EKO V.I.A. Saint-Astier

EKO VIA SAINT-ASTIER
Saint Astier® ofrece a través de EKO- V.I.A una solución eficaz y sostenible para estabilizaciones de suelos, mejorando sus prestaciones y su puesta en obra.
EKO-V.I.A es un ligante basado en la cal LC****(NHL3,5) de Saint Astier®, que:
  • Facilita la compactación y reduce el contenido de humedad del suelo.
  • Favorece el drenaje y evita la aparición de escorrentías, charcos o barros. Además, flocula con las arcillas presentes en el material a tratar.
  • Respeta la apariencia y el color/tono del suelo a tratar, integrándose perfectamente en el entorno.
  • Mejora la transitabilidad de los peatones permitiendo la circulación de vehículos ligeros.
  • Evita la aparición de vegetación no deseada.
  • Minimiza el mantenimiento del suelo tratado y aumenta su durabilidad

EKO V.I.A.

Solución duradera para la realización de pavimentos con arena y/o tierra arcillosa en los que se produzca una circulación ocasional de vehículos.

  • MEJORA LA PRESTACIÓN MECÁNICA

  • SOLUCIÓN SOSTENIBLE EN EL TIEMPO

  • CAPACIDAD DRENANTE

  • REDUCE EL CONTENIDO DE LA HUMEDAD

APLICAR EKO V.I.A

Aplicando EKOVIA podemos conseguir diferentes acabados acordes a cada proyecto.
Simplemente variando las dosficaciones y técnicas de aplicación se pueden conseguir acabados auténticos y naturales con grano más o menos suelto en función de las necesidades el proyecto.
Las características intrínsecas que aportan las cales de Saint Astier® hacen que las superficies tratadas tengan una capacidad drenante excelente, no requieran mantenimiento y sean totalmente reversibles.
Antes de empezar a aplicar el EKOVIA hay que comprobar que los áridos a tratar estén libres de sulfatos (se puede aceptar hasta un 0,5%) y materias orgánicas (hasta un 1%) y que su contenido en finos (>80 micras) sea en torno al 5%. La presencia de áridos muy débiles o absorbentes puede afectar a la hidratación del EKO-V.I.A

Preparar el soporte

Si durante la preparación y por motivos geométricos es necesario refinar el suelo, este no se debe erosionar (derrubiar). Una compactación minuciosa del suelo a tratar es siempre necesaria y puede requerir una humidificación ó un secado. En el caso de un exceso de contenido en agua, se puede reducir con un aporte de cal NHL que será mezclado con el suelo a tratar, por medio de un ROTAVATOR (mezclador).

El porcentaje a incluir será del orden del 5% en peso del suelo a tratar, alrededor de 15 kg por 15 cm y por m². Si el suelo no tiene la suficiente capacidad portante, una corrección granular, compactada, puede ser realizada con áridos de 0/30mm agregados con o sin tratamiento de la cal. En el caso de encontrarnos con cajetes es conveniente su aislamiento mediante láminas de Bentonita o similar, y en el caso de encontrarnos en zonas arbolado deberán cubrirse las raíces con geotextil para evitar el levante del EKO-V.I.A.

La capacidad portante del suelo medida por Californian Bearing Ratio (CBR), deberá medirse por la norma UNE 103502 o bien la ASTM 1883.

  • Valores de 4-5 para uso peatonal
  • Valores de 8-10 para uso peatonal + vehículos ligeros.

Para un uso peatonal y de vehículos ligeros las dosificaciones serán de entre 6% - 11%, para espsores de entre 10 y 20 cm. (Para circulación pesada y/o constante debe consultar con el departamento técnico de Saint Astier®).

Eko V.I.A. Saint-Astier

  • PREPARACIÓN:

Aplicar zahorra artifical o grava con un espesor de 10 a 20 cm, regar y compactar. Si se tiene una base sólida, compactar y regular para poder recibir el suelo tratado con EKOVIA.

  • REALIZACIÓN:

Aportar una capa de arena mezclada con EKOVIA hasta alcanzar el espesor necesario. Es posible tener mermas una vez compactado. Las capas no superarán los 10 cm de espesor.

  • MEZCLAS:

Para tránsito peatonal mezclaremos entre un 6 y un 11% y para vehículos ligeros un 15%.

  • HUMECTACIÓN:

Humedecer el suelo sin encharcar, se deberá de proteger la zona tratada con plásticos, geotextil, etc… para que no se de un secado rápido.

Campos de utilización

Calcula tu dosificación

A= Dosificación de EKOVIA recomendada en %.

Ejemplo:
  • 6/100: Peatonal
  • 11/100: Peatonal con tráfico ligero (bicicletas, etc.)
  • 15/100: Peatonal con vehículos ligeros ocasionales.

B= Densidad de la arena aportada en seco (kg/l)

C= Espesor en mm.

D= m² de trabajo

Kilos necesarios para el trabajo:

(C x D) x 1000 x B x A

Ficha técnica

PROPIEDADES MECÁNICAS

Resistencias a la Compresión (EN 459.1)

  • 7 días: 9.9 MPa
  • 28 días: 15.1 MPa

Resistencias a la Flexo tracción (EN 459.1)

  • 7 días: 2.6 MPa
  • 28 días: 4.1 MPa

Retracción Longitudinal: 0.021%

Retracción Longitudinal: -0.067%

Módulo Elástico: 15939 MPa

PROPIEDADES HÍDRICAS Y FÍSICAS

  • Absorción de agua: 7,7%
  • Succión por Capilaridad: 0,04 gr/cm2 min
  • Permeabilidad: 2.13 *10 -12 Kg/m*s*Pa
  • Porosidad: 33,51%
  • Densidad aparente: 0,85g/l
  • Densidad real: 2,60g/l

Grietas en muros

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Distingue una fisura de una grieta

Si se han detectado daños en una vivienda, antes de solucionarlos, se debe seguir un proceso. Antes de nada, deben conocerse los tipos de daños. Para ello, hay que seguir un proceso para estudiar detalladamente la patología para conocer el fallo. Debe tenerse en cuenta los diferentes cuadros sinópticos que permitan analizar las causas que originan los daños. En numerosas ocasiones, detectamos daños.

