Edificación

¿Qué es la Dirección de Obra DO?

Cuando hablamos de la Dirección de Obra, hablamos del Director de Obra. Así pues, el Director de Obra forma parte de la Dirección Facultativa. Es el agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Actúa conforme al proyecto que define la obra, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato. Su objetivo es asegurar la adecuación de la obra al fin propuesto.

El Director de Obra debe estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto. En el caso de que se contrate mediante una empresa, la misma deberá designar al técnico director de obra que, por supuesto, tendrá la titulación profesional habilitante.

También tendrá que verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno. Para ello, suscribirá el acta de replanteo o de comienzo de obra. En el caso de que se produzcan contingencias en la obra, actuará en consecuencia para resolverlas. Para ello, consignará una serie de instrucciones en el Libro de Órdenes y Asistencias. Estas instrucciones serán precisas para la correcta interpretación del proyecto.

Si el Promotor lo necesita, el Director de Obra realizará las modificaciones del proyecto técnico que vengan exigidas por la obra.

A medida que avance la obra, conformará las certificaciones parciales de las unidades de obras ejecutadas. También conformará la liquidación final de la obra ejecutada, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

¿Qué es la Dirección Facultativa?

La Dirección Facultativa está formada por:

• El Director de Obra, comunmente llamado DO, que viene representado por el Arquitecto.
• La Dirección de la Ejecución de la Obra, también llamada DEO, que es el agente que asume la dirección de la ejecución material de la obra. Controla la construcción y la calidad de lo edificado. La DEO viene desempeñada por el aparejador o Arquitecto Técnico.
• El Coordinador de Seguridad y Salud, que coordina la prevención y la seguridad en la obra.

Durante la Obra, intervienen más agentes, además del Promotor, el Constructor, la Dirección de Obra DO, o la Dirección de la Ejecución de la Obra DEO. Por ejemplo, los Organismos de Control Técnico, o cumúnmente llamadas OCT y otras asistencias técnicas.

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El arquitecto podrá colaborar y asesorar al promotor más allá de sus atribuciones. Es importante señalar que, si el arquitecto asesora al promotor en la firma del contrato con el constructor, deberá instituirse formalmente. De la misma mandera lo hará con la gestión de la licitación y adjudicación, además de preparar la documentación de la oferta.

La Dirección de Obra DO

El Proyecto Técnico

Nuestro estudio de arquitectura se rige bajo Norma UNE Para la redacción del Proyecto Técnico.

Establecemos la garantía de que el proyecto es adecuado al uso al que se destinará. El proyecto se redacta estableciendo unos requisitos formales. Está claro que, la envergadura del proyecto irá en función del tipo de proyecto y del destino del mismo. Los planos y los dibujos incluidos en ellos deben seguir un riguroso control: acotación, rotulación, simbología, etc. También seguimos un control exhaustivo de la documentación técnica, los métodos de proyección, los sistemas de gestión y calidad, etc.

¿Qué incluye un Proyecto Técnico?

• El anteproyecto
• Proyecto Básico
• Proyecto de Ejecución

En primer lugar, hará un estudio de la propuesta del cliente. El arquitecto esbozará su propuesta teniendo en cuenta ciertos parámetros, como los urbanísticos o de habitabilidad. Una vez se ventile el anteproyecto, dará comienzo la fase de la redacción del Proyecto Básico. El Proyecto Básico, ya es válido para solicitar la licencia administrativa para poder iniciar las obras. Sin embargo, el Proyecto Básico no es suficiente para construir, por lo que es necesario redactar el Proyecto de Ejecución.

Estructura documental del proyecto técnico

Los proyectos se redactan para que quien lo consulte, pueda ser interpretado de forma correcta. Como norma general, consta de las siguiente estructura documental, ordenados según tipo de Proyecto:

• Índice: es un documento del mismo
• Memoria: es el nexo de unión de todos los documentos que constituyen el Proyecto.
• Anexos: documentos que desarrollan, justifican o aclaran apartados específicos de la memoria u otros documentos del Proyecto Técnico.
• Planos: se iniciarán con un índice que haga referencia a cada plano.
• Pliego de condiciones: establecen las condiciones técnicas, económicas, facultativas y legales para que el Proyecto se materialice según sus especificaciones. Evita posibles interpretaciones diferentes de las deseadas.
• Mediciones: definen y determinan las unidades de cada partida o unidad de obra que configuran la totalidad del producto, obra, edificio, instalación o servicios del Proyecto. Se basan en la información contenida en los planos.
• Presupuesto: determina el coste económico de la ejecución material del Proyecto. Especifica las partidas ejecutadas por contrata. (Consulta el Presupuesto de Ejecución Material PEM o Presupuesto de Ejecución por Contrata PEC)

Según el proyecto, también se puede incluir el Estudio Básico de Seguridad y Salud o, en su caso, el Estudio de Seguridad y Salud. Se incluirán como anejo a la Memoria. El Estudio de Impacto Ambiental es un estudio con entidad propia.

¿Quién redacta el Proyecto Técnico?

Cada documento lo redacta el Arquitecto aunque, en función de su complejidad o tipología, pueden desarrollarse por varios técnicos (UNE 50132).

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Como norma general, en la portada del Proyecto Técnico, debe constar el Título y una referencia que lo identifique. Además, debe contener el nombre del organismo a quien se le dirige. Por supuesto, deberán constar los datos del Promotor o persona física a quien represente. No hay que olvidar la dirección del proyecto, así como los datos del autor del proyecto

¿Cuánto cuesta hacer una casa?

