1. Diagnóstico general
En el presente informe se analiza un conjunto de patologías detectadas en una edificación residencial con zonas comunes y varias plantas de sótano. El estudio se realizó con el objetivo de identificar las causas del hundimiento del vaso de una piscina comunitaria y de las filtraciones de agua persistentes en la planta inferior del garaje. A partir de la investigación realizada, se ha determinado que ambos fenómenos presentan un origen común vinculado a la naturaleza del terreno y a la configuración constructiva de la zona.
Durante la inspección inicial se observó una deformación en el vaso de la piscina, con una depresión central de aproximadamente cuatro centímetros y medio de profundidad, así como fisuras visibles en el revestimiento. Estas alteraciones no son recientes y se han manifestado de forma progresiva en los últimos años, a pesar de pequeñas reparaciones puntuales. El área perimetral también presenta hundimientos apreciables en la franja pavimentada que rodea la piscina, con diferencias de nivel que en algunos puntos superan los cinco centímetros.
2. Causas principales
Los estudios topográficos y el escaneado láser 3D realizados permitieron definir con precisión la geometría del hundimiento y constatar que la deformación presenta una morfología troncocónica invertida, con un punto de máxima afección en la zona central del vaso y una inclinación general hacia el sur. El mapeo con georradar reveló que la losa de hormigón armado de la piscina se apoya sobre un terreno saturado de agua, con capas de escasa cohesión y baja compactación, hasta una profundidad cercana a los dos metros. En niveles inferiores se detectaron anomalías que corresponden a antiguas cavidades colapsadas, probablemente vinculadas a estructuras subterráneas preexistentes. Estas condiciones explican la pérdida progresiva de soporte y el asentamiento diferencial del conjunto.
El sondeo geotécnico confirmó que bajo el vaso de la piscina existen rellenos antrópicos mezclados con terreno natural, fragmentos de materiales de vertido y restos diversos. Se identificó un estrato con alto contenido de humedad y baja resistencia, coincidente con la cota inferior de la solera. A partir de una profundidad aproximada de tres metros el terreno continúa siendo arcillo limoso y heterogéneo, hasta alcanzar el sustrato rocoso a unos nueve metros. Este perfil confirma que la piscina se encuentra construida sobre un relleno de escasa estabilidad, sin cimentación profunda ni conexión estructural con el resto del edificio. El peso del agua del vaso y los movimientos cíclicos producidos por su uso generan esfuerzos variables que agravan el proceso de deformación del terreno.
3. Comportamiento del terreno y riesgos asociados
En paralelo, se inspeccionó la planta subterránea inferior del edificio, donde se registran filtraciones constantes y acumulaciones de agua. Este nivel corresponde a espacios originalmente destinados a bodegas, formados por bóvedas y pilares de ladrillo que conviven con elementos estructurales del edificio actual. En la parte lateral se identificó la entrada continua de agua procedente del terreno, asociada al colapso parcial de un antiguo túnel excavado en el sustrato. Dicho túnel, que servía de salida hacia un talud natural, actúa actualmente como vía preferente de infiltración. El agua penetra en el interior de la planta y se acumula en depresiones entre zapatas, siendo evacuada mediante bombas de achique que requieren mantenimiento constante.
La inspección visual de la planta subterránea puso de manifiesto la existencia de eflorescencias salinas, manchas de humedad, fisuras verticales, desconchones, corrosión de armaduras y presencia de biofilm en zonas húmedas. En algunos pilares se observan pérdidas de recubrimiento y barras de acero oxidadas, así como costras duras formadas por la precipitación de sales minerales. Todo ello indica un ambiente de saturación permanente con riesgo de degradación progresiva si no se interviene.
4. Condiciones químicas del agua
El análisis de laboratorio del agua recogida en esta planta determinó que se trata de un agua sulfatada cálcica con pH alcalino, elevada conductividad y dureza muy alta. La presencia de sulfatos y magnesio, aunque moderada, puede producir deterioros progresivos en el hormigón armado. Estos compuestos generan reacciones expansivas que provocan fisuración interna, pérdida de cohesión y corrosión del acero. Aunque el entorno se clasifica como de agresividad química débil, la exposición prolongada a la humedad y la falta de recubrimientos protectores favorecen el avance del deterioro.
5. Relación entre los fenómenos observados
El estudio conjunto de los datos obtenidos mediante topografía, georradar, sondeos y analíticas permite establecer una relación indirecta entre los problemas detectados en la piscina y los de la planta subterránea. Aunque ambos elementos son estructuralmente independientes, comparten el mismo medio geotécnico y un régimen de humedad que afecta al comportamiento del terreno. La piscina experimenta asientos diferenciales por la escasa capacidad portante del relleno, mientras que la planta inferior actúa como colector natural del agua infiltrada. En conjunto, se trata de manifestaciones distintas de una misma problemática de inestabilidad del subsuelo derivada de los antiguos movimientos de tierra y del relleno utilizado en la urbanización del solar.
6. Conclusiones
Las conclusiones del estudio son claras. La causa principal del hundimiento de la piscina es la falta de cimentación sobre un terreno homogéneo y estable. El relleno existente presenta una composición irregular, con huecos y materiales disgregados que han cedido con el tiempo. La presencia constante de humedad y el flujo de agua subterránea han acelerado este proceso. En la planta inferior, las filtraciones continuas y el contacto prolongado del agua con los elementos estructurales están provocando un deterioro químico paulatino del hormigón y del acero.
7. Recomendaciones técnicas
Las recomendaciones técnicas del informe se orientan a eliminar o reducir la presencia de agua, estabilizar el terreno y proteger las estructuras afectadas. En la planta subterránea se considera prioritario mantener un sistema de evacuación eficaz que evite la acumulación prolongada de agua. Se propone aplicar revestimientos impermeables sobre los elementos estructurales y reparar las fisuras y pérdidas de recubrimiento con materiales compatibles. Asimismo, se sugiere realizar un seguimiento periódico para controlar el avance de la humedad y la evolución del estado del hormigón.
En cuanto a la piscina, se recomienda acometer un estudio de consolidación del terreno bajo el vaso, mediante técnicas adecuadas a la naturaleza del relleno, así como la reconstrucción o refuerzo del vaso con una base de apoyo estable y un sistema de impermeabilización integral. Estas intervenciones deberán diseñarse de forma coordinada para garantizar la durabilidad del conjunto y evitar nuevas filtraciones hacia las capas inferiores.
8. Conclusión final
El conjunto del estudio confirma que la edificación se asienta sobre un terreno de características irregulares y humedad permanente, donde los movimientos diferenciales y la infiltración de agua han actuado de manera conjunta a lo largo del tiempo. La intervención deberá abordar de forma global las causas geotécnicas y estructurales, combinando medidas de drenaje, reparación y consolidación que devuelvan estabilidad y seguridad al conjunto construido.
