Distingue una fisura de una grieta

Si se han detectado daños en una vivienda, antes de solucionarlos, se debe seguir un proceso. Antes de nada, deben conocerse los tipos de daños. Para ello, hay que seguir un proceso para estudiar detalladamente la patología para conocer el fallo. Debe tenerse en cuenta los diferentes cuadros sinópticos que permitan analizar las causas que originan los daños. En numerosas ocasiones, detectamos daños.

En numerosas ocasiones hablamos indistintamente de fisuras y grietas sin tener en cuenta una serie de características. ¿Podemos tratar al edificio como un ente vivo? Salvando las distancias, los edificios tienen una vida útil. Un edificio nace cuando se construye y, poco a poco, se degradan los elementos que lo componen. Todos ellos sufren alteraciones constantemente. Como es previsible, las partes expuestas a la intemperie son más proclives a sufrir agresiones (lluvia, hielo, viento, temperatura, etc.). Los elementos que se encuentran en el interior no se quedan atrás: se pudren, oxidan, degradan...

La construcción

El objetivo de la construcción es conseguir que estas alteraciones no generen ruina. Pero aunque no la produzcan, el efecto es muy llamativo, feo, y alarmante. En este asunto contamos con una enorme variedad de astutosrecursos, como son impostas, rehundidos, entrecalles, y cuando no es posible evitar la aparición de una junta, ocultándola tras un “tapajuntas”. La ranura sigue apareciendo, pero no se ve. Algunos que llamamos daños son simplemente la manifestación de algo inevitable, que antaño solíamos camuflar, y ahora queda aparente, al haber prescindido,quizápor moda, de un recurso inteligente.

El conjunto

Además todo el conjunto de una obra, está sometido a una jerarquía mecánica en la que unos elementos sostienen a otros, y aun en cada uno, como en un muro, cada hilada sostiene a las superiores. En esa jerarquía,al vidrio lo sujeta el cerco de la ventana, a ese la hoja, ambos dependendel muro, éste se apoya en el forjado, el forjado en la viga, la viga en el soporte, el soporte en la zapata y la zapata en el terreno. Todo ello genera tensiones que el elemento original, acopiado,no tenía, y eso exige necesariamente deformaciones. En el mejor de los casos se producen instantáneamente, al cargarse. Pero como poco la tensión aumenta al añadir elementos a la obra.

Reajustar

Y eso significa un reajuste constante a lo largo del proceso constructivo. Pero en general, además, todos los elementos sometidos a tensión (o sea todos) siguen aumentando su deformación con el tiempo, aunque no cambiela tensión, de manera que el reajuste dimensional se está produciendo siempre. En madera es muy aparatoso. Los tejados antiguos muestran las ondulaciones de las correas y vigas, que se van cansando, y aumentando su incurvación. En los tirantes, el cansancio hace que las fibras vayanresbalando unas respecto a otras, ocasionando al final el destesado completo del tirante, y que su papel tenga que verse suplantado por la flexión del muro, que a su vez cansa y desploma, ocasionando al final el derrumbe del conjunto.

Otro tanto sucedecon el empuje descompensado de arcos y bóvedas, o de cúpulas sin zuncho, y hasta de forjados de madera, que al flectar, provocan reacciones inclinadas. A largo plazo la naturaleza se sale con la suya, y lo que subes arduamente, acabará bajando. Lo que llamamos vidrio, no es tanto un sólido, cuanto un líquido enfriado, pero que está escurriendo lentamente, y que acabará concentrado en la parte inferior. Esta deformación “diferida” a tensión constante se produce menos, pero se produce, en hormigones, y en fábricas, si bien en estas últimas es menos aparente debido a que suelen estar sometidas a tensiones muy bajas. En terrenos depende mucho del tipo. En acero,el fenómeno es casi inexistente.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza:

La comunidad de Propietarios

Los pisos o los locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común a la vía pública, pueden ser objeto de propiedad separada. Por ello, lleva inherente el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Este derecho son todos los necesarios para su uso y disfrute:

• el suelo,
• vuelo,
• cimentaciones y cubiertas,
• elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga),
• las fachadas (revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores)
• el portal,
• las escaleras,
• porterías,
• corredores,
• pasos,
• muros,
• fosos,
• patios,
• pozos
• los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes (incluso aquéllos que fueren de uso privativo),
• ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad (incluso las de aprovechamiento de energía solar),
• instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos,
• las instalaciones de detección y prevención de incendios;
• instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
• antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, (hasta la entrada al espacio privativo),
• las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son susceptibles de división. Sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Por tanto, el propietario de un local o vivienda perteneciente a una comunidad de propietarios, no puede desentenderse de la participación de las cargas y/o beneficios de la misma.