En numerosas ocasiones hablamos indistintamente de fisuras y grietas sin tener en cuenta una serie de características. ¿Podemos tratar al edificio como un ente vivo? Salvando las distancias, los edificios tienen una vida útil. Un edificio nace cuando se construye y, poco a poco, se degradan los elementos que lo componen. Todos ellos sufren alteraciones constantemente. Como es previsible, las partes expuestas a la intemperie son más proclives a sufrir agresiones (lluvia, hielo, viento, temperatura, etc.). Los elementos que se encuentran en el interior no se quedan atrás: se pudren, oxidan, degradan...

Aunque los materiales no se degraden, constantemente se producen cambios en su geometría (entumecimientos, dilataciones, etc.). Esto se debe a las variaciones de temperatura o humedad. Con el tiempo, se producen cambios muy pequeños, pero son constantes y no paran de producirse. Los morteros, hormigones y maderas pierden lentamente humedad y retraen y la cerámica gana humedad, aumentando el tamaño. A la larga, estas variaciones, conllevan a situaciones desastrosas.

La construcción

El objetivo de la construcción es conseguir que estas alteraciones no generen ruina. Pero aunque no la produzcan, el efecto es muy llamativo, feo, y alarmante. En este asunto contamos con una enorme variedad de astutosrecursos, como son impostas, rehundidos, entrecalles, y cuando no es posible evitar la aparición de una junta, ocultándola tras un “tapajuntas”. La ranura sigue apareciendo, pero no se ve. Algunos que llamamos daños son simplemente la manifestación de algo inevitable, que antaño solíamos camuflar, y ahora queda aparente, al haber prescindido,quizápor moda, de un recurso inteligente.

El conjunto

Además todo el conjunto de una obra, está sometido a una jerarquía mecánica en la que unos elementos sostienen a otros, y aun en cada uno, como en un muro, cada hilada sostiene a las superiores. En esa jerarquía,al vidrio lo sujeta el cerco de la ventana, a ese la hoja, ambos dependendel muro, éste se apoya en el forjado, el forjado en la viga, la viga en el soporte, el soporte en la zapata y la zapata en el terreno. Todo ello genera tensiones que el elemento original, acopiado,no tenía, y eso exige necesariamente deformaciones. En el mejor de los casos se producen instantáneamente, al cargarse. Pero como poco la tensión aumenta al añadir elementos a la obra.

Reajustar

Y eso significa un reajuste constante a lo largo del proceso constructivo. Pero en general, además, todos los elementos sometidos a tensión (o sea todos) siguen aumentando su deformación con el tiempo, aunque no cambiela tensión, de manera que el reajuste dimensional se está produciendo siempre. En madera es muy aparatoso. Los tejados antiguos muestran las ondulaciones de las correas y vigas, que se van cansando, y aumentando su incurvación. En los tirantes, el cansancio hace que las fibras vayanresbalando unas respecto a otras, ocasionando al final el destesado completo del tirante, y que su papel tenga que verse suplantado por la flexión del muro, que a su vez cansa y desploma, ocasionando al final el derrumbe del conjunto.

Otro tanto sucedecon el empuje descompensado de arcos y bóvedas, o de cúpulas sin zuncho, y hasta de forjados de madera, que al flectar, provocan reacciones inclinadas. A largo plazo la naturaleza se sale con la suya, y lo que subes arduamente, acabará bajando. Lo que llamamos vidrio, no es tanto un sólido, cuanto un líquido enfriado, pero que está escurriendo lentamente, y que acabará concentrado en la parte inferior. Esta deformación “diferida” a tensión constante se produce menos, pero se produce, en hormigones, y en fábricas, si bien en estas últimas es menos aparente debido a que suelen estar sometidas a tensiones muy bajas. En terrenos depende mucho del tipo. En acero,el fenómeno es casi inexistente.

Cédula de habitabilidad

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Nuestro estudio de arquitectos también realiza:

Proyectos de arquitectura

Gestión de proyectos

Rehabilitación de viviendas

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Informes técnicos

Informe pericial

Tramitaciones en el Catastro

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¿Fisura o grieta?

La manifestación patológica conocida como fisura o grieta, panza, desplome, desnivel, abombamiento, etc. Aunque la mayoría de los usuarios hablan de fisuras o grietas.
 
Los movimientos ocasionan las fisuras aparecen por los movimientos que ha sufrido. No afectan a otros elementos ni tiene por qué haber sido causado por otros. Suelen encontrarse en falsos techos de escayola de los cuartos húmedos (baños y cocinas).
 
Las albardillas, elemento de remate, terminan despegándose debido a las oscilaciones climáticas. Aparecen las juntas y termina por quedar la pieza suelta.
Y todo ello, por no hablar de posibles desprendimientos que pongan en riesgo a la integridad de personas.
 

La causa

La causa no tiene por qué ser un elemento estructural que falla, sino por dilatación por humedad de la fábrica, que ocasiona un pandeo hacia afuera, tirando de los tabiques transversales y apareciendo una grieta.
Por contra, el aspecto de las grietas es idéntico al que se denomina de flecha. La dilatación de los forjados de cubierta empujan y rompen los pretiles, barreras de protección o petos. En numerosas ocasiones, encontramos reparaciones practicadas sobre la causa y no sobre el efecto. Lógicamente, el problema sigue latente. Lo importante es analizar el tipo de fisura y el papel que ejerce como síntoma del fallo.
 