Es la pregunta más directa que nos hacen los clientes cuando concertamos la primera visita: ¿cuánto cuesta hacer una casa? Tu casa va a costar 250.000 €, es lo que nos gustaría responderte automáticamente. Los arquitectos sabemos mucho, pero no lo sabemos todo. Esa pregunta se va respondiendo a lo largo de la redacción del proyecto de vivienda y con la construcción de la misma y se consolida con el Certificado Final de Obra y el Acta de Recepción. Y decimos con la construcción de la misma porque, aunque tengamos un Presupuesto de Ejecución Material PEM o un Presupuesto de Ejecución material de Contrata PEC, existen numerosos riesgos en la obra que pueden hacer dispararse el presupuesto inicial. Para empezar, hay que saber cuánto cuesta el proyecto de una casa.

No te asustes, se revisa todo el proyecto y hay una constante organización y control sobre la obra para que esto no suceda. Pero, aún así, hay cosas que no están al alcance de un riguroso control exhaustivo. Por ejemplo, no se puede prever comenzar las excavaciones para el vaciado y encontrar restos arqueológicos. Tampoco se puede prever una pandemia como la de 2020. De manera directa o indirecta, estos riesgos existen, con mayor o menor probabilidad. Además, por exigencias de la realidad constructiva, los proyectos pueden ser modificados a lo largo de la obra. Esto también hace que una obra empiece a salirse de lo realmente planificado y, por tanto, cambie el presupuesto.

Aún así, vamos a explicarte la forma en la que se llega a un presupuesto, el coste económico que conlleva la realización de las obras de tu futura casa. Es importante saber cuánto cuesta el proyecto de una casa.

El presupuesto orientativo

Antes de nada, hay que ser conscientes de la realidad económica y de las pretensiones de cada uno. El proyectista se ajustará a las necesidades económicas y de uso del promotor. Así pues, el arquitecto asumirá el encargo según el presupuesto fijado por el promotor y calculará los costes necesarios para cubrir todo el desarrollo del proyecto técnico. Sobre todo, hay que tener en cuenta el impacto económico de todo este proceso.

Normalmente, el arquitecto, en base a la superficie de la vivienda requerida por el promotor y al coste en €uros por metro cuadrado, calculará un presupuesto orientativo de la obra. Entonces, ¿es éste el precio de mi vivianda? ¡Ni de lejos! Insistimos en que estamos hablando de números totalmente hipotéticos. Sobre este presupuesto orientativo, el Arquitecto aplicará un porcentaje del mismo, el cual se destinará a la satisfaccion de sus honorarios como autor del Proyecto Técnico y, si también se contratara, de la Dirección de Obra.

Los sobrecostes

Aunque es muy pronto para que hablemos de los sobrecostes, te diremos que no tienen por qué ser errores del presupuesto general. Entenderemos como presupuesto general al que el promotor abonará al contratista (el constructor) para la construcción de su vivienda.

En realidad, estas desviaciones sobrevenidas se deben a costes previsibles pero que no han sido tenidos en cuenta. De ahí la importancia de que el Arquitecto informe al Promotor desde el minuto uno. Esta información debe incluir todos los conceptos de coste. A gran escala son: el seguro decenal, las tasas, los impuestos de construcción de instalaciones y obras, los visados, los costes de certificación, los honorarios del arquitecto y del aparejador, puesta en servicio de los equipamientos, el informe topográfico, el estudio geotécnico, etc.

¿Cuáles son los costes generales del presupuesto?

Como norma general, para el resumen global del presupuesto, tendrás que tener en cuenta una serie de conceptos. Vamos a dar por hecho que ya cuentas con el terreno para construir tu vivienda. En el caso de que aún no cuentes con una parcela, aquí te damos unos consejos para comprar un terreno.

Así pues, sin contar con el terreno, te indicamos los conceptos que deberás tener en cuenta para construir una casa:

• El proyecto técnico. ¿Cuánto cuesta el proyecto de una casa?

• La Dirección de Obra DO

• La propia construcción

• La puesta en servicio

• Posibles contingencias

Recuerda que no podemos obviar los costes financieros. Consulta más sobre la hipoteca autopromotor.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza otro tipo de informes:

• Informe de Inspección Técnica del Edificio iITE
• Informe técnico de vivienda
• Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC
• Informe de Validación Gráfica IVG
• Informe elaborado por arquitecto
• Informe pericial
• Otros informes técnicos

¿Cuánto cuesta hacer una casa?

¿Qué incluye nuestro informe de daños en vivienda?

Es importante saber qué incluye el informe de daños en vivienda. Un informe de daños preventivo, realizado por un Arquitecto, incluye los siguientes puntos:

• Inspección del inmueble realizado por un arquitecto o arquitecto técnico. La fecha de esta inspección se acordará con el cliente o solicitante de este informe, según disponibilidad.
• Un técnico realizará un reconocimiento organoléptico de los elementos que se contraten: estructura, cimentación, instalaciones, fachadas y/o cubiertas.
• El informe incluye un plano de situación.
• Se hará una descripción general del edificio y, en función del objeto del informe una descripción de los sistemas constructivos del edificio de la cimentación, estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones, en su caso.
• Desperfectos y deficiencias detectadas.
• Junto con el plano de situación y, en función del grado de las deficiencias detectadas, se proporcionará un plano de planta tipo. En este último plano, se harán constar los desperfectos y deficiencias apreciadas, de forma que queden localizadas.
• Una conclusión del informe de la inspección de daños realizada. El técnico, en nuestro caso un Arquitecto, emitirá una opinión cualificada sobre el objeto del informe (seguridad, salubridad, ornato) contratado.