Elementos de división de la finca.

Toda propiedad horizontal conlleva dos tipos de propiedades: la privada y la común. La privada, es exclusiva sobre la vivienda. La común, es la copropiedad conjunta con los demás dueños de los pisos o locales. Por tanto, la propiedad horizontal es una figura jurídica en la que coexiste una copropiedad obligada, necesaria en indivisible, sobre unos elementos comunes. Así, se consigue una pacífica coexistencia entre copropietarios. Son frecuentes los conflictos entre vecinos.

¿Cuáles son los elementos privativos en un edificio?

Son aquellos espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente y que tienen salida a un elemento común o a la vía pública. El espacio debe encontrarse dentro de los límites de la propiedad hasta la entrada al espacio privativo. Además, deben dar servicio exclusivo a sus propietarios.

Todos los propietarios pueden disponer libremente de este espacio. Ahora bien, no se pueden separar los elementos que lo integran.

Derecho de tanteo y retracto

En caso de venta, donación o cesión de la vivienda o local, el resto de vecinos no tienen derecho de adquisición preferente sobre esa vivienda o local.

¿Cuáles son los elementos comunes en un edificio?

Obras en zonas privativas

Obras urgentes

Obras obligatorias

Obras necesarias

¿Quién paga las obras?

Una vez conocemos el PEM o Presupuesto de Ejecución Material, se incorporan los Gastos Generales de estructura, se obtiene el PEC. El PEC es el Presupuesto de Contrata o Presupuesto de Ejecución por Contrato.

Suele denominarse como "presupuesto líquido" o presupuesto de contrata "después de impuestos". En la normativa actual es el "presupuesto base de licitación". Así pues, este presupuesto se entrega a los contratistas que quieren licitar el proyecto. Una vez se declina por la oferta de un contratista, se denomina presupuesto de adjudicación.

Recuerda que, para la vivienda autopromoción, el IVA que conlleva es del 10% y no un 21% de IVA. Consulta las ventajas de la hipoteca autopromotor. Si estás en proceso de comprar una parcela para construir tu propia vivienda, lee estos consejos para comprar un terreno.

Precio de Ejecución por Contrata PEC

El Presupuesto de construcción

Estados Unidos cuenta con una normativa muy estricta en cuanto a la redacción del presupuesto de la obra. Sin embargo, la normativa española, carece de normas en cuanto al criterio de las buenas prácticas. Se supone el presupuesto incluye todos los costes que el constructor o contratista introduciría. Con independencia, un presupuesto tiene que incluir  todos los costes. Pero muchas veces, se realizan hipótesis sobre algunas partes del proyecto técnico que no quedan definidas. A medida que avance el proyecto, estas hipótesis se irán definiendo y resolviendo.

Para analizar las diferencias, se realiza un comparativo con la versión del presupuesto anterior. Podríamos decir que el presupuesto está vivo durante todo el proceso del proyecto. Para gestionar correctamente los costes.

La pregunta que todo promotor le formula al arquitecto es la de “¿cuánto va a costar mi casa?”. Lógicamente, el Arquitecto puede aventurarse y hacer una estimación de costes; por la complejidad de la obra, por su localización, por su envergadura… Para ello, se establecen unas tolerancias, las cuales, a medida que las ideas previas van pasando a la fase de Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución, se van reduciendo.

¿Cómo llegamos a un presupuesto ajustado y con tolerancia cero?

En función de cada fase de proyecto. El anteproyecto correspondería a un nivel de detalle y precisión muy bajos. A medida que avanzamos al Proyecto Básico y el Proyecto Ejecutivo, el nivel de detalle y el grado de precisión, aumentan. Por tanto, el presupuesto se va ajustando y calibrando.

Aunque cada etapa es diferente, a medida que se va disponiendo de mayor información, el presupuesto varía. Nuestro estudio de arquitectura diferencia dos etapas muy claras a la hora de redactar el presupuesto.

Así pues, existen varios métodos para estimar los costes: métodos sintéticos, por estimaciones operativas, por promedios, por precios unitarios… Nos atrevemos a decir que el importe global basado en la experiencia, el” más o menos”, equivaldría al método sintético. En cuanto al método de precios unitarios, se enumeran, cuantifican y valoran todas las unidades de obra que son necesarias para poder llevar a cabo la obra. Ahora bien, y como hemos señalado anteriormente, el presupuesto se va perfilando a medida que avanzamos en el proyecto técnico.

