificaciones y deducciones) que se solicitan

3. Resto de campos a rellenar para la presentación de autoliquidaciones y declaraciones

  • Dirección del interesado
  • Tipo de obra (descripción del hecho imponible)
  • Dirección de la obra
  • Nº. expediente de obras o núm. registro de entrada en el Ayuntamiento de la solicitud de licencia de obras. También sirve en caso de comunicación previa de obras o declaración responsable. Si no se dispone del mismo, será el número de registro de entrada generado en la presentación, lo que será necesario incluir en las autoliquidaciones/declaraciones que se presenten posteriormente por el mismo hecho imponible).
  • Titular de la licencia de obras, comunicación previa o declaración responsable.
  • Documentación acreditativa de los beneficios fiscales (también se puede adjuntar con posterioridad -plazo de 10 días-).

Comunicación del resultado

La persona usuaria obtiene, en el momento el documento de autoliquidación o de declaración, la comunicación del resultado. En el caso de autoliquidaciones el trámite también permite realizar el pago por Internet (trámite pago de impuestos y multas). En el caso de declaraciones, una vez determinada la deuda por parte del ORGT, se le notificará la liquidación resultante, junto con la correspondiente carta de pago.

Acceso al trámite de autoliquidación o declaración del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

Licencia de obras

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¿Para qué sirve exactamente la Licencia de Obras?

Es una autorización administrativa que permite la ejecución de las obras en el trámite de licencia. Es decir, podrás construir según la licencia de obras solicitada. La licencia de obra nueva, se refiere al aumento de volumen y/o superficie de una edificación. La solicitud de la licencia de obra y la documentación requerida para presentar la solicitud varía en función de cada municipio. 

Proyectos de arquitectura

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Estudio de arquitectura

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Pasos para solicitar Licencia de Obras

Normalmente, el primer paso para presentar la solicitud de licencia de obras es solicitar cita previa en la Oficina de Gestión tributaria del municipio. Insistimos en que cada municipio estipula sus normas para solicitar esta licencia. En nuestro caso, vamos a suponer un municipio de  Barcelona.

Se procederá a la autoliquidación de la tasa correspondiente. Para ello, se aportará una estancia debidamente cumplimentada.

En la ORGT de la Diputación de Barcelona, en su página web, se puede recoger la autoliquidación de la tasa correspondiente, aportando esta instancia debidamente cumplimentada. Una vez se haya liquidado la tasa en la entidad bancaria, se podrá iniciar el trámite presentando la documentación necesaria en esta misma SEO o en cualquiera de las Oficinas de Atención al Ciudadano o en la Ventanilla Única Empresarial del Ayuntamiento del municipio.

Documentación necesaria en caso de representación.

  • Poderes del representante legal (persona jurídica)
  • Modelo de autorización (persona física)

Documentos necesarios para tramitar la licencia de obras

Para solicitar el permiso de obras o licencia de obras, necesitarás entregar la documentación que detallamos a continuación:

