INSPECCIÓN TÉCNICA DEL EDIFICIO - ITE

La Inspección Técnica de los Edificios de viviendas (ITE) consiste en una inspección visual del edificio hecha por un técnico competente que tiene por objeto determinar el estado en el momento de la inspección y orientar la propiedad en las actuaciones a realizar para cumplir el deber de conservación y mantenimiento. En ningún caso tiene por objeto detectar vicios ocultos.

Una vez obtenido el informe técnico, elaborado mediante el Generador de informes ITE, hay que solicitar a la Administración el Certificado de Aptitud (CA) del edificio.

Consulte las Ayudas para la rehabilitación energética de viviendas y rehabilitación de edificios. También puede consultar las subvenciones para el Libro del Edificio existente. 

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La ITE (Inspección Técnica del Edificio) es una medida de intervención, promovida por la actividad privada de los propietarios, con carácter preventivo. Consiste en la inspección del edificio para emitir un informe en el que se describe el estado de conservación. Se presenta al ayuntamiento a través del arquitecto acreditado para ejecutar el informe.

Es obligatorio realizar la ITE en edificios de antigüedad mayor o igual a 50 años y situados en ciudades de más de 25.000 habitantes.

Si vas a solicitar una Inspección Técnica del Edificio, deberías acudir a las ordenanzas municipales de tu población. El Real Decreto-Ley que establece la ITE se adapta en función de cada municipio y autonomía.

Inspección Técnica del Edificio, ¿a quién va dirigida?

Están obligados a solicitar el certificado de aptitud a los propietarios de los edificios unifamiliares o multifamiliares, donde exista el uso de vivienda, sin perjuicio de que puedan contener también otros usos distintos del residencial.

No están obligados los titulares de edificios unifamiliares en que su edificación principal esté separada 1,5 mo más de la vía púbica, zonas de uso público o fincas adyacentes.

Plazos

Todos los edificios de viviendas deben someterse a inspección técnica antes que se cumplan los 45 años de antigüedad.

Se debe presentar a la Agencia de la Vivienda de Catalunya la solicitud del certificado de aptitud i el Informe de la Inspección tècnica del edificio de viviendas (IITE) antes de que se cumplan los 45 años de antigüedad, o bien con la siguiente programación:

1. Edificios de viviendas plurifamiliares

2. Edificios de viviendas unifamiliares

Las viviendas unifamiliares con cédula de habitabilidad vigente y fuera de plazo máximo de ITE, no tienen obligación de presentar la ITE hasta que no caduque la cédula.

La antigüedad se tomará según la fecha que conste en el catastro. En caso de que no conste, se puede justificar por otros medios admitidos en derecho.

Edificio de viviendas rehabilitadas

El plazo de antigüedad de 45 años se inicia a partir de la fecha de finalización de las obras de rehabilitación integral que fije el certificado de final de obras:

• En el caso de edificios de viviendas que realicen rehabilitaciones integrales y hayan obtenido la licencia municipal de primera ocupación, una vez finalizadas las obras.
• En el caso de edificios con obras solicitadas por comunicación previa prevista en la normativa de urbanismo vigente.

Técnicos competentes para realizar la ITE

La ITE se llevará a cabo un arquitecto, aparejador, arquitecto técnico, ingeniero de la edificación o graduado en ciencias y tecnologías de la edificación. Debe estar colegiado y disponer de seguro de responsabilidad civil vigente. Es imprescindible no incurrir en ninguna incompatibilidad, prohibición o inhabilitación para el ejercicio profesional.

El Informe de la inspección técnica (IITE)

Este informe:

• Se elabora con el Generador de Informes que está en la web, de acuerdo con el modelo normalizado y el formato aprobado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
• Se ajustará a los principios de imparcialidad, objetividad, independencia y veracidad en su contenido

Este informe debe contener los siguientes datos básicos:

• La identificación del edificio.
• La identificación del personal técnico
• Las características generales del edificio
• El estado de conservación del edificio, indicando las deficiencias detectadas y su calificación (muy graves, graves, importantes o leves).
• Recomendaciones para:
  
  • Un correcto mantenimiento y conservación del edificio, así como la periodicidad de las acciones a llevar a cabo.
  • La mejora de la sostenibilidad y la ecoeficiencia del edificio (no sustituye la obligación de la certificación energética cuando ésta sea receptiva).
• La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad de acuerdo con la normativa vigente y recomendaciones de intervenciones técnicamente viables que permitan alcanzar la mejor adecuación posible.
• Declaración responsable del técnico redactor de que:
• Tiene la calificación profesional exigible y sobre la veracidad de los datos del informe.
• Dispone de seguro de responsabilidad civil vigente y que no incurre en ninguna incompatibilidad, prohibición o inhabilitación.