Las fisuras de la fábrica serían en ese caso como testigos del fallo potencial de otro elemento y de su gravedad. Una grieta de algunos milímetros de grueso en un tabique puede no significarpérdida de seguridad del edificio, pero una fisura milimétrica en una viga o soporte sí. No obstante, lo más delicado es justamente lo contrario. Que se produzca o se pueda producir inopinadamente un fallo estructural sin aviso, de manera frágil.
 
El aumento de tensión, aun con valores muy cercanos al agotamiento, en elementos de rotura frágil, puede no traducirse en ningún efecto geométrico percibible. En algunos de los últimos fracasos en edificios de Madrid, no sólo no hubo precursores, sino que tenían informe de inspección favorable, que no había detectado síntomas. Y meses después se produjo el hundimiento.

¿Hay que intervenir?

La solución depende de las causas que generan la lesión. Puede derivar de deficiencias originales o por aumentos de sobrecarga posterior. También puede deberse a un proceso de degradación del material. El método de refuerzo que deba aplicarse depender del grado de incidencia sobre la superficie, elementos de refuerzo, apariencia y visibilidad permanente.

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Obras en comunidad de propietarios

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La comunidad de Propietarios

Los pisos o los locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida propia a un elemento común a la vía pública, pueden ser objeto de propiedad separada. Por ello, lleva inherente el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio. Este derecho son todos los necesarios para su uso y disfrute:

  • el suelo,
  • vuelo,
  • cimentaciones y cubiertas,
  • elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga),
  • las fachadas (revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores)
  • el portal,
  • las escaleras,
  • porterías,
  • corredores,
  • pasos,
  • muros,
  • fosos,
  • patios,
  • pozos
  • los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes (incluso aquéllos que fueren de uso privativo),
  • ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad (incluso las de aprovechamiento de energía solar),
  • instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos,
  • las instalaciones de detección y prevención de incendios;
  • instalaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio,
  • antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, (hasta la entrada al espacio privativo),
  • las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son susceptibles de división. Sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.

Por tanto, el propietario de un local o vivienda perteneciente a una comunidad de propietarios, no puede desentenderse de la participación de las cargas y/o beneficios de la misma.

Elementos de división de la finca.

Toda propiedad horizontal conlleva dos tipos de propiedades: la privada y la común. La privada, es exclusiva sobre la vivienda. La común, es la copropiedad conjunta con los demás dueños de los pisos o locales. Por tanto, la propiedad horizontal es una figura jurídica en la que coexiste una copropiedad obligada, necesaria en indivisible, sobre unos elementos comunes. Así, se consigue una pacífica coexistencia entre copropietarios. Son frecuentes los conflictos entre vecinos.

¿Cuáles son los elementos privativos en un edificio?

Son aquellos espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento independiente y que tienen salida a un elemento común o a la vía pública. El espacio debe encontrarse dentro de los límites de la propiedad hasta la entrada al espacio privativo. Además, deben dar servicio exclusivo a sus propietarios.

Todos los propietarios pueden disponer libremente de este espacio. Ahora bien, no se pueden separar los elementos que lo integran.

Derecho de tanteo y retracto

En caso de venta, donación o cesión de la vivienda o local, el resto de vecinos no tienen derecho de adquisición preferente sobre esa vivienda o local.

¿Cuáles son los elementos comunes en un edificio?

 

Obras en zonas privativas

Obras urgentes

Obras obligatorias

Obras necesarias

¿Quién paga las obras?

Presupuesto de Ejecución por Contrata PEC

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Una vez conocemos el PEM o Presupuesto de Ejecución Material, se incorporan los Gastos Generales de estructura, se obtiene el PEC. El PEC es el Presupuesto de Contrata o Presupuesto de Ejecución por Contrato.

Diagrama esquemático representativo del Presupuesto de Ejecución Material y Presupuesto de Ejecución por Contrato o Presupuesto de Contrata

Suele denominarse como "presupuesto líquido" o presupuesto de contrata "después de impuestos". En la normativa actual es el "presupuesto base de licitación". Así pues, este presupuesto se entrega a los contratistas que quieren licitar el proyecto. Una vez se declina por la oferta de un contratista, se denomina presupuesto de adjudicación.

Diagrama representativo sobre el Precio de Ejecución de Contrato

Recuerda que, para la vivienda autopromoción, el IVA que conlleva es del 10% y no un 21% de IVA. Consulta las ventajas de la hipoteca autopromotor. Si estás en proceso de comprar una parcela para construir tu propia vivienda, lee estos consejos para comprar un terreno.

Cédulas de Habitabilidad

Precio de Ejecución por Contrata PEC

Presupuesto de construcción

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El Presupuesto de construcción

Estados Unidos cuenta con una normativa muy estricta en cuanto a la redacción del presupuesto de la obra. Sin embargo, la normativa española, carece de normas en cuanto al criterio de las buenas prácticas. Se supone el presupuesto incluye todos los costes que el constructor o contratista introduciría. Con independencia, un presupuesto tiene que incluir  todos los costes. Pero muchas veces, se realizan hipótesis sobre algunas partes del proyecto técnico que no quedan definidas. A medida que avance el proyecto, estas hipótesis se irán definiendo y resolviendo.

Estudio de arquitectura

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Proyectamos tu espacio y el de los que te rodean.

Para analizar las diferencias, se realiza un comparativo con la versión del presupuesto anterior. Podríamos decir que el presupuesto está vivo durante todo el proceso del proyecto. Para gestionar correctamente los costes.