Los números que se hacen en un anteproyecto tienen un gran porcentaje de error. Esto se debe a que el tiempo de dedicación para realizar el presupuesto, es francamente exiguo. En la fase del anteproyecto, se dedicará algo más de tiempo a elaborar un presupuesto y, a medida que aumenta la exactitud del presupuesto, se requiere más tiempo para redactarlo. En definitiva, al comienzo del proyecto, se pierde poco tiempo en elaborar el presupuesto y, por tanto, el porcentaje de error es grande. Y, cuando llegamos al punto final del Proyecto de Ejecución, el margen de error del presupuesto es prácticamente nulo, pero porque el tiempo en realizarlo ha aumentado.

Presupuesto de construcción

Hace tiempo que el aeropuerto de El Prat pide una ampliación. Una de las propuesta plantea construir una nueva pista sobre el mar. Con esa solución, se conseguiría que el aeropuerto barcelonés pudiera dar entrada y salida a más tráfico intercontinental. El coste de la pista está presupuestado en 2.100 millones de euros, con un plazo de entrega de cuatro años.

La pista se adentraría 1,5 kilómetros mar adentro, quedando conectada al aeropuerto mediante dos pistas taxi. Tendría una longitud de 4,7 km, con un ancho de 400 m. El desarrollo de este proyecto consiste en la formación de un tablero de hormigón armado, soportado mediante vigas transversales y longitudinales.

A su vez, estas vigas, estaría soportadas por una batería de pilotes de ø2 metros como soporte de pista. Estos pilotes se recubrirían de una roca calcárea capaz de atraer vegetación y fauna marina, según explica el ingeniero naval, Joaquim Coello. La construcción de esta pista sobre el mar supondría regenerar una zona prácticamente muerta.

Actualmente, gran parte de los aerogeneradores construídos sobre el mar, también se sustentan sobre pilotes gracias a la poca profunidad de la zona. El ingeniero asegura que la acústica no afectaría a la zona, porque, para que los aviones despeguen, podrían hacerlo directamente y sin dar ningún giro.

Este proyecto recuerda a otros aeropuertos como el de Japón, en Kansai. Aena prefiere alargar 500 metros a la tercera pista, aunque hay varias comisiones de expertos que están estudiando esta opción, pues invade un espacio protegido.

No hace falta hacer muchos número para suponer que esta ampliación sobre el mar implicaría un coste monumental, por no hablar del rechazo de Ayuntamientos como el de El Prat.

Ampliación del Aeropuerto de El Prat

¿Hacia dónde va la construcción?

La situación de la obra nueva se puede complicar en Barcelona. Además de ser límitada, la oferta de la vivienda se ha visto reducida. La guerra de Ucrania ha disparado los costes energéticos. A su vez, estos costes se trasladan a los costes de producción y, finalmente, a los de la construcción. A este desajuste hay que sumarle varios aspectos. Por ejemplo, el retraso en el suministro de materiales y la ralentización de nuevas concesiones de visados de obra nueva. Además, la galopante inflación no da tregua. Y para más inri, ahora se suben los tipos de interés. Por tanto, podría complicarse la situación de los procesos de compra-venta y de los promotores. El acceso a las hipotecas se ven lastradas por unos requisitos bastante restrictivos. Por tanto, la demanda de vivienda puede verse perjudicada.

Y la sensación es que los niveles pueden cambiar. Los precios pueden desinflarse para 2023. Las previsiones del FMI es menos optimista que la del Gobierno de España. España crecerá por encima del 4%. Pero esta situación es imprevisible porque no se sabe qué va a pasar en otoño. Aunque la desaceración económica para España puede ser más acusada, los datos que refleja el Informe Euroconstruct es más optimista. Los precios que está viviendo la eurozona comenzará a desinflarse el próximo año. Y aunque parecen seguir subiendo, será más moderado. El enfriamiento podría deberse a que se pierde asequibilidad en la vivienda.  La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de los precios, la pérdida adquisitiva de las familias. Los precios de las viviendas han subieron a finales de 2021. Hay una búsqueda de viviendas más espaciosas y se busca a las afueras de las grandes ciudades.

Según el último informe Euroconstruct de 2022, los valores del nivel de producción de España han aumentado. Vivimos tiempos convulsos, con grandes cambios y turbulentos en los últimos seis meses. Con respecto al año pasado, en el que se experimentaba un fuerte crecimiento, la guerra de Ucrania ha cambiado el tablero de juego.

¿Cómo afectará a la construcción los últimos acontecimientos?