  • Si se trata  de una licencia de obras de reforma, ampliación con modificación de estructura y fachada, se necesitará autorización de la comunidad de propietarios.
  • Es necesario presentar el Estudio de gestión de residuos de construcción y demolición. Puedes leer el Decreto 89/2010 de 29 de junio. Este Decreto aprueba el Programa de gestión de residuos de la construcción de Catalunya (PROGROC).
  • Si se trata de una sociedad, es necesaria la Escritura de la constitución  y los poderes del representante, en su caso.
  • También se necesita el Estudio de Seguridad y Salud o, en su caso, el Estudio Básico.
Además del Proyecto técnico
  • Como ya tendrás un Proyecto Técnico, necesitarás la ficha justificativa de la obtención del presupuesto de referencia Pr. En su defecto, necesitarás un documento equivalente firmado por el técnico. Dependerá de la Ordenanza Fiscal del municipio. En nuestro caso, La O.F. nº6 y nº17.
  • Fotografía la finca. Estas fotos tienen que estar firmadas por el promotor, tanto las fachadas como el interior.
  • Si ya tienes nombrado al Contratista, perfecto. En caso contrario, podrás aportarlo conjuntamente con el Proyecto de Ejecución. Se debe hacer, en todo caso, antes de iniciar las obras.
  • Junto con el nombramiento del Contratista, se deberá aportar el nombramiento de la Coordinación de Seguridad, en su caso, y el de la Dirección Facultativa. Se trata del asume técnico competente.
  • Si es necesario, necesitarás un Programa de Control de Calidad.
  • En cumplimiento del Decreto 1/1998 sobre infraestructuras y servicios de telecomunicaciones, si fuera necesario, el Ayuntamiento solicitará el Proyecto Técnico de Telecomunicaciones.
  • Lógicamente, para solicitar licencia de obras, es necesario un Proyecto Técnico, concretamente 2 copias. Este proyecto debe ir firmado por el promotor y por el técnico redactor.
  • Es necesario entregar el Plano de emplazamiento del Planeamiento Vigente.
Además de los planos
  • 2 copias del Cuestionario de Estadística de edificación y vivienda. Se trata de un impreso de seis páginas donde el promotor o el técnico responsable consignará los datos de la obra para la que se solicita licencia.
  • Dependiendo del municipio, necesitarás un certificado certificado técnico de la existencia y suficiencia de la conexión a alcantarillado para el uso a realizar. En nuestro caso, se solicitará a SOREA. Se trata de una solicitud de construcción de conexión a alcantarillado.
  • También se solicita un plano detallado con el mobiliario urbano. Si es necesario retirarlo, hay que aportar aportar el documento de solicitud de retirada del mismo. Y si no existe mobiliario urbano afectado, se justificará.
  • En cuanto a la gestión de los residuos, se necesita el documento de aceptación de residuos. Vendrá firmado por un gestor de residuos autorizado. Garantizará el correcto destino de los residuos separados por tipos. Constará el código de gestor, el domicilio de la obra, y el importe recibido como concepto de depósito para su posterior gestión. Todo ello en aplicación del Decreto 210/2018, de 6 de abril. Este Decreto aprueba el Programa de Prevención y gestión de residuos y recursos de Cataluña (PRECAT20).
  • Y, finalmente, el Documento justificativo del pago de la Autoliquidación de la Tasa por licencia urbanística (1,5% Presupuesto de Referencia), junto con el documento justificativo de la constitución de Fianzas en concepto de posibles desperfectos en la vía pública. Este último deberá depositarlo el titular.

Primer paso para presentar la licencia de obras

El primer paso para presentar una licencia de obras será solicitar cita previa en la web de la Oficina de Gestión tributaria de la Diputación de Barcelona para recoger la autoliquidación de la tasa correspondiente. Se aportará esta instancia debidamente cumplimentada. Una vez liquidada la tasa en la entidad bancaria, se podrá iniciar el trámite presentando la documentación necesaria en cualquiera de las Oficinas de Atención al Ciudadano. También puede presentarse en la Ventanilla Única Empresarial del Ayuntamiento del municipio -dependerá del mismo-; asimismo será necesario constituir las fianzas que si se pagan con tarjeta de crédito, se pueden liquidar en la misma oficina del Ayuntamiento.

Previo al otorgamiento de la licencia será necesario que se haya constituido las Fianzas en concepto de desperfectos en la vía pública.

Si se tiene que ocupar la vía pública con sacos, contenedores o andamios será necesario obtener previamente el correspondiente permiso de ocupación especial del espacio público, así como para cortar la calle parcial o totalmente.

En caso de que el edificio a intervenir se encuentre incluido en el Plan Especial de Protección del Patrimonio Arquitectónico y Arqueológico del municipio, se deberá cumplir la normativa específica del mismo y, en especial, deberá completarse la documentación con aquella detallada en los artículos 21, 22 y 23 del citado Plan Especial.

Por la aplicación de la Ordenanza Municipal para tramitar licencias en parcelas afectadas por el Plan Especial de Protección del Patrimonio Arquitectónico y Arqueológico del municipio será necesario que la Comisión de Patrimonio apruebe el proyecto, previamente a la concesión de la licencia.

Documentación a presentar con el proyecto de obras mayores Memoria.

Donde se describe y se indican todos los datos que no pueden representarse en los planos.

Justificación de la normativa de obligado cumplimiento y ajuste al planeamiento urbanístico vigente.