Evaluación de las lesiones detectadas

El primer informe de daños en vivienda identifica las lesiones detectadas, pero no determina las causas que las producen. En muchos casos, sobre todo cuando las deficiencias son importantes, graves o muy graves, es necesario realizar un segundo informe. Para ello, el primer informe de daños en vivienda reflejará la necesidad de tomar medidas urgentes, o bien, realizar una serie de pruebas a cargo de empresas especializadas.

Si en la vivienda se detectan, por ejemplo, fisuras o grietas, el primer informe manifestará la necesidad de llevar un seguimiento de las mismas. Para ello, será necesario instalar una serie de elementos que permitirán la lectura de las mismas y conocer, de primera mano, si siguen activas o no.

En caso de que el técnico crea conveniente realizar pruebas, ensayos, mediciones o manipulaciones, las dejará indicadas en el informe preliminar o informe técnico de daños.

El segundo informe

Determinación de las causas.

Una vez se tiene elaborado el primer informe y se tengan en cuenta los resultados de las pruebas, ensayos, mediciones o manipulaciones, el técnico elaborará un segundo informe. Este segundo informe hará constar los resultados anteriormente citados. En principio, deberán ser suficientes para estimar las causas de las mismas.

Evaluación de las lesiones

Cuando se tengan identificadas las causas, se identificarán las lesiones que generan el peligro la redacción del segundo informe

Pruebas especiales adicionales

Es posible que las deficiencias detectadas requieran la realización de informes de terceros o pruebas adicionales complejas realizadas por empresas especializadas. Por ejemplo, si se detectan fisuras o grietas, deberá realizarse un seguimiento mediante fisurómetros o testigos de yeso.

También pueden solicitarse apertura de calos en muros, mediciones de resistencia, pruebas de estanqueidad, catas de reconocimiento, etc.

Medidas urgentes

En muchas casos, si se trata de un proceso de compra venta de inmueble y, si se han detectado deficiencias graves, el vendedor de su vivienda se lleva una inoportuna sorpresa. No sólo tendrá que esperar la venta del inmueble, sino que, además, deberá proceder a la reparación de su vivienda. Esto dependerá de si el inmueble se encuentra a una determinada distancia de la vía pública. Es de entender que, si se presentan posibles desprendimientos de la fachada, tendrá que tomar medidas urgentes. Por el contrario, si la vivienda se encuentra aislada en parcela, la decisión será del titular del inmueble, siempre y cuando no ponga en riesgo la vida de las personas.

Ten en cuenta que, si el edificio presenta grietas superiores a 2 mm, implicará la existencia de lesiones graves. El riesgo de colapso o desprendimientos aumenta. Es el momento de valorar si el estado del inmueble supone un riesgo o no para la integridad de las personas. Si el riesgo está presente, se deberán tomar medidas correctoras de forma inmediata.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza otro tipo de informes:

• Informe de Inspección Técnica del Edificio iITE
• Informe técnico de vivienda
• Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC
• Informe de Validación Gráfica IVG
• Informe elaborado por arquitecto
• Informe pericial
• Otros informes técnicos

¿En qué consiste un informe técnico de daños en vivienda?

Es lo primero que debes preguntarte antes de encargar este informe técnico. Hay que tener en cuenta que este primer informe tiene por objeto poner de manifiesto los posibles síntomas que denoten daños o defectos en la estructura, cubierta, instalaciones, fachadas y/o medianeras. Suele encargarse por el propio usuario de la vivienda, ante la preocupación por la aparición de una fisura, por ejemplo, que parece ir a más. Este informe técnico también lo suelen encargar posibles compradores que, antes de proceder a su compra someten, a juicio del técnico, el estado de la vivienda. Por tanto, también puede servir como elemento de negociación en un proceso de compra-venta.

¿Cuál es el alcance de este informe?

El objeto de este encargo es muy importante, pues en él se describirá, con brevedad y concisión, los puntos sobre los cuales se incidirá en el informe. Un informe completo incluye la inspección técnica de la estructura, de la cubierta, de la cimentación, las instalaciones y las fachadas y/o medianeras.

En el caso del informe de Inspección Técnica del Edificio, será obligatorio realizar una inspección de la cimentación, estructura, cubierta, fachadas, instalaciones, etc. En el caso que nos incumbe, la redacción de un informe de daños en vivienda, puede ser generalizado, pues en realidad se trata de detectar posibles lesiones, o bien, focalizado. Esto es, si el usuario de su vivienda detecta la aparición de fisuras o grietas, podrá solicitar un informe focalizado sobre esa lesión en concreto.

Fases de la inspección del inmueble para realizar el informe técnico de daños en vivienda.

Antes de que el Arquitecto realice la inspección del inmueble y se realice el consiguiente Informe Técnico de daños en vivienda:

1. El cliente contacta con nuestro equipo de arquitectos. Necesitaremos dirección del inmueble sobre el que se practicará el informe de daños. Es imprescindible una Nota Simple del inmueble, o bien, Copia Simple de la Escritura. Si el solicitante del informe es distinto del titular del inmueble, también necesitaremos sus datos, a efectos de dirigir el documento y el presupuesto.
2. Nuestra Oficina Técnica elaborará un presupuesto en el que se hará constar los datos del solicitante del informe de daños de la vivienda, así como el coste del documento a realizar.
3. Aceptación del presupuesto. Si el solicitante del presupuesto está de acuerdo con los honorarios establecidos, se procederá al primer pago del coste total establecido en la factura proforma o presupuesto.
4. Inspección del inmueble. El equipo técnico establecerá la fecha y hora de inspección con el solicitante del informe. No es necesario que el solicitante esté presente en la inspección, si bien, necesitará una autorización de representación.