La Pandemia supuso una fuerte caída pero rápidamente se vió un momento de fuerte optimismo. La famosa recuperación en "V" que se prometía se cumplía. Además, se crecíamos un 7,2% más de lo previsto. Es cierto que la caída previa fue muy pronunciada. El optimismo se basaba en una serie de aspectos

El comportamiento del mercado español está en línea con otros once países europeos analizados por la agencia. Los precios de la vivienda pasarán de un crecimiento medio del 10% registrado en 2021 al 5% pronosticado para este año y al 3% en 2023. El equipo de economistas de S&P Global Ratings estima que la evolución del mercado será "suave", ya que las economías de los hogares se mantienen sólida, la oferta de viviendas será limitada y se producirá una afluencia significativa de refugiados procedentes de la guerra entre Rusia y Ucrania.

Por el lado de la demanda, el informe constata que en la actualidad se mantiene "alta" debido a varios factores, como los niveles récord de empleo, el aumento de los salarios, el ahorro forzoso acumulado durante la pandemia del coronavirus o las políticas monetarias acomodaticias. Sobre el último aspecto, cree que es probable que su normalización "enfríe" la demanda de vivienda, aunque deja claro que "no se detendrá bruscamente".

Otro factor que influirá en el devenir del mercado inmobiliario será la inflación, que en la eurozona se ha desbocado hasta el 8,6% en junio, lo que supone su máximo histórico. "Las elevadas presiones inflacionistas también pueden enfriar en cierta medida la demanda de vivienda al reducir el poder adquisitivo de los consumidores", sostiene el informe. De hecho, el sentimiento de los consumidores ya se ha deteriorado debido a la presión sobre los precios, y los hogares ya notan un deterioro de su capacidad de ahorro. Aunque esto puede afectar menos a los hogares con ingresos elevados, que suelen ser más activos en el mercado de la vivienda que los hogares con un poder adquisitivo más reducido, es probable que actúe como un lastre para la demanda de vivienda, especialmente en 2023, ya que los salarios tardan en alcanzar la inflación.

La actual situación económica también tendrá impacto en el mercado del alquiler. Los expertos sugieren que a los propietarios de viviendas les puede resultar más difícil subir los alquileres, lo que afectará a la rentabilidad que obtienen. El impacto será mayor en países como Suiza o Alemania donde el rendimiento de la vivienda en alquiler ha sido un gran impulso de inversión. "La demanda de vivienda por parte de los inversores se podría reducir, especialmente porque los rendimientos a largo plazo ofrecen ahora una mayor rentabilidad", apunta el informe, que también analiza el comportamiento de los costes de construcción en los principales mercados europeos. España tiene los costes más elevados, casi cuatro puntos por encima de la inflación. Otros países como Bélgica, Alemania o Suecia también registran cifras elevadas por encima de la media de la eurozona.

El análisis de S&P también recoge el impacto que puede generar en la demanda de vivienda la llegada de millones de desplazados por la guerra entre Rusia y Ucrania. Hasta junio, se calcula que unos 5,5 millones de ucranianos dejaron su país, según los datos del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (Acnur) citados por S&P Global Ratings. Aunque la mayoría huye a países cercanos, también se contabilizan ya cifras importantes en otros países. Hay cerca de 860.000 ucranianos en Alemania, 140.000 en Italia y unos 120.000 en España. La agencia de calificación señala que cuanto más dure el conflicto, más refugiados llegarán a otras ciudades europeas "sumando demanda a la vivienda".

Aunque el precio de la vivienda se desacelerará en el conjunto de los países europeos analizados, cabe recordar que cada mercado tiene sus peculiaridades, lo que influirá en el ritmo de variación. En el caso de Alemania, los expertos estiman una subida de precios del 8% este año y del 4,5% en 2025. Allí tendrá especial impacto la normativa sobre eficiencia energética, que encarecerá la construcción o la renovación de inmuebles. Además, es probable que se reduzca la brecha entre las grandes ciudades y el resto del país.

En Francia, el alza de precios será del 4,5% en 2022 y del 3% en 2025. La vivienda se ha encarecido mucho más rápido fuera de París debido al auge del teletrabajo y a las nuevas preferencias de los usuarios, que tras la pandemia buscan casas con más luz y espacios más amplios. En cuanto a Italia, la vivienda subirá un 2,2% a cierre de este ejercicio y un 1,5% tres años después. La fuerte recuperación del mercado laboral italiano está apuntalando la demanda inmobiliaria de los hogares, aunque el informe también incide en que las condicionantes demográficos seguirán siendo un "lastre" para la demanda de vivienda a largo plazo. En Portugal, los inmuebles subirán un 8,5% este año en curso, y un 4% en 2025. La vivienda se encareció un 11,6% el año pasado debido a que la oferta era insuficiente para absorber la demanda, a pesar del aumento de la actividad constructora. Los expertos ponen el foco en Lisboa y en las ciudades más turísticas. Es allí donde se están produciendo las subidas de precios más notables. La demanda de compra está liderada por inversores que quieren adquirir una casa para después ponerla en el mercado del alquiler y por inversores extranjeros. El análisis de S&P Global Ratings señala que la desaceleración de precios será especialmente pronunciada en Reino Unido y Suecia. De hecho, en ambos países se espera para el próximo año descensos del 1,3% y 0,8%, respectivamente.