Superficies. Cuadros de superficies útiles y construidas. Cálculo del número máximo de viviendas (en su caso). Ficha resumen de superficies útiles y construidas.
PGO. Justificación de su cumplimiento.
Ordenanzas. Justificación de su cumplimiento.
Habitabilidad. Por las viviendas, Justificación del cumplimiento Decreto 141/2012, CTE-HS y CTE-SUA.
Normativa térmica. Justificación del cumplimiento de la CTE-HE.
Normativa acústica. Justificación del cumplimiento CTE-HR.
Normativa sísmica. Justificación del cumplimiento de la Norma NCSE-02 de Construcción Sismorresistente (se podrá entregar también integrando el Proyecto Ejecutivo)
Incendios. Normas sobre prevención de incendios. Justificación del cumplimiento de la CTE-SI y RD2267/2004 por edificios industriales.
Accesibilidad. Decreto 135/95 sobre supresión de barreras arquitectónicas.(en su caso). Justificación del cumplimiento del decreto 135/95 y CTE-SUA.
Servicios. Fichas técnicas de fontanería (se podrá entregar también integrando el Proyecto Ejecutivo).
Fichas técnicas de electricidad (se podrá entregar también integrando el Proyecto Ejecutivo).
Galerías o pozos. En su caso, indicación de galerías subterráneas, minas de pozos o pozos que existen en la finca (art 24.2.h de las OME del PGM).

Documentación gráfica

Donde se describe la documentación que se considera mínima para poder informar a las licencias solicitadas.

Evidentemente, se podrá presentar la documentación complementaria que se considere oportuna en cada caso particular.

Plano de situación.

A escala 1/2000. Es el plano donde se localiza la parcela. Extraído del Planeamiento vigente (PGO, Plan Parcial, etc...)
Plano de emplazamiento. E:1/500. Plano de emplazamiento de toda la manzana, en el que se exprese de forma induditativa la situación de la finca en relación a vías públicas y particulares. Se acotará la distancia de las obras al eje de la vía pública y la anchura de ésta, así como la relación con la calle más cercana y se indicará la orientación, las alineaciones, rasantes oficiales y si se procede el perímetro del patio central de manzana.

Plano parámetros urbanísticos

A escala 1/500 o 1/200. Es el plano donde se justifican los parámetros urbanísticos del planeamiento vigente y los límites del cálculo de las superficies construidas (sotarasante y sobrerasante) que computan por la ocupación y la edificabilidad. En el caso de edificaciones con alineación de vial se acotará, como mínimo, la profundidad edificable y se grafiará oportunamente la alineación oficial y las posibles afectaciones por ampliación de vial.

En el caso de edificaciones aisladas, se grafiará de forma específica la superficie real del solar (de acuerdo con el plano topográfico) y las distancias mínimas a umbrales.

Plano topográfico y edificaciones existentes

A escala 1/500. Es el plano topográfico y de las construcciones existentes, con curvas de nivel con equidistancia de un metro, en el que se indicará la vegetación y edificaciones existentes. Se indican los canales de accesos a los servicios y conexiones.

Figuran las construcciones existentes en las fincas colindantes, con expresión de los datos suficientes para poder apreciar los posibles condicionantes que para la licencia solicitada puedan derivarse (en concreto indicar la situación de transformadores cercanos).

En este plano (o en el de emplazamiento) es necesario grafiar también de forma detallada el mobiliario urbano existente en el entorno del edificio a construir, especialmente en el tramo de su fachada.

Plano plantas, secciones y fachadas

A escala 1/50. Los proyectos que por su tamaño se representen a 1/100 tendrán que desarrollar a 1/50, como mínimo, aquellos espacios destinados a estancias de viviendas. Excepcionalmente, en el caso de edificios industriales de gran dimensión, pueden presentarse planos a escala 1/200, siempre y cuando los planos de fachada y de los elementos singulares (vestíbulos, oficinas, vestuarios, etc.) se presenten a 1/50.

Planos de plantas con cotas

Estarán acotados y en ellos se anotará y se detallará minuciosamente en forma gráfica y numérica todo lo necesario o conveniente para facilitar el examen y comprobación en relación al cumplimiento de las ordenanzas aplicables. En concreto: Acotación de todos los elementos constructivos, espacios compartimentados, paredes, tabiques, vanos,... ,ancho de la escalera, número de escalones y dimensiones; rotulación de los diferentes espacios compartimentados, indicando superficie útil; superficie de porches y terrazas, superficies construidas por vivienda y por planta, incluyendo los espacios comunes y cuadro resumen de superficies construidas y útiles (cumplimiento del programa funcional y del decreto de habitabilidad).

Planos plantas de distribución

Según la magnitud del proyecto se podrá incorporar en los planos de plantas de cotas). Se indicará el mobiliario, sanitarios y aparatos elevadores; aparatos y mobiliario de cocinas, chimenea (si la hubiere); chimeneas, shunts y desagües; y elementos de protección y evacuación contra incendios, etc.