Método empleado en la inspección del inmueble

La inspección del inmueble, previa al informe, es organoléptica. El técnico realizará una inspección visual, táctil, auditiva y olfativa. Todo ello se hará constar en el informe que se redactará a posterióri. De esta forma, se hará una descripción del estado de conservación de la vivienda o edificio. Se verificará si existen humedades, movimiento de elementos, pérdida de material, etc. Aunque no existan lesiones, se realizan pruebas básicas, como por ejemplo, comprobar si existen elementos sueltos en fachada.  

Inspección de la fachada

Sobre las fachadas, suelen detectarse lesiones típicas, como son las fisuras, las grietas, desplomes, humedades por capilaridad, humedad por condensación, eflorescencias...

¿Cómo inspeccionamos la cimentación?

La cimentación es una de las partes del edificio que se compone de elementos ocultos. Frecuentemente, es una zona inaccesible al técnico y no podrá inspeccionar directamente. Es aquí donde el técnico se basa en indicios indirectos que pondrán de manifiesto lesiones o defectos. Si el técnico no detecta grietas o fisuras, puede presuponer que el edificio no presenta daños.

El técnico inspecciona con ánimo de encontrar grietas superiores a 2-3 milímetros. También se presta atención a las fisuras, más pequeñas y, por tanto, más difíciles de detectar. Una apreciación a tener en cuenta es la de detectar roces en puertas y ventanas. En ocasiones se detectan holguras bajo el rodapié. No podemos obviar un pequeño cuestionario dirigido principalmente al usuario actual de la vivienda. Con ello conseguimos situar en el tiempo reparaciones anteriores. Debe saber que el edificio sufre o sufrirá algún tipo de agrietamiento a lo largo de su vida útil. No por ello la causa tiene por qué ser debido a movimientos de la cimentación.

¿Cómo inspeccionamos la cubierta?

Al contrario de lo que ocurre con la cimentación, la cubierta sí suele ser accesible. Habrá que tenerse en cuenta si la cubierta es inclinada o plana y, en su caso, si es transitable o no. El técnico supervisará el paramento inmediatamente inferior de la cubierta, es decir, el de la última planta. Se tendrá especial atención a posibles deformaciones de los faldones. También se supervisan los desagües, canalones y sumideros. Si se detecta presencia de vegetación o residuos orgánicos, se tendrá que poner especial atención a la evacuación de agua sobre los elementos anteriormente citados. 

Otro de los puntos a inspeccionar, es la barrera impermeabilizante. Que no tenga perforaciones o no esté deteriorada, que no existan roturas o esté biodeteriorada.

Un problema que solemos encontrar en viviendas antiguas, es la presencia de falsos techos bajo la cubierta. Se trata de unas placas de escayola que están suspendidas directamente sobre la estancia. El falso techo se suspende directamente, como mostramos en la siguiente imagen, mediante alambres. Estos alambres están unidos directamente a elementos del paramento inferior de la cubierta. 

Nos encontramos aquí un problema típico que imposibilita inspeccionar a fondo los paramentos inferiores. No es posible transitar por encima de las placas de escayola, por no hablar de la maraña de alambres que la suspende. La utilización de boroscopios, incluso con sensores avanzados, proporcionan imágenes y videos claros con buena resolución. Estas cámaras endoscópicas, que proporcionan suficiente luz en situaciones oscuras, se emplean para la inspección de la estructura de la pared, la inspección de alcantarillado, etc. Para ello, se practican perforaciones bajo el falso techo de forma que permitan el paso de la cámara. Aún con esta técnica, se hace prácticamente imposible la supervisión minuciosa de estos paramentos.

Las humedades

Muchos desperfectos que se producen en las edificaciones son atribuibles a la humedad. No sólo perjudica a la conservación del edificio, sino también a la propia salud de quien lo habita. La humedad en paredes y techos influyen en la construcción y sus materiales. Las paredes y techos pueden empaparse y destruir los yesos y enlucidos, por no hablar de las tarimas o parquets.

Podemos detectar humedades que penetran en el edificio por filtración, por agua del subsuelo, por condensación, etc.

Los perjuicios que se producen en los materiales vienen determinados según el material. En la madera, se hincha y resquebraja. La presencia de humedad viene denotada por la torcedura y el alabeo, incluso formarse moho. Ésta última es, sin duda, la peor consecuencia pues, a partir de aquí, puede concatenar hacia la putrefacción. También puede generar el crecimiento de fungosidades tipo merulio.

Elaboración de planos

Una vez detectadas todas las lesiones en la primera inspección, se puede comenzar a redactar el informe de daños en vivienda. Si la vivienda no presenta numerosos daños o simplemente se trata de identificar una lesión, probablemente no será necesario realizar planos. Por el contrario, si se detectan numerosas lesiones y se hace difícil su localización, es conveniente realizar un plano que ponga de manifiesto la localización de las deficiencias detectadas.

De nuevo, la complejidad de las lesiones detectadas junto con la localización, repetida o no a lo largo y ancho de la vivienda, determinará la producción de planos más aclaratorios, como alzados, secciones, croquis o detalles. Todo ello, irá acompañado de imágenes, realizadas por el técnico durante la inspección.

Y después del Informe técnico de daños en vivienda, ¿qué?