Tiene una vigencia de 4 meses a contar desde la fecha de su emisión. Se presentará ante la Administración antes de la finalización de dicho plazo, junto a la solicitud del certificado de aptitud.

Calificación de las deficiencias

Deficiencias muy graves:

Aquellas que, por su alcance y gravedad, representan un riesgo inminente y generalizado para la estabilidad del edificio y la seguridad de personas y bienes. Requieren una intervención inmediata (desalojo del edificio, otros medidas urgentes y cautelares o, en su caso, la declaración de ruina del edificio).

Deficiencias graves:

Aquellas que, por su incidencia, representan un riesgo inminente para la estabilidad o la seguridad de determinados elementos del edificio o graves problemas de salubridad. Son las que presuponen un riesgo para la seguridad de las personas o bienes. Requieren la adopción de medidas cautelares previas a la ejecución de las obras de subsanación de aquellas deficiencias.

Deficiencias importantes:

Son las que, a pesar de no representar un riesgo inminente ni para la estabilidad del edificio o seguridad de las personas, afectan la salubridad y funcionalidad. Hacen necesaria una intervención correctora que no puede quedar relegada a trabajos de mantenimiento.

Leves:

Son las que hacen necesaria la realización de trabajos de mantenimiento preventivo y/o corrector para evitar su agravamiento o la aparición de nuevas lesiones.

En el caso de deficiencias graves o muy graves

Es necesario que el técnico:

• Comunique de manera inmediata tanto a la propiedad como el Ayuntamiento, la situación de riesgo inminente. En su caso, además, con una propuesta de medidas de seguridad cautelares y urgente adoptar con carácter previo a la ejecución de las obras.
• Esta comunicación no necesita el consentimiento de la propiedad.
• Indique en el informe si las medidas cautelares si las medidas cautelares relativas a la seguridad han sido ejecutadas.

Obligaciones de la propiedad

Una vez recibido el informe de la inspección técnica, la propiedad del inmueble de viviendas debe:

• Presentar directamente, o mediante representante autorizado, el informe ante la Agencia de la Vivienda. También ante las administraciones locales que hayan asumido la competencia para emitir certificados.
• Ejecutar de manera inmediata y urgente la adopción de medidas cautelares indicadas en el informe en el supuesto de que no se hayan ejecutado anteriormente.
• Aprobar un programa de rehabilitación en el plazo de 1 año cuando existan deficiencias en el edificio. Cuando éstas sean graves o muy graves, el plazo será de 6 meses. Este programa requiere la supervisión de técnicos con titulación habilitante.
• Constituir un fondo de reserva para afrontar los gastos que se deriven de la ejecución de las obras previstas en el programa.
• Entregar, a requerimiento de las administraciones, la documentación de la elaboración y presentación del IITE, así como del programa de rehabilitación de su cumplimiento.

Presentación del Informe de Inspección Técnica en la Administración

El informe de inspección técnica del edificio (IITE) junto con la solicitud de emisión del certificado de aptitud se presentará en la Agencia de la Vivienda de Cataluña.

Así pues, también podrá presentarse en la administración local que haya decidido emitir certificados de aptitud.

Vigencia del certificado de aptitud

La vigencia de este certificado es de:

• Apto sin deficiencias o deficiencias leves: 10 años
• Apto provisional con deficiencias importantes: 6 años, condicionada a una revisión técnica cada 2 años.
• Apto cautelarmente con deficiencias graves o muy graves: 3 años, condicionada a una revisión cuando diga el técnico en el informe o al menos cada 12 meses.
• Resolución denegatoria de aptitud: se debe presentar otra solicitud del certificado de aptitud más un nuevo IITE que acredite medidas cautelares ejecutadas o la ejecución de las obras.

Transmisión de viviendas entre vivos

En caso de que un edificio esté obligado a pasar la inspección técnica, las personas transmitentes entregará a las adquirentes una copia del:

• Informe de la Inspección Técnica realizada y
• certificado de aptitud.

El artículo 124 g) de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, considera una infracción grave no disponer de la ITE cuando éste sea exigible.

Obtención del certificado de aptitud por silencio administrativo positivo

Si en el IITE se aprecian deficiencias graves o muy graves, el transmitente entregará copia del IITE con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.

Por tanto, la persona adquirente podrá exonerar al transmitente de la obligación de entregar el certificado de aptitud y el IITE. Las causas deberán quedar debidamente justificadas ante el fedatario público que autorice la transmisión.

Así pues, los notarios/registradores informan de estas obligaciones y hacen constar la exoneración en los actos de transmisión.