Plano planta cubierta

Se indicará los bostezos, la cámara de maquinaria del ascensor, chimeneas, placas solares, sumideros, canalones y cumbreras; juntos de dilatación, pendientes,...y, en su caso, reservas para instalación de sistemas de climatización, antenas y zonas de tendederos.

Secciones generales y fachadas de patios

A escala 1/50 o 1/100 según proyecto. Secciones acotadas (al menos una de ellas realizada por la escalera) y desarrollo de las paredes de los patios. La indicación de los parámetros reguladores del planeamiento vigente (cota de referencia, altura reguladora máxima, terreno natural, terreno modificado, etc.). Se debe indicar en planta por donde están hechas las secciones.

Fachadas del edificio

A escala 1/50 o 1/100 según proyecto, con nombre por referencia a calle. Indicación de los parámetros reguladores del planeamiento vigente (cota de referencia, altura reguladora máxima, terreno natural, etc.).

Visado de proyectos

Visado de proyectos

Visado de proyectos

Barcelona ciudad habría bajado un 22,60% en visado de proyectos de arquitectura, según ha publicado el COAC (Colegio de Arquitectos de Cataluña). Los datos son relativos a la actividad en la construcción y rehabilitación de viviendas en Cataluña sobre el primer semestre de 2022.


Los datos son provenientes del número de visados de los proyectos de ejecución de obra. Su tramitación en estas fechas permiten esclarecer en qué punto nos encontramos. En principio, podría decirse que los datos son positivos en su conjunto. Estaríamos en posición de verificar los niveles de 2019 y, por tanto, anteriores a la pandemia. Entonces, estos datos, ¿corroborarían unas previsiones optimistas? Dependiendo de hacia dónde dirijamos la vista porque, Barcelona ciudad, experimenta una bajada notable. Nada más y nada menos que una bajada de más de un 22,5%. Ahora bien, el porcentaje de visados sube en el resto de municipios de Barcelona. Y, aunque la rehabilitación debería estar subiendo por la supuesta inyección de los fondos Next Generation, las ayudas para la rehabilitación energética aún no llegan. Las obras de rehabilitación suponen un 23% de la superficie visada. Por tanto, estamos hablando de un descenso del 4,7%.


Datos según la Rehabilitación

La rehabilitación también baja un espectacular 46,79% en la ciudad de Barcelona. En comparación, Girona y Tarragona tienen datos positivos. Insistimos en que esto puede deberse a que los proyectos están parados por la supuesta llegada de los fondos Next Generation de la UE. Existe la posibilidad de que en el segundo semestre se produzca una espectacular subida. Ahora bien, las previsiones económicas para este cercano otoño no son nada halagüeñas.



Mientras tanto, la vivienda de obra nueva sube un 26%. Hostelería sube un impresionante 125% entre Barcelona y Girona. Y se produce un descenso del 80% en los espacios educativos, 15% espacios comerciales, y 4% en la industria. El COAC considera que la variable más firme que permite ser optimistas es lo que puede suponer en el futuro inmediato la inyección de los fondos Next Generation durante los próximos dos años en la rehabilitación de viviendas de cara a la eficiencia energética

Se puede afirmar que con los datos analizados por el COAC en cuanto a la construcción y la rehabilitación son positivos. Estos datos se refieren a la obra de nueva planta y gran rehabilitación. Sin embargo, la rehabilitación sólo representa un 23% de la superficie visada.

Preocupación por la tardanza de los fondos Next Generation

Preocupa la falta de rehabilitación, donde Guim Costa Calsamiglia, decano del COAC, resalta la “necesidad de un cambio de cultura rehabilitadora en nuestro país. Renovar nuestros edificios con la mirada integral que aporta la arquitectura es un requerimiento cada vez más acuciante para hacer frente al cambio climático y dar respuesta a las necesidades actuales de eficiencia, salud y bienestar”.

Los fondos europeos de recuperación Next Generation que tardan en llegar, son una oportunidad para impulsar la rehabilitación y adaptar el parque inmobiliario.

Desde el 28 de junio ya se pueden solicitar las ayudas para la rehabilitación de viviendas en la ciudad de Barcelona. Puedes leer más sobre las ayudas para la rehabilitación de viviendas.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad

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Inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad

El texto al que tenemos que acudir para inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad, es el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Los edificios o mejoras de los mismos que, por accesión, se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria.

¿Qué información debe constar en la inscripción en el Registro de la Propiedad?