La pregunta que todo promotor le formula al arquitecto es la de “¿cuánto va a costar mi casa?”. Lógicamente, el Arquitecto puede aventurarse y hacer una estimación de costes; por la complejidad de la obra, por su localización, por su envergadura… Para ello, se establecen unas tolerancias, las cuales, a medida que las ideas previas van pasando a la fase de Anteproyecto, Proyecto Básico y Proyecto de Ejecución, se van reduciendo.

¿Cómo llegamos a un presupuesto ajustado y con tolerancia cero?

En función de cada fase de proyecto. El anteproyecto correspondería a un nivel de detalle y precisión muy bajos. A medida que avanzamos al Proyecto Básico y el Proyecto Ejecutivo, el nivel de detalle y el grado de precisión, aumentan. Por tanto, el presupuesto se va ajustando y calibrando.

Aunque cada etapa es diferente, a medida que se va disponiendo de mayor información, el presupuesto varía. Nuestro estudio de arquitectura diferencia dos etapas muy claras a la hora de redactar el presupuesto.

Así pues, existen varios métodos para estimar los costes: métodos sintéticos, por estimaciones operativas, por promedios, por precios unitarios… Nos atrevemos a decir que el importe global basado en la experiencia, el” más o menos”, equivaldría al método sintético. En cuanto al método de precios unitarios, se enumeran, cuantifican y valoran todas las unidades de obra que son necesarias para poder llevar a cabo la obra. Ahora bien, y como hemos señalado anteriormente, el presupuesto se va perfilando a medida que avanzamos en el proyecto técnico.

Los números que se hacen en un anteproyecto tienen un gran porcentaje de error. Esto se debe a que el tiempo de dedicación para realizar el presupuesto, es francamente exiguo. En la fase del anteproyecto, se dedicará algo más de tiempo a elaborar un presupuesto y, a medida que aumenta la exactitud del presupuesto, se requiere más tiempo para redactarlo. En definitiva, al comienzo del proyecto, se pierde poco tiempo en elaborar el presupuesto y, por tanto, el porcentaje de error es grande. Y, cuando llegamos al punto final del Proyecto de Ejecución, el margen de error del presupuesto es prácticamente nulo, pero porque el tiempo en realizarlo ha aumentado.

Cédulas de habitabilidad

Ampliación del aeropuerto de El Prat

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Hace tiempo que el aeropuerto de El Prat pide una ampliación. Una de las propuesta plantea construir una nueva pista sobre el mar. Con esa solución, se conseguiría que el aeropuerto barcelonés pudiera dar entrada y salida a más tráfico intercontinental. El coste de la pista está presupuestado en 2.100 millones de euros, con un plazo de entrega de cuatro años.

La pista se adentraría 1,5 kilómetros mar adentro, quedando conectada al aeropuerto mediante dos pistas taxi. Tendría una longitud de 4,7 km, con un ancho de 400 m. El desarrollo de este proyecto consiste en la formación de un tablero de hormigón armado, soportado mediante vigas transversales y longitudinales.

A su vez, estas vigas, estaría soportadas por una batería de pilotes de ø2 metros como soporte de pista. Estos pilotes se recubrirían de una roca calcárea capaz de atraer vegetación y fauna marina, según explica el ingeniero naval, Joaquim Coello. La construcción de esta pista sobre el mar supondría regenerar una zona prácticamente muerta.

Extensión de la pista de aterrizaje en el mar sobre pilotes

Actualmente, gran parte de los aerogeneradores construídos sobre el mar, también se sustentan sobre pilotes gracias a la poca profunidad de la zona. El ingeniero asegura que la acústica no afectaría a la zona, porque, para que los aviones despeguen, podrían hacerlo directamente y sin dar ningún giro.

Este proyecto recuerda a otros aeropuertos como el de Japón, en Kansai. Aena prefiere alargar 500 metros a la tercera pista, aunque hay varias comisiones de expertos que están estudiando esta opción, pues invade un espacio protegido.

No hace falta hacer muchos número para suponer que esta ampliación sobre el mar implicaría un coste monumental, por no hablar del rechazo de Ayuntamientos como el de El Prat.

Cédula de habitabilidad

Tramitaciones de cédulas de habitabilidad de viviendas en Barcelona.

Estudio geotécnico

Estudio geotécnico

¿Qué es el estudio geotécnico?

Es un compendio de información sobre las características del terreno. Estas características tienen relación cno el tipo de edificio previsto y en el lugar donde se ubica la construcción, futura o existente.

¿Cómo se determinan las características del terreno?

Las características del terreno de apoyo se determinan mediante el reconocimiento del terreno. Los resultados quedan, así pues, reflejados en el estudio geotécnico, en cuanto a su intensidad y alcance.

¿De qué depende el reconocimiento del terreno?

El reconocimiento del terreno no puede ser inferior a lo establecido en el DB SE-C del CTE, y depende de la:

  • información previa del plan de actuación urbanística
  • extensión del área a reconocer
  • complejidad del terreno
  • importancia de la edificación prevista.

¿Qué datos se recaban en el estudio geotécnico?

En el estudio geotécnico deben recabarse todos los datos en relación con:

  • las peculiaridades y problemas del emplazamiento
  • inestabilidad
  • deslizamientos,

También se recabarán los datos en relación al uso conflictivo previo tales como:

  • huertas
  • vertederos
  • hornos
  • obstáculos enterrados
  • configuración constructiva
  • configuración de la cimentación de las construcciones limítrofes
  • información disponible sobre el agua freática y pluviometría
  • antecedentes planimétricos del desarrollo urbano
  • sismicidad del municipio (Norma de Construcción Sismorresistente NCSE)

¿Cuándo debe obtenerse el estudio geotécnico?

El estudio geotécnico debe obtenerse en la fase inicial del proyecto y siempre antes de que la estructura esté totalmente dimensionada.

¿A qué parte del proyecto afecta el estudio geotécnico?