Si la vivienda presenta un buen estado de conservación y mantenimiento, se hará constar en el informe la ausencia de deficiencias. Si se han detectado deficiencias, en función de las mismas, se establecerá una definición de su grado. Esto es, deficiencias leves, importantes, graves o muy graves. Establecido el informe preliminar de la detección de las deficiencias, será aconsejable e incluso, en función de la gravedad, obligatorio, la elaboración de un segundo informe que incida sobre la deficiencia.

Pruebas especiales adicionales

Es posible que las deficiencias detectadas requieran la realización de informes de terceros o pruebas adicionales complejas realizadas por empresas especializadas. Por ejemplo, si se detectan fisuras o grietas, deberá realizarse un seguimiento mediante fisurómetros o testigos de yeso.

También pueden solicitarse apertura de calos en muros, mediciones de resistencia, pruebas de estanqueidad, catas de reconocimiento, etc.

Medidas urgentes

En muchas casos, si se trata de un proceso de compra venta de inmueble y, si se han detectado deficiencias graves, el vendedor de su vivienda se lleva una inoportuna sorpresa. No sólo tendrá que esperar la venta del inmueble, sino que, además, deberá proceder a la reparación de su vivienda. Esto dependerá de si el inmueble se encuentra a una determinada distancia de la vía pública. Es de entender que, si se presentan posibles desprendimientos de la fachada, tendrá que tomar medidas urgentes. Por el contrario, si la vivienda se encuentra aislada en parcela, la decisión será del titular del inmueble, siempre y cuando no ponga en riesgo la vida de las personas.

Ten en cuenta que, si el edificio presenta grietas superiores a 2 mm, implicará la existencia de lesiones graves. El riesgo de colapso o desprendimientos aumenta. Es el momento de valorar si el estado del inmueble supone un riesgo o no para la integridad de las personas. Si el riesgo está presente, se deberán tomar medidas correctoras de forma inmediata.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza otro tipo de informes:

• Informe de Inspección Técnica del Edificio iITE
• Informe técnico de vivienda
• Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC
• Informe de Validación Gráfica IVG
• Informe elaborado por arquitecto
• Informe pericial
• Otros informes técnicos

¿Es posible un cambio de uso de local a vivienda sin solicitar licencia?

Actualmente, debido a la falta de vivienda, se está produciendo un auge de transformaciones de locales comerciales o garajes a vivienda. Se trata de un cambio de uso a vivienda de una finca integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Estamos detectando que estos inmuebles se describen en el Registro de la Propiedad como local de garaje. En muchas ocasiones, nos encontramos con que este local consta con una certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que se correspondía con dicha finca. El uso que figura en esta certificación es el de vivienda (residencial), además de que cuentan con antecedentes del inmueble que figuran en Catastro.

La jurisprudencia en los cambios de uso

Existe RJ que permite la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda sin necesidad de licencia, aunque como veremos, es preciso que se cumplan unos requisitos mínimos.

El Registrador de la Propiedad

Queremos dejar constancia de que hay casos en los que el Registrador no procede a inscribir la finca descrita como vivienda. Esto se debe a que entienden que no deben entrar en el tráfico jurídico aquellas viviendas que tienen consideración de infraviviendas (superficie y condiciones).

¿Infravivienda?

A efectos de Normas Urbanísticas y en función de cada Comunidad Autónoma, se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m². Debes tener en cuenta que no se incluye en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre mínima (depende de cada CA). En algunos casos, se puede admitir una superficie útil reducida 25 m². Es el caso de que únicamente disponga de una estancia comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.

La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana

El cambio de uso que se pretende inscribir se sustenta en la aplicación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y en varias resoluciones.  La legislación actual no atribuye al Registrador la facultad de valorar denegar la inscripción cuando a su juicio el título presentado está viciado por la concurrencia de una infracción urbanística. El Registrador no actúa como si de un juez se tratara, sancionar una posible infracción urbanística, con la denegación de un derecho que todo ciudadano tiene, el del acceso de sus títulos al Registro de la Propiedad.

Al Registrador de la propiedad no le corresponde decidir, sin procedimiento judicial si se puede o no negar el acceso al tráfico jurídico de una vivienda por incurrir en posible infracción urbanística. La norma es muy clara y lo que ordena es que el registrador se limite a comprobar la existencia de anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística. Y una vez inscrito, lo comunicará a las autoridades competentes para valorar y sancionar la posible infracción urbanística.

Entonces, ¿entrarían en el Registro las edificaciones que se encuentran fuera de ordenación?

Conforme a lo expuesto anteriormente, podrían tener acceso al registro edificaciones que se hallan fuera de ordenación. Pero ese es el supuesto de hecho de la norma. El registro reflejará un uso posiblemente contrario a las previsiones urbanísticas, pero esta circunstancia constituye el supuesto de hecho de la norma, y ello puede ocurrir en toda declaración de obra. El legislador tolera la constatación registral de casos en los que ya no proceda tomar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Esto se debe a los plazos de prescripción.

Se prevé el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, aunque puedan ser irregulares desde la normativa urbanística vigente. Esto no supone que se legalicen, pues tendrán la calificación de fuera de ordenación, con los límites que ello conlleva.

Las Normas Urbanísticas

Debes tener en cuenta, antes de proceder, las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de tu comunidad. En él se distingue las edificaciones fuera de ordenación absoluta y relativa y las limitaciones en cada caso para el propietario. La existencia de edificaciones fuera de ordenación fue consagrada expresamente el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, al modificar la redacción del artículo 20, número 4, de la Ley de Suelo. Se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación. Esto es, aquellos respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios (terceros adquirentes de buena fe), sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica.