A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos:

  • el número de plantas,
  • la superficie de parcela ocupada,
  • el total de los metros cuadrados edificados,
  • el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas, o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

Para inscribir un obra nueva en el Registro de la Propiedad se entiende por accesión, al modo de adquirir el dominio, según el cual, el propietario, hace suyo lo que se le une o incorpora por obra, siguiendo lo accesorio a lo principal.

Proyectos de arquitectura

Gestión de proyectos

Rehabilitación de viviendas

Informes técnicos

Infografías

Cédula de habitabilidad

Inspección técnica del edificio ITE

Licencia de cambio de uso

¿Qué Requisitos debe cumplir la obra nueva para la inscripción del título? (Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad)

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.

2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

3. Si el edificio se declarara concluido, se debe acreditar el certificado de la finalización de la obra y que se ajusta al proyecto correspondiente.

Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación de la finalización de obra acorde a proyecto.

Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:

a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad), o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.

2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

  1. La certificación administrativa del acto presunto.
  2. Si no se expide la certificación administrativa del acto, se incorporará el escrito de:
  • solicitud de la licencia
  • denuncia de la mora (si hay),
  • solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

Certificado del técnico.

La justificación por técnico competente podrá hacerse por:

1. Comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

2. Incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.

3. La presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a:

  • la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta,
  • el nombre del Notario autorizante,
  • fecha del documento,
  • número del protocolo.

Técnico competente.

Se tendrá por técnico competente:

1. El firmante del proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere.

2. El que tenga encomendada la Dirección de Obra, por sí solo o en unión de otros.

3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.

4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.

Si en el asiento no consta la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél.

El Registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad 'erga omnes' (frente a todos) del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.

Reglas aplicables a otras construcciones.

Según el Artículo 52, podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad) correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

Reglas para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad):

a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

Notificaciones que realizará el Registrador de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los siguientes supuestos:

1. Si la concesión de la licencia tiene lugar por acto presunto. Se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

  1. La certificación administrativa del acto presunto.
  2. Si no se ha expedido la certificación administrativa del acto presunto, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso:
  • el escrito de denuncia de la mora,
  • el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

2. Si el Registrador de la Propiedad inscribe las declaraciones de obra nueva de edificaciones terminadas en fecha determinada, su descripción coincidente con el título, y son aprobadas por:

  • certificación del Catastro o del Ayuntamiento, o
  • por certificación técnica, o
  • por acta notarial.

Calificación registral.

Los Registradores califican, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en el Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.

Puedes obtener más información consultando el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Perito - Arquitecto

EKO V.I.A. Saint-Astier

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

  • el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
  • y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

  • Expropiación
  • Cesión obligatoria y gratuita
  • Derribo
  • Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

  • la salubridad pública,
  • la seguridad de las personas
  • su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

  • con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
  • que no queden fuera de ordenación
  • y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

  • los parámetros de ocupación
  • profundidad edificable,
  • altura máxima
  • edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

  • densidad
  • número máximo de viviendas o
  • número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad

Actos inscribibles en el Registro de la Propiedad

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Actos inscribibles en el Registro de la Propiedad

¿Qué actos son inscribibles en el Registro de la Propiedad?

Serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:

1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución del planeamiento, en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el Plan,

2. la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas

3. el establecimiento de afecciones o garantías reales que aseguren la obligación de ejecutar o de conservar la urbanización.

4. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las Leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico, incluso como cuando den lugar a un derecho separado del suelo, mediante la apertura de folio independiente.

6. Las condiciones especiales de concesión de licencias en los términos previstos por las Leyes.

7. La incoación de expedientes que tengan por objeto la declaración del incumplimiento del deber de urbanizar o edificar o que se instruyan en materia de disciplina urbanística sobre fincas determinadas, así como la iniciación del procedimiento que tenga por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de las sanciones impuestas.

8. La interposición de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulación de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de las licencias, así como de la demanda formulada en dicho recurso.

9. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el apartado anterior, cuando se refieran a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento.

10. Actos administrativos que en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos de ejecución modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripción de éstas.

Proyectos de arquitectura

Informes técnicos

Gestión de proyectos

Rehabilitación de viviendas

Infografías

Cédula de habitabilidad

Licencia de cambio de uso

¿Cuáles son las reglas a las que están sujetos los títulos para la inscripción de los actos?