El estudio geotécnico puede afectar al proyecto en cuanto a:

  • la concepción de la estructura del edificio
  • tipo de cimentación
  • cota de los cimientos (profundidad)

Estudio de arquitectura en Barcelona

Antes de solicitar un estudio geotécnico, ponte en contacto con nosotros.

Estudio geotécnico

El reconocimiento del terreno

Programación del reconocimiento del terreno

Debe tenerse en cuenta todo los datos de la parcela:

  • datos previos de reconocimiento
  • estudios de la parcela o parcelas limítrofes
  • topográficos
  • urbanísticos
  • datos generales del edificio

Para reconocer el terreno, se considera el edificio. Se clasifica la construcción y el terreno según las siguientes tablas:

estudio-geotecnico-vivienda-unifamiliar
Tipo de construcción
Grupo de terreno

¿Cuántos sondeos deben practicarse sobre el terreno?

Como mínimo, es obligatorio hacer un mínimo de 3 puntos a reconocer.

En cuanto a la densidad y la profundidad de los reconocimientos, se debe permitir una cobertura correcta sobre la zona a edificar. Ello depende de la superficie que ocupa el edificio en planta y el grupo de terreno.

¿Qué distancias deben tener los puntos de reconocimiento del estudio geotécnico?

El Código Técnico de la Edificación habla de distancias máximas entre esos puntos. Esa distancia máxima dependerá del tipo de construcción y del grupo de terreno.

¿Qué profundidad deben tener los puntos de reconocimiento del estudio geotécnico?

La profundidad mínima es de 6 metros, pero debe comprobarse que la profundidad planificada es la suficiente para
alcanzar una cota en el terreno en la que, por debajo de ella, no se produzcan asientos significativos. Hay que tener en cuenta las cargas que pueden transmitir el edificio. 

Dicha cota se define como la profundidad en la que, el aumento neto de tensión en el terreno bajo el peso del edificio será igual o inferior al 10% de la tensión efectiva vertical existente en el terreno en esa cota antes de construir el edificio. Si se alcanza una unidad geotécnica resistente sobre la que la cimentación del edificio aplica las presiones, no deben producirse deformaciones apreciables.

La unidad geotécnica resistente mencionada debe comprobarse en una profundidad ≥2 m +0,3 m adicionales por cada planta que tenga la construcción.

¿Dónde quedan reflejados los puntos de reconocimiento?

Los puntos de reconocimiento deben quedar reflejados en un plano, en planimetría y altimetría y en coordenadas UTM.

estudio-geotecnico-parcela-casa
Distancias máximas entre puntos de reconocimiento y profundidades orientativas

¿Se pueden disminuir las distancias entre los puntos sobre la parcela a reconocer?

Hay que recordar que, el número mínimo de puntos de reconocimiento, son tres. Con independencia de ello, se deben disminuir las distancias hasta cumplir con el número de puntos mínimos requeridos.

Sondeos mecánicos

¿Cuál es el número mínimo de sondeos mecánicos?

A continuación presentamos una tabla con el número de sondeos mecánicos y el porcentaje total de puntos de reconocimiento que pueden sustituirse por pruebas continuas de penetración. Todo ello cuando el número de sondeos mecánicos exceda el mínimo especificado de la siguiente tabla.

estudio-geotecnico-terreno
Número mínimo de sondeos mecánicos y porcentaje de sustitución por pruebas contínuas de penetración.

Prospección del terreno

¿Cómo se realiza una prospección del terreno?

La prospección del terreno puede realizarse mediante:

  • calicatas
  • sondeos mecánicos
  • pruebas continuas de penetración
  • métodos geofísicos

Calicatas

¿Qué es una calicata?

Es una excavación, en forma de pozo, zanja, roza, etc., por la que se permite observar directamente el terreno. Sobre ella se toman muestras y pueden realizarse ensayos in situ.

Si la excavación es ≥1,5 m, ninguna persona debería acceder a inspeccionar o revisar la calicata. Para ello, debe entibarse el terreno o bien retaluzarlo.

¿Qué características tienen las calicatas?

  • Su profundidad es inferior a los 4 metros.
  • Se excava con pala mecánica o manualmente.
  • No existe nivel freático a esa profundidad de excavación.
  • Se realiza en terrenos muy cohesivos

¿Cuándo es conveniente realizar una calicata?

Es adecuado realizar una calicata cuando se puede alcanzar el estrato firme o resistente con garantía suficiente.

También es adecuado realizar una calicata cuando no es necesario realizar pruebas in situ asociadas a sondeos (ensayos de penetración estándar).

¿Cuándo no debe practicarse una calicata?

La calicata no debe realizarse cuando el terreno de apoyo de la futura cimentación pueda deteriorarse. Tampoco debería realizarse sin existe el problema de inestabilidad de estructuras próximas.

¿Qué ensayos pueden realizarse sobre las paredes de la calicata?

Sobre las paredes del terreno excavado pueden realizarse ensayos in situ como el penetrómetro de bolsillo. De esta manera puede obtenerse una indicación del comportamiento del terreno. No se deducirán valores cuantitativos de la resistencia del terreno.

calicatas-estudio-geotecnico
Excavación del terreno

Sondeos mecánicos

¿Qué es un sondeo mecánico?

Un sondeo mecánico es una perforación en la que puede variar tanto su diámetro como su profundidad. Esta perforación permite conocer la naturaleza del terreno y la localización de los diferentes capas de estratos distribuidas a diferente profundidad.

¿Cuándo debe practicarse un sondeo mecánico?

  • Si con las catas no se puede alcanzar una mayor profundidad
  • Si existe un nivel freático y se precisa reconocer el terreno existente bajo éste.
Sondeo mecánico en parcela

Hormigón Armado

hormigon-armado

Sobre el Hormigón

En este artículo podrás leer sobre la historia del hormigón, sus componentes, las dosificaciones del hormigón, propiedades, el hormigón armado y sus patologías. También hablaremos sobre la puesta en obra e indagaremos en las cimentaciones, los muros, losas, etc.