La última radiografía elaborada por Eurostat confirma el boom que están experimentado los precios de la vivienda en la zona euro. Subieron un 9,8% interanual en el primer trimestre del año, lo que supone el mayor encarecimiento anual de las casas desde que la oficina estadística comenzó a recopilar datos en 2005. En términos trimestrales, las viviendas se encarecieron un 1,7%, dos décimas menos que en los tres meses anteriores. Todos los Estados miembros sobre los que se dispone de datos mostraron alzas anuales, y en diecisiete de ellos el incremento superó el 10%.

Las subidas más intensas se produjeron en Chequia (24,7%), Estonia (21%) y Hungría (20,6%), mientras que los aumentos más suaves tuvieron lugar en Chipre (1,1%), Finlandia (4,3%) e Italia (4,6%). En el caso de España, el alza de precios fue del 8,5%, frente al 6,3% del último trimestre de 2021, lo que representa el mayor ritmo de encarecimiento de la vivienda desde el tercer trimestre de 2007, antes del estallido de la inmobiliaria. Pese al importante de precios, nuestro país sigue por debajo de la media europea, al igual que Francia (7,1%), Dinamarca (6,7%) o Bélgica (6,4%).

El valor de las casas también aumentó en todos los Estados miembros en comparación con el trimestre anterior. Estonia (7,1%), Hungría (6,7%) y Bulgaria (5,2%) lideraron el de subidas, mientras que los avances más modestos tuvieron lugar en Malta (0,4%), Chipre (0,5%) y Alemania (0,8%). En España, la vivienda subió un 2,6% desde el 1,2% del cuarto trimestre de 2021, lo que supone el mayor alza trimestral desde el periodo de abril a junio de 2018.

Precios con tendencia al alza y una oferta que se reduce

La evolución del precio del m2 de la obra nueva en Barcelona ha registrado en el primer semestre de 2022 un incremento promedio del 0,9% situándose en los 5.810 euros/m2. Una oferta que ha seguido reduciéndose junto con una demanda que se ha mantenido elevada han presionado los precios, los cuales, han evolucionado de forma desigual. En el análisis por distritos en Barcelona ciudad destaca el Eixample (6,3%) con 8.000 euros/m2 de media, donde se ha concentrado un importante volumen de promociones en rehabilitación integral. En Sant Martí, con 5.565 euros/m2 (4,3% var. sem.) la oferta ha descendido un 32%, si bien las superficies se han mantenido. En Sant Gervasi, el incremento también ha registrado un 4,2% con 8.715 euros/m2, en este caso por la incorporación de una nueva promoción situada en la Via Augusta. En el resto de distritos los incrementos no han superado el 1,4% mientras que en otros han tenido decrecimientos como, por ejemplo, Ciutat Vella (-7%), Sants-Montjuïc (-3,8%) y Les Corts (-2%), donde la oferta en general ha aumentado.

Por municipios, destaca la evolución del precio en Sitges, en el Garraf, que ha registrado la subida más notable del semestre (36,5%) alcanzando los 5.100 euros/m2. Sant Cugat con 5.575 euros/m2 (26,7%) y Badalona con 3.925 euros/m2 (11,3%) también han visto incrementado el precio del m2 de forma evidente. Los demás municipios analizados por Forcadell, muestran oscilaciones más leves, no superiores al 5% e incluso en negativo, como sería el caso de Terrassa. Si bien las promociones que ya estaban en comercialización en este municipio del Vallès han incrementado por lo general un 4%, el precio medio se ha visto condicionado por la entrada de nuevos proyectos con precios más competitivos dando lugar al -5,2% intersemestral.

El desarrollo de la economía en la 2a mitad del año será clave para determinar si en el 1S 2023 se podrá retomar la tendencia positiva con la que el sector cerró el ejercicio 2021. “Promotores y empresas del sector aúnan fuerzas para sortear el combinado de dificultades – normativas, financieras y de suministros - que no permiten alcanzar el volumen de oferta que la demanda requiere actualmente”, concluye Christian Gracia.

Hacia dónde va la construcción 2022