Prescripción acreditada de edificaciones, divisiones o segregaciones antiguas

Existen Resoluciones que declaran que admiten la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas. 

Debes saber que si la edificación existente es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, puedes solicitar un cambio de uso. También es preciso constatar si en los estatutos por los que se rige la comunidad de propietarios a la que pertenece la finca, no hay mención en contra del cambio de uso de la misma.

El notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, puede declarar que el cambio de uso de la finca a vivienda y la solicitud de su inscripción se realiza con fundamento en lo dispuesto en la legislación.

Para identificar si una ayuda encaja con el planteamiento del proyecto de rehabilitación, es necesario conocer los parámetros básicos que la caracterizan. Las preguntas más evidentes que nos suelen plantear nuestros clientes son:

• ¿Puedo ser beneficiario de estas ayudas?
• ¿La tipología edificatoria de mi inmueble puede recibir estas ayudas?
• ¿El tipo de actuación que se plantea es subvencionable?

Existen otros requisitos más indirectos que pueden excluirnos de una convocatoria o hacer que no resulte interesante, como por ejemplo:

• Los plazos de comienzo de obras
• La exigencia de que sea vivienda habitual
• ¿Es necesario contar con licencia?

Las bases reguladoras regulan multitud de conceptos con significados y aplicaciones específicas. Nuestro estudio domina los conceptos para valorar si una subvención encaja con las particularidades del cliente y su propuesta. En este artículo, vamos a proporcionar una visión general de los parámetros relevantes para solicitar una ayuda a la rehabilitación. De esta forma podremos estimar la cuantía máxima de ayuda pública a solicitar compatibilizando diferentes convocatorias. Para estimar este cálculo, tenemos en cuenta todos los conceptos e indicadores a los que está vinculada la ayuda, como por ejemplo:

• El presupuesto protegible
• El número de viviendas
• La potencia de una instalación de energía renovable.

No tiene que abrumarse ante el amplio abanico de convocatorias, requisitos y procesos administrativos.

Parámetros fundamentales que caracterizan una ayuda. Comprensión y exigencias.

Abordaremos los siguientes conceptos:

• Edificios incluidos en la subvención
• Beneficiarios
• Presupuesto protegible
• Plazos
• Cuantía de las ayudas.

También veremos los tipos de actuaciones. Por ejemplo, los nuevos requisitos introducidos por los fondos Next Generation, como los DNSH y la circularidad.

Requisitos y parámetros de las ayudas

Edificios objeto de subvención. Tipología

En el ámbito de la rehabilitación, la tipología edificatoria y su uso son dos de los principales parámetros que definen el objeto de la ayuda. Nuestro estudio de arquitectos se focaliza en los edificios y viviendas de uso residencial. Así pues, las tipologías residenciales son:

• edificios plurifamiliares
• unifamiliares
• viviendas

El uso residencial al que se refieren las convocatorias analizadas en este artículo se limita a inmuebles destinados a vivienda, (pública o privada).

Edificios de tipología residencial colectiva

• Para ser elegibles se suele exigir un tanto por ciento de uso de vivienda sobre rasante (se excluye la planta baja o plantas inferiores, si tienen otros usos compatibles con el residencial).
• No se exige que las viviendas sean dominio habitual y permanente. Por tanto, los propietarios de viviendas secundarias que se localicen en estos edificios, pueden acceder a las ayudas.

Unifamiliares

Dependiendo del programa al que se presenten, deben cumplir las condiciones de edificio o vivienda.

Los unifamiliares sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, en principio, no se consideran edificios independientes, sino como partes de un edificio. Te aconsejamos consultar en tu Comunidad Autónoma la posibilidad de presentarse a las ayudas destinadas a edificio o a vivienda.

Viviendas

Generalmente se exige que la vivienda sea domicilio habitual y permanente de sus propietarios, usufructuarios o arrendatarios. En ocasiones, se establece un periodo en el que puede formalizarse dicho arrendamiento.

Algunas convocatorias limitan las ayudas en caso de existir una actividad económica en el inmueble. Dependerá de la Comunidad Autónoma y el Real Decreto de la ayuda a la que se presente.

Beneficiarios de las ayudas

El marco normativo en el que se ubica el concepto de beneficiario es la Ley 38/2003, 17 de noviembre, General de Subvenciones.

El beneficiario es el sujeto al que va destinada la ayuda. Las bases reguladoras de cada subvención definen las características del beneficiario y los requisitos que deben cumplir para ser considerado como tal y, en su caso, recibir la ayuda.

Obligaciones del beneficiario (de forma general)

• Destinar el importe íntegro de la ayuda al pago de las actuaciones subvencionables definidas en las bases reguladoras de la ayuda.
• Demostrar al órgano concedente de la ayuda que cumple con todos los requisitos y condiciones exigidos mediante: la entrega de documentación que justifique dichos requisitos o la autorización para que el órgano concedente pueda consultar sus datos en las Administraciones correspondientes.
• Someterse a las actuaciones de comprobación y de control financiero que el órgano concedente estime necesarias. Comunicar al órgano concedente la obtención de otras ayudas para la misma finalidad, para estudiar la compatibilidad con la ayuda que se le está concediendo.
• Dar la adecuada publicidad de la subvención obtenida, indicando el origen de los fondos en el momento de ejecución y una vez finalizada, según los modelos (carteles, lonas publicitarias) indicados en las bases reguladoras de cada convocatoria.