1. Historia del Hormigón

En la Península Ibérica ya se empleaba el yeso incluso antes de la llegada de los romanos. Se calcinaba la roca calcárea y, cuando se deshidrataba por completo, se combinaba con agua. El resultado es un material de asombrosa propiedad aglomerante.

Ya con la romanización y sus técnicas constructivas, se empezó a construir con hormigón romano. Amasado con agua, arena, piedras y cal, de daba la particularidad de poder fraguar incluso bajo el agua. Hablamos del Opus Caementicium (en latín).

Vitruvio, en su tratado De architectura, describe los distintos tipos de combinaciones de fabricación de mortero y los agregados apropiados. Estos agregados son, por ejemplo, la pozzolana, que es tierra volcánica de Pozzouli. Tiene un color marrón amarillento-gris (de Nápoles) o de color marrón rojizo de Roma.

Como sucedió con el sistema de calefacción romano (hipocausto), los morteros y hormigones también desaparecieron con la caída del Imperio Romano.

2. Componentes del hormigón

2.1. Cemento

El cemento es un conglomerante hidráulico que, amasado con agua, termina fraguando y endureciendo, ya sea porque se encuentra expuesto al aire o porque se encuentra sumergido. Según la dosificación y molturación o molienda, se da origen a distintos tipos de cementos.

2.1.1. Los componentes de los cementos son:
  • Humo de sílice (D)
  • Clínker portland (K)
  • Fílleres calizos (L y LL)
  • Puzolanas Naturales (P y Q)
  • Escorias siderúrgicas (S)
  • Esquisto calcinado (T)
  • Cenizas volantes (V y W)
  • clinkers aluminosos
  • Reguladores de fraguado
  • Aditivos de los cementos

3. Tipos de cemento

Atendiendo a la norma UNE-EN 197-1:2000, lo cementos que más se utilizan son:

  • Pórtland
  • puzolánico
  • Portland con adiciones
  • Compuesto
  • Portlando con escorias de horno alto

Según la instrucción española, designamos con "CEM I" al cemento portland. A continuación, se indica su resistencia, en Newtons por milímetro cuadrado. Después de la resistencia, se indica la resistencia inicial: N, si es de resistencia normal, y R, si es de alta resistencia. Por ejemplo, cuando hablamos de un Cemento Portland con resitencia de 32,5 N/mm2 de alta resistencia inicial, lo haremos de la siguiente forma: CEM I  32,5R

Atendiendo al tipo y a su designación, los cementos se agrupan en:

TipoDenominaciónDesignación
yoPórtlandCEM I
IIPortland con adicionesCEM II
terceroPortland con escorias de alto hornoCEM III
IVpuzolánicoCEM IV
ENCompuestoCEM V

Qué es el PEM

¿Qué es el PEM?

El PEM es el Presupuesto de Ejecución Material. Es el resultado de todas las operaciones necesarias para la ejecución de una obra. Por tanto, el PEM es la suma de los costes directos e indirectos de las unidades de obra en función de las mediciones. El precio de las unidades de obra que figuran en el cuadro de precios son costes directos. Por el contrarios, los costes indirectos están incluidos en los importes de una partida, capítulo o presupuesto total se refieren al PEM.

¿Qué son los costes directos?

Los costes directos son las unidades de la obra a realizar desarrollada en capítulos. Los estipula el Arquitecto y figuran en el presupuesto del Proyecto. Sin embargo, existen costes que no pueden establecerse en una unidad de obra concreta: los coestes indirectos.

¿Qué son los costes indirectos?

Los costes indirectos no pueden ser atribuidos a una unidad de obra concreta, sino que son comunes o está presentes durante toda la obra. Un ejemplo de estos costes indirectos son las famosas casetas de obra, la grúa, el personal administrativo, etc.

No es una cantidad de euros concreta, sino que se calcula mediante un porcentaje de los costes directos. Este porcentaje está entre el 3%, que suele tomarse como valor de referencia, y el 8%. El porcentaje se aplica en función del tipo de obra (terrestre, marítima, etc.). Los costes indirectos, en una obra pequeña de edificación, no deberían suponer más de un 12%. Si vas a iniciar un proyecto de vivienda, informate sobre la vivienda autopromoción. Y, desde luego, si aún no tienes un terreno, no dejes de leer estos consejos para comprar un terreno.

¿Cuánto va a costar mi casa?

¿Podemos afirmar, entonces, que el Precio de Ejecución Material PEM es lo que va a costar mi casa? Desafortunadamente, no. El PEM es una estimación de los costes de todas las operaciones para llevar a cabo el final de la obra. Es el contratista el que, por medio de su Beneficio Industrial y los Gastos Generales de empresa, estipulará su oferta, la cual será presentada al Promotor. Hablaremos entonces del Presupuesto de Ejecución material para Contrato PEC.

Hacia dónde va la construcción 2022

Estudio de arquitectura

¿Hacia dónde va la construcción?

La situación de la obra nueva se puede complicar en Barcelona. Además de ser límitada, la oferta de la vivienda se ha visto reducida. La guerra de Ucrania ha disparado los costes energéticos. A su vez, estos costes se trasladan a los costes de producción y, finalmente, a los de la construcción. A este desajuste hay que sumarle varios aspectos. Por ejemplo, el retraso en el suministro de materiales y la ralentización de nuevas concesiones de visados de obra nueva. Además, la galopante inflación no da tregua. Y para más inri, ahora se suben los tipos de interés. Por tanto, podría complicarse la situación de los procesos de compra-venta y de los promotores. El acceso a las hipotecas se ven lastradas por unos requisitos bastante restrictivos. Por tanto, la demanda de vivienda puede verse perjudicada.