El título para la inscripción de los actos se sujetará a las siguientes reglas:

  1. Los que tengan su origen en negocios o contratos entre particulares, deberán formalizarse en escritura pública. Los que tengan su origen en actuaciones jurisdiccionales, se inscribirán en virtud de mandamiento del Juez o Tribunal correspondiente, en el que se transcriba la providencia o el auto recaído o se ordene la inscripción de la sentencia de que se trate.
  2. Los actos administrativos se inscribirán mediante certificación de la misma naturaleza que cumpla los siguientes requisitos (en caso de que la legislación no establezca otra cosa):

a) Que se expida, en ejemplar duplicado, por el Secretario de la entidad u órgano actuante y con inserción literal del acuerdo adoptado.

b) Que exprese que el acto ha puesto fin a la vía administrativa, salvo lo dispuesto en este Reglamento para acuerdos determinados.

c) Que se hagan constar en ella, en la forma exigida por la Legislación Hipotecaria, las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a los que afecte el acuerdo.

El Registrador, una vez practicado el asiento que corresponda, archivará uno de los ejemplares de la certificación y devolverá el otro con nota de las operaciones realizadas.

Si el Registrador deniega o suspenda total o parcialmente la inscripción, deberá hacer constar el medio que, a su juicio, fuese procedente para subsanar el defecto que motivó la suspensión, o bien la forma más adecuada, en su caso, de obtener la inscripción en el supuesto de que el defecto, por su carácter insubsanable, hubiera motivado la denegación del título.

Puedes obtener toda la información en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Perito - Arquitecto

EKO V.I.A. Saint-Astier

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Actos inscribibles en el Registro de la Propiedad

Sentencia del Tribunal Supremo

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Licencia de Segunda Ocupacion, sentencia del Tribunal Supremo


El pasado 13 de diciembre, el Tribunal Supremo confirmó, en la Sentencia Número 1464/2021, que los arquitectos y los arquitectos técnicos son los únicos profesionales competentes para emitir certificados con el fin de obtener la licencia de segunda ocupación de un inmueble destinado a uso residencial. El recurso de casación fue interpuesto por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General de la Arquitectura Técnica (CGATE).

Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC

Coordinar Catastro y Registro

Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica CCDG

Subsanación de discrepancias Catastro

Informe de Validación Gráfica IVG

¿A qué más afecta la sentencia?

De la misma manera, la sentencia también afecta y se aplicará para la redacción de los informes de Inspección Técnica del Edificio o de Evaluación del Edificio, aunque la resolución impugne la emisión de certificados para la obtener la licencia de segunda ocupación de una vivienda unifamiliar, de uso residencial, por parte de un ingeniero industrial.




"...la LOE determina qué profesionales son competentes en base a dos parámetros, de un lado, el uso al que se destinan los edificios en los que se interviene y, de otro, el concreto agente de la edificación que puede intervenir en cada caso. Sólo quienes pueden actuar en el ámbito de la construcción de edificios de carácter residencial deben considerarse idóneos para analizar su estado de conservación. La exclusión de los Ingenieros e Ingenieros Técnicos para intervenir en la construcción y conservación de edificios de carácter residencial se basa en su falta de idoneidad para desempeñar tal labor profesional, derivada de la carencia de atribuciones y competencias profesionales de la que adolecen, para ello, en base a su formación universitaria y la normativa en materia de atribuciones profesionales. Las normas que regulan los conocimientos y las competencias técnicas de las diferentes ingenierías, llega a la conclusión que los planes de estudios de los títulos que habilitan para ejercer las profesiones de Ingeniero e Ingeniero Técnico en sus correspondientes especialidades, no adquieren competencias profesionales específicas en el ámbito de la construcción de edificios de uso residencial, lo que implica su falta de idoneidad para intervenir en la suscripción de Inspecciones Técnicas de Edificios, Informes de Evaluación de Edificios o actuaciones análogas que tiene por objeto evaluar el estado de conservación de los edificios destinados a tales usos, diagnosticando posibles patologías e identificando las soluciones..."




Es el vínculo de las personas con la seguridad y la salud el que implica que el profesional que realiza los informes debe estar en disposición de los conocimientos necesarios para certificar que la vivienda cumple con los mínimos exigibles de seguridad y salud según la normativa vigente.

Así pues, los arquitectos y arquitectos técnicos son los profesionales competentes para realizar estas certificaciones, teniendo en cuenta su formación, conforme a las cuales, la vivienda debe cumplir las condiciones para obtener la licencia de ocupación según la normativa urbanística y las condiciones  de uso de vivienda.

Perito - Arquitecto

La Dirección de Obra DO

Proyecto Técnico

Cuánto cuesta hacer una casa

¿Qué incluye el informe de daños en vivienda?

Licencia Segunda Ocupacion, sentencia del Tribunal Supremo

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