Beneficiarios directos y destinatarios últimos

La trayectoria que realizan los fondos de las ayudas

EL Gobierno de España distribuye el crédito como beneficiarias directos a cada una de las Comunidades Autónomas (incluyendo Ceuta y Melilla), mediante Reales Decretos. Las Comunidades Autónomas conceden ayudas a los destinatarios últimos a través de convocatorias autonómicas.

Beneficiarios directos

Son las propias CC.AA. y las ciudades de Ceuta y Melilla. Reciben los fondos directamente desde el Ministerio. Están obligadas a realizar sus propias convocatorias. Gestionan la concesión de ayudas a los destinatarios últimos hasta agotar los fondos de los que dispone.

Destinatario último

En este nivel, los fondos van de la escala autonómica a la ciudadanía. Por tanto, es el sujeto que recibe la ayuda, el último eslabón de esta cadena de transmisión de fondos, al que finalmente llegan las subvenciones. Para obtener los fondos, deberá solicitar la ayuda en las correspondientes convocatorias que realicen las CC.AA. Generalmente, las convocatorias utilizan el concepto de beneficiario como sinónimo de destinatario último.

El Representante

Cuando el solicitante y el destinatario último no son el mismo sujeto.

El solicitante

Es el sujeto que realiza la solicitud de la ayuda. Puede ser el destinatario último: el que tramita la solicitud de su propia ayuda. En el caso de que la solicitud de la ayuda sea realizada por otro sujeto distinto al destinatario último, hablamos del representante.

El representante

Es la figura que actúa en interés y por cuenta de otra persona, produciendo efectos en las relaciones jurídicas de las que es titular esa persona (el representado).

Representante legal

Es la representación que se establece por ley, y está sometida al Código Civil. Mediante esta figura, se protegen los intereses del representado, como por ejemplo, de personas incapacitadas, menores o personas físicas que actúan en nombre de personas jurídicas.

Representante voluntario

Es la figura que actúa en interés y por cuenta del destinatario último de la ayuda en cuestión. Se establece una representación voluntaria en la que una persona da autorización a otra para que lo represente. Este tipo de representación no se rige por norma jurídica, sino por un contrato firmado entre ambas partes. Por tanto, el Agente Rehabilitador o Gestor de la Rehabilitación se encasilla dentro de esta figura.

Que exista un Agente Rehabilitador, no implica que el beneficiario de las ayudas pueda eximirse de cumplir todas las obligaciones que le incumben. Lógicamente, el representante también tiene sus obligaciones. Contar con un representante, no exime de responsabilidad al destinatario último, a no ser que coincidan ambos sujetos.

Clasificación de los beneficiarios

Existen distintas formas de clasificar a los destinatarios últimos:

• Según el régimen de propiedad
• Por su personalidad, física o jurídica.
• Su naturaleza, pública o privada.
• Si realizan actividad económica

Cada Real Decreto identifica las características que debe cumplir el posible beneficiario. Aquí sólo abordamos la clasificación según el régimen de propiedad del edificio o la vivienda (privada).

Propietarios

Es el dueño del inmueble. Debe acreditarse mediante inscripción en el Registro de la Propiedad. Puede tener personalidad física (particulares) o jurídica (empresas, entidades u otros).

Usufructuarios

El derecho de usufructo es el derecho que tiene una persona sobre un inmueble para su uso y disfrute, sin que éste sea el propietario del mismo. Para hacerlo efectivo, es necesaria la inscripción del derecho de usufructo en el Registro de la Propiedad, por lo que es posible justificarlo con una nota simple registral o certificación catastral. Generalmente, se exigirá la autorización de la propiedad para la realización de obras.

Arrendatarios

En el ámbito residencial se trata del inquilino. Para que el arrendamiento pueda acceder a la subvención como destinatario último deberá acordar con el propietario las actuaciones y condiciones de pago. Una vez tomado ese acuerdo, el arrendatario entra a formar parte del acuerdo comunitario (o con el propietario único, en su caso) considerándose como beneficiario.

Comunidades de Propietarios (CC.PP.)

Conjunto de propietarios de viviendas de un edificio. Es una entidad sin personalidad jurídica y existe desde el momento en el que hay dos o más propietarios (si hay previamente, una Escritura de División Horizontal).

Pueden estar constituidas o no. Constituidas significa formalizar dicha comunidad en una Junta constitutiva a efectos de funcionamiento (presupuesto, cargos directivos, administrativos, etc. Lleva implícito el título constitutivo un documento en el que se establecen los estatutos y las cuotas de participación de cada propietario.

Una vez constituidas, deben solicitar el NIF en Hacienda.

Agrupación de Comunidades de Propietarios

Muchas comunidades se agrupan para gestionar determinados elementos comunes (garajes o instalaciones). Para las decisiones que afecten a los servicios compartidos, el el título o los estatutos no dicen lo contrario, serán los respectivos presidentes quienes representen al conjunto de propietarios de cada subcomunidad. Son de aplicación las reglas generales sobre mayorías. Para adoptar acuerdos que requieran mayorías cualificadas según la Ley, cada subcomunidad debe haber obtenido antes dicha mayoría en su propia junta.

En cuanto a las mayorías

Según el RD 19/2021, de medidas urgentes y, concretamente, el artículo 2, introduce modificaciones en el régimen de las CCPP establecida en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Estas modificaciones son aplicables a las obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común. Se establece un régimen de mayoría simple para la realización de tales obras.

También establece un régimen de mayoría simple para solicitar las ayudas y financiación para su desarrollo. El coste de las obras o actuaciones o pago de las cuantías que ccubran los préstamos o financiación concedidad, tendrán consideración de gastos generales (ver Ley 49/1960, artículo 9.1, letra e).)