El marco socioeconómico que estamos viviendo afecta a España y a toda Europa. Desaparece la solvencia económica y la capacidad de ahorro. Las previsiones darán fruto en otoño. Es ahí cuando se verá si en el segundo semestre se producirá una nueva recesión. La demanda podrá encaminarse hacia la obra nueva o hacia el alquiler. En épocas de depresión el alquiler se hace fuerte.

Te invitamos a leer las referencias del primer semestre según el los datos del COAC. Según los datos ofrecidos por el Colegio Oficial de Arquitectos de Cataluña, parece que se está produciendo una reactivación. Esto se debe a que los proyectos parados por la Pandemia de 2020 se han reactivado en 2021.


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Por tanto, podemos afirmar que la obra nueva aumenta en el primer semestre de 2022. En Cataluña se ha experimentado un incremento del 26,3% interanual con respecto al primer semestre de 2021.

Y la sensación es que los niveles pueden cambiar. Los precios pueden desinflarse para 2023. Las previsiones del FMI es menos optimista que la del Gobierno de España. España crecerá por encima del 4%. Pero esta situación es imprevisible porque no se sabe qué va a pasar en otoño. Aunque la desaceración económica para España puede ser más acusada, los datos que refleja el Informe Euroconstruct es más optimista. Los precios que está viviendo la eurozona comenzará a desinflarse el próximo año. Y aunque parecen seguir subiendo, será más moderado. El enfriamiento podría deberse a que se pierde asequibilidad en la vivienda.  La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de los precios, la pérdida adquisitiva de las familias. Los precios de las viviendas han subieron a finales de 2021. Hay una búsqueda de viviendas más espaciosas y se busca a las afueras de las grandes ciudades.

Según el último informe Euroconstruct de 2022, los valores del nivel de producción de España han aumentado. Vivimos tiempos convulsos, con grandes cambios y turbulentos en los últimos seis meses. Con respecto al año pasado, en el que se experimentaba un fuerte crecimiento, la guerra de Ucrania ha cambiado el tablero de juego.

¿Cómo afectará a la construcción los últimos acontecimientos?

La Pandemia supuso una fuerte caída pero rápidamente se vió un momento de fuerte optimismo. La famosa recuperación en "V" que se prometía se cumplía. Además, se crecíamos un 7,2% más de lo previsto. Es cierto que la caída previa fue muy pronunciada. El optimismo se basaba en una serie de aspectos

El comportamiento del mercado español está en línea con otros once países europeos analizados por la agencia. Los precios de la vivienda pasarán de un crecimiento medio del 10% registrado en 2021 al 5% pronosticado para este año y al 3% en 2023. El equipo de economistas de S&P Global Ratings estima que la evolución del mercado será "suave", ya que las economías de los hogares se mantienen sólida, la oferta de viviendas será limitada y se producirá una afluencia significativa de refugiados procedentes de la guerra entre Rusia y Ucrania.

Por el lado de la demanda, el informe constata que en la actualidad se mantiene "alta" debido a varios factores, como los niveles récord de empleo, el aumento de los salarios, el ahorro forzoso acumulado durante la pandemia del coronavirus o las políticas monetarias acomodaticias. Sobre el último aspecto, cree que es probable que su normalización "enfríe" la demanda de vivienda, aunque deja claro que "no se detendrá bruscamente".

Otro factor que influirá en el devenir del mercado inmobiliario será la inflación, que en la eurozona se ha desbocado hasta el 8,6% en junio, lo que supone su máximo histórico. "Las elevadas presiones inflacionistas también pueden enfriar en cierta medida la demanda de vivienda al reducir el poder adquisitivo de los consumidores", sostiene el informe. De hecho, el sentimiento de los consumidores ya se ha deteriorado debido a la presión sobre los precios, y los hogares ya notan un deterioro de su capacidad de ahorro. Aunque esto puede afectar menos a los hogares con ingresos elevados, que suelen ser más activos en el mercado de la vivienda que los hogares con un poder adquisitivo más reducido, es probable que actúe como un lastre para la demanda de vivienda, especialmente en 2023, ya que los salarios tardan en alcanzar la inflación.

La actual situación económica también tendrá impacto en el mercado del alquiler. Los expertos sugieren que a los propietarios de viviendas les puede resultar más difícil subir los alquileres, lo que afectará a la rentabilidad que obtienen. El impacto será mayor en países como Suiza o Alemania donde el rendimiento de la vivienda en alquiler ha sido un gran impulso de inversión. "La demanda de vivienda por parte de los inversores se podría reducir, especialmente porque los rendimientos a largo plazo ofrecen ahora una mayor rentabilidad", apunta el informe, que también analiza el comportamiento de los costes de construcción en los principales mercados europeos. España tiene los costes más elevados, casi cuatro puntos por encima de la inflación. Otros países como Bélgica, Alemania o Suecia también registran cifras elevadas por encima de la media de la eurozona.

El análisis de S&P también recoge el impacto que puede generar en la demanda de vivienda la llegada de millones de desplazados por la guerra entre Rusia y Ucrania. Hasta junio, se calcula que unos 5,5 millones de ucranianos dejaron su país, según los datos del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (Acnur) citados por S&P Global Ratings. Aunque la mayoría huye a países cercanos, también se contabilizan ya cifras importantes en otros países. Hay cerca de 860.000 ucranianos en Alemania, 140.000 en Italia y unos 120.000 en España. La agencia de calificación señala que cuanto más dure el conflicto, más refugiados llegarán a otras ciudades europeas "sumando demanda a la vivienda".

