Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

  • el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
  • y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

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Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

  • Expropiación
  • Cesión obligatoria y gratuita
  • Derribo
  • Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

  • la salubridad pública,
  • la seguridad de las personas
  • su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

  • con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
  • que no queden fuera de ordenación
  • y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

  • los parámetros de ocupación
  • profundidad edificable,
  • altura máxima
  • edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

  • densidad
  • número máximo de viviendas o
  • número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Perito - Arquitecto

EKO V.I.A. Saint-Astier

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Volúmenes disconformes y fuera de ordanación.