Requisitos y límites de los beneficiarios

Los destinatarios últimos deben cumplir una serie de requisitos para ser considerados como tal. Además, la cuantía de la ayuda que pueden llegar a percibir está sujeta a unos límites máximos, que puede depender o no del tipo de destinatario último del que se trate. En este artículo sólo analizamos los beneficiarios que realicen actuaciones en edificios residenciales y viviendas privadas y sin actividad económica.

Requisitos del beneficiario.

Deben cumplir siempre dos requisitos para ser considerados destinatarios últimos, enmarcados en la Ley 38/2003, General de Subvenciones. En el momento de la solicitud, se debe demostrar que el beneficiario:

• No tiene obligaciones de reintegro de otras subvenciones o ayudas o, en caso de que las tuviera, el fiel cumplimiento de las mismas (ver artículos 13 y 21 de la Ley 38/2023).
• Se encuentra al corriente de pago de sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social. En este sentido, la presentación de la solicitud supone la autorización al órgano concedente para la consulta directa de esta información. El solicitante puede denegar expresamente esta autorización, pero deberá aportar las certificaciones correspondientes para demostrarlo (ver artículos 22 y 24 de la Ley 38/2023, General de Subvenciones).

1. Informe de Inspección Técnica del Edificio (iITE)

La Ley del derecho a la vivienda regula el Informe de Inspección Técnica de los Edificios iITE de vivienda y el libro del edificio.

Ayudas para la rehabilitación de barrios, rehabilitación de edificio, rehabilitación de vivienda o redacción del Libro del Edificio existente.

2. Definiciones

3. Emisión del Certificado de Aptitud

El Certificado de Aptitud se emite una vez presentado el Informe ITE o junto con la solicitud de emisión del Certificado de Aptitud. Una vez realizada la revisión administrativa del informe , se emitirá el Certificado de Aptitud. 

5. Documentos del Libro del edificio de viviendas existentes.

La propiedad tendrá a su cargo la custodia de los documentos que forman parte del libro del edificio y será responsable de su actualización. 

5.1. El archivo de documentos contendrá los siguientes documentos:

• El Informe ITE sobre la Inspección Técnica de los Edificios de viviendas.
• El documento que acredita la entrega a la Administración de los datos básicos del Informe de Inspección Técnica del Edificio IITE de viviendas, debidamente registrado.
• El comunicado al ente local del municipio al que pertenece el edificio, en caso de situación de riesgo para las personas, debidamente registrado.

• Los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.
• Toda la documentación que sea relevante para el conocimiento del estado del edificio y toda la documentación de la que ya se disponga sobre el edificio.

8. El Informe de Inspección Técnica del Edificio IITE

Una vez validado y firmado electrónicamente el Informe ITE, se generará automáticamente la fecha de emisión del informe ITE, quedando cerrado.

Los informes cerrados por los técnicos redactores se guardan en el servidor de la Generalidad de Cataluña/Agencia de la Vivienda de Cataluña durante 4 meses, desde la fecha de su emisión. Éste es el plazo que tiene la propiedad para tramitar la solicitud de la emisión del Certificado de Aptitud del edificio.

Transcurrido este plazo, la Generalidad de Cataluña/Agencia de la Vivienda de Cataluña eliminará el informe del servidor.(Decreto 67/2015 artículo 8.5).

La Agencia de la Vivienda de Cataluña se compromete a no utilizar el contenido ni los datos de los informes ITE que se generen desde el portal, hasta el momento en que se reciba la solicitud de emisión del Certificado de Aptitud del edificio de ese informe ITE con código informe coincidente.

8.1. Técnicos competentes para realizar la ITE

La ITE se llevará a término mediante un arquitecto colegiado que esté en disposición de un seguro de responsabilidad civil. Además, no debe incurrir en ninguna incompatibilidad, prohibición o inhabilitación para el ejercicio profesional.

El Informe ITE tiene una vigencia de 4 meses a contar desde su emisión. Debe ser presentado ante la Administración antes de esta vigencia junto con el Certificado de Aptitud.

8.2. En el caso de deficiencias graves o muy graves

Es necesario que el Técnico comunique de forma inmediata, tanto a la propiedad como al Ayuntamiento, la situación de riesgo inminente. En su caso, la propuesta de medidas de seguridad cautelares y urgente a adoptar con carácter previo a la ejecución de las obras.
Esta comunicación no necesita el consentimiento de su propiedad.
Indique en el informe si las medidas cautelares si las medidas cautelares relativas a la seguridad han sido ejecutadas.

8.3. Obligaciones de la propiedad

Una vez recibido el informe de la inspección técnica, la propiedad del inmueble de viviendas debe:

• enviar el informe ante la Agencia de la Vivienda o de las administraciones locales que hayan asumido la competencia para emitir certificados.
• Ejecutar inmediata y urgentemente la adopción de las medidas cautelares indicadas en el informe en el supuesto de que no se hayan ejecutado anteriormente.
• Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año, cuando existan deficiencias en el edificio. Si las deficiencias son graves o muy graves, el plazo es de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante.
• Constituir un fondo de reserva para hacer frente a los gastos que se deriven de la ejecución de las obras previstas en el programa.
• Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación de la elaboración y presentación del IITE, así como del programa de rehabilitación de su cumplimiento.

8.4. Presentación del Informe de Inspección Técnica en la Administración

El informe ITE, junto con la solicitud de emisión del Certificado de Aptitud, deben presentarse ante la Agencia de la Vivienda de Cataluña o de las administraciones locales que hayan decidido emitir Certificados de Aptitud.