Aunque el precio de la vivienda se desacelerará en el conjunto de los países europeos analizados, cabe recordar que cada mercado tiene sus peculiaridades, lo que influirá en el ritmo de variación. En el caso de Alemania, los expertos estiman una subida de precios del 8% este año y del 4,5% en 2025. Allí tendrá especial impacto la normativa sobre eficiencia energética, que encarecerá la construcción o la renovación de inmuebles. Además, es probable que se reduzca la brecha entre las grandes ciudades y el resto del país.

En Francia, el alza de precios será del 4,5% en 2022 y del 3% en 2025. La vivienda se ha encarecido mucho más rápido fuera de París debido al auge del teletrabajo y a las nuevas preferencias de los usuarios, que tras la pandemia buscan casas con más luz y espacios más amplios. En cuanto a Italia, la vivienda subirá un 2,2% a cierre de este ejercicio y un 1,5% tres años después. La fuerte recuperación del mercado laboral italiano está apuntalando la demanda inmobiliaria de los hogares, aunque el informe también incide en que las condicionantes demográficos seguirán siendo un "lastre" para la demanda de vivienda a largo plazo. En Portugal, los inmuebles subirán un 8,5% este año en curso, y un 4% en 2025. La vivienda se encareció un 11,6% el año pasado debido a que la oferta era insuficiente para absorber la demanda, a pesar del aumento de la actividad constructora. Los expertos ponen el foco en Lisboa y en las ciudades más turísticas. Es allí donde se están produciendo las subidas de precios más notables. La demanda de compra está liderada por inversores que quieren adquirir una casa para después ponerla en el mercado del alquiler y por inversores extranjeros. El análisis de S&P Global Ratings señala que la desaceleración de precios será especialmente pronunciada en Reino Unido y Suecia. De hecho, en ambos países se espera para el próximo año descensos del 1,3% y 0,8%, respectivamente.

La última radiografía elaborada por Eurostat confirma el boom que están experimentado los precios de la vivienda en la zona euro. Subieron un 9,8% interanual en el primer trimestre del año, lo que supone el mayor encarecimiento anual de las casas desde que la oficina estadística comenzó a recopilar datos en 2005. En términos trimestrales, las viviendas se encarecieron un 1,7%, dos décimas menos que en los tres meses anteriores. Todos los Estados miembros sobre los que se dispone de datos mostraron alzas anuales, y en diecisiete de ellos el incremento superó el 10%.

Las subidas más intensas se produjeron en Chequia (24,7%), Estonia (21%) y Hungría (20,6%), mientras que los aumentos más suaves tuvieron lugar en Chipre (1,1%), Finlandia (4,3%) e Italia (4,6%). En el caso de España, el alza de precios fue del 8,5%, frente al 6,3% del último trimestre de 2021, lo que representa el mayor ritmo de encarecimiento de la vivienda desde el tercer trimestre de 2007, antes del estallido de la inmobiliaria. Pese al importante de precios, nuestro país sigue por debajo de la media europea, al igual que Francia (7,1%), Dinamarca (6,7%) o Bélgica (6,4%).

El valor de las casas también aumentó en todos los Estados miembros en comparación con el trimestre anterior. Estonia (7,1%), Hungría (6,7%) y Bulgaria (5,2%) lideraron el de subidas, mientras que los avances más modestos tuvieron lugar en Malta (0,4%), Chipre (0,5%) y Alemania (0,8%). En España, la vivienda subió un 2,6% desde el 1,2% del cuarto trimestre de 2021, lo que supone el mayor alza trimestral desde el periodo de abril a junio de 2018.

Precios con tendencia al alza y una oferta que se reduce

La evolución del precio del m2 de la obra nueva en Barcelona ha registrado en el primer semestre de 2022 un incremento promedio del 0,9% situándose en los 5.810 euros/m2. Una oferta que ha seguido reduciéndose junto con una demanda que se ha mantenido elevada han presionado los precios, los cuales, han evolucionado de forma desigual. En el análisis por distritos en Barcelona ciudad destaca el Eixample (6,3%) con 8.000 euros/m2 de media, donde se ha concentrado un importante volumen de promociones en rehabilitación integral. En Sant Martí, con 5.565 euros/m2 (4,3% var. sem.) la oferta ha descendido un 32%, si bien las superficies se han mantenido. En Sant Gervasi, el incremento también ha registrado un 4,2% con 8.715 euros/m2, en este caso por la incorporación de una nueva promoción situada en la Via Augusta. En el resto de distritos los incrementos no han superado el 1,4% mientras que en otros han tenido decrecimientos como, por ejemplo, Ciutat Vella (-7%), Sants-Montjuïc (-3,8%) y Les Corts (-2%), donde la oferta en general ha aumentado.

Por municipios, destaca la evolución del precio en Sitges, en el Garraf, que ha registrado la subida más notable del semestre (36,5%) alcanzando los 5.100 euros/m2. Sant Cugat con 5.575 euros/m2 (26,7%) y Badalona con 3.925 euros/m2 (11,3%) también han visto incrementado el precio del m2 de forma evidente. Los demás municipios analizados por Forcadell, muestran oscilaciones más leves, no superiores al 5% e incluso en negativo, como sería el caso de Terrassa. Si bien las promociones que ya estaban en comercialización en este municipio del Vallès han incrementado por lo general un 4%, el precio medio se ha visto condicionado por la entrada de nuevos proyectos con precios más competitivos dando lugar al -5,2% intersemestral.

El desarrollo de la economía en la 2a mitad del año será clave para determinar si en el 1S 2023 se podrá retomar la tendencia positiva con la que el sector cerró el ejercicio 2021. “Promotores y empresas del sector aúnan fuerzas para sortear el combinado de dificultades – normativas, financieras y de suministros - que no permiten alcanzar el volumen de oferta que la demanda requiere actualmente”, concluye Christian Gracia.

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