Cómo regularizar el Catastro tras una ampliación de vivienda unifamiliar
En el día a día de la práctica arquitectónica es habitual que un cliente nos consulte sobre cómo regularizar en Catastro una ampliación de vivienda unifamiliar. Es un proceso que puede parecer complejo, porque implica aspectos legales, técnicos y administrativos. Sin embargo, con la guía adecuada, se puede resolver de manera ordenada y eficaz. En este artículo vamos a detallar paso a paso cómo hacerlo, qué documentos se necesitan y qué implicaciones tiene.¿Por qué es necesario declarar una ampliación?
Cualquier modificación de la superficie construida de una vivienda, ya sea por una ampliación, reforma con incremento de metros, o construcción de nuevos volúmenes auxiliares, constituye una alteración catastral. El Catastro es el inventario administrativo de bienes inmuebles, y debe reflejar la realidad física y jurídica de cada finca. Si no se comunica la ampliación, el inmueble no coincidirá con su descripción oficial, lo que puede traer problemas en caso de venta, herencia o inspección.El papel del modelo 900D
El modelo 900D es el impreso oficial para comunicar alteraciones en los inmuebles al Catastro. Incluye cambios de titularidad, nuevas construcciones, ampliaciones, rehabilitaciones, cambios de uso, divisiones, agrupaciones, entre otros. En el caso de una ampliación de vivienda unifamiliar, este modelo es la herramienta básica para informar de la modificación. El plazo legal para presentarlo es de dos meses desde la finalización de la obra. Ahora bien, aunque se presente más tarde, el Catastro actualizará igualmente los datos. Lo que cambia es que el Ayuntamiento podrá reclamar hasta cuatro años de IBI atrasado si detecta que la vivienda tenía más superficie de la declarada.
Ejemplo práctico: Si una ampliación se realizó en 2015 y no se declaró hasta 2025, el Catastro regularizará la superficie en ese momento. El Ayuntamiento podrá emitir liquidaciones complementarias de IBI, pero solo de los últimos cuatro años, no de toda la década.
¿Es obligatoria la georreferenciación?
En una ampliación que no modifica la parcela ni la ubicación del edificio, no suele exigirse georreferenciación. El Catastro ya dispone de la geometría de la parcela, y lo que se comunica son los metros construidos adicionales. Sin embargo, si la ampliación implica nuevas construcciones fuera de la huella existente, o si se desea coordinar la finca con el Registro de la Propiedad, entonces puede ser necesaria la georreferenciación de la edificación conforme a la Ley Hipotecaria.Documentación necesaria
El propietario debe aportar, normalmente con la ayuda de un arquitecto, los siguientes documentos:- Licencia de obras o declaración responsable presentada en el Ayuntamiento.
- Certificado final de obra emitido por técnico competente.
- Planos actualizados que reflejen la superficie construida y la distribución.
- Modelo 900D cumplimentado, con la documentación adjunta.
- Escritura pública si posteriormente se desea inscribir la ampliación en el Registro de la Propiedad.
Comparación Registro vs. Catastro: un caso real
En la práctica, es frecuente que los datos registrales y catastrales no coincidan exactamente. Tomemos como ejemplo una vivienda unifamiliar de un caso que tuvimos recientemente en un barrio de Barcelona:| Concepto | Registro | Catastro |
|---|---|---|
| Superficie construida total | 159,28 m² | 158 m² |
| Garaje | 26,76 m² | 27 m² |
| Vivienda | 132,52 m² | 131 m² |
| Parcela | 395 m² | 381 m² |
Proceso de regularización paso a paso
- Revisión inicial: análisis de la escritura registral y de la certificación catastral.
- Medición in situ: visita técnica para verificar superficies construidas y útiles.
- Informe técnico: redacción de un documento que aclare la situación real, con planos y superficies detalladas.
- Presentación en Catastro: cumplimentación del modelo 900D y entrega de la documentación en la Gerencia Territorial o en la Sede Electrónica del Catastro.
- Seguimiento: comprobación de la actualización en la base catastral y, si procede, coordinación con el Registro de la Propiedad.
Conclusiones
La regularización catastral tras una ampliación de vivienda unifamiliar es un procedimiento que conviene afrontar cuanto antes. Aporta seguridad jurídica al propietario, evita reclamaciones tributarias inesperadas y garantiza que los datos oficiales reflejen la realidad del inmueble. Contar con un arquitecto especializado es fundamental para asegurar que las mediciones sean precisas, la documentación esté completa y la gestión administrativa sea ágil. Si estás pensando en regularizar tu vivienda, no dudes en contar con la ayuda de un profesional que te acompañe en todo el proceso: desde la medición inicial hasta la coordinación con Catastro y Registro.
¿Qué comprobamos en la escritura para regularizar Catastro?
Guía práctica para revisar una escritura de propiedad (y notas simples) antes de preparar el 900D y la documentación técnica de ampliación. Úsalo como anexo en tu artículo o como checklist interno del estudio.
1) Identificación del inmueble
- Localización precisa: municipio, vía, número, planta/niveles y si existe cambio histórico de calle o numeración.
- Referencia a finca registral: tomo, libro, folio, número de finca y Registro de la Propiedad competente.
- Referencia catastral (art. 38 LCI). Si falta en la escritura, anotar para aportar certificación catastral descriptiva y gráfica.
- Titularidad: titulares, % de participación, régimen económico matrimonial, domicilio a efectos de notificaciones.
2) Descripción registral y superficies
- Descripción física completa: número de niveles, uso por nivel (p. ej., garaje, vivienda, terrazas) y existencia de cisternas, cuartos técnicos o porches.
- Superficie construida total versus superficie útil. Ver si el texto distingue correctamente con/sin elementos comunes.
- Terrazas, porches y solárium: comprobar si están excluidos del cómputo de construida y registrar sus superficies para cuadro comparativo.
- Desglose por plantas/niveles: anotar superficies parciales declaradas (ej.: -1 garaje 26,76 m²; vivienda 132,52 m²; útil 90,00 m²).
- Linderos y cabida de parcela: superficies de parcela (ej.: 395 m²) y confrontaciones; anotar discrepancias con Catastro (ej.: 381 m²).
- Año de construcción y eventuales reformas/ ampliaciones declaradas en asientos previos.
Nota técnica: si el total construido coincide con la suma de vivienda + anexos (garaje, trastero, etc.) y las terrazas están aparte, no deben sumarse al total construido. Evita dobles cómputos.
3) Situación jurídica y urbanística
- Régimen de protección pública (VPO): tipo de calificación (provisional/definitiva), fecha y eventual descalificación o paso a precio libre. Adjuntar certificados.
- Cargas y limitaciones: hipotecas, embargos, servidumbres de paso o luces/vistas, afecciones fiscales, condiciones resolutorias.
- Obra nueva y ampliaciones declaradas: existencia de declaración de obra nueva, ampliación o antigüedad acreditada en la escritura; fecha de fin de obra.
- Licencia/DR mencionada en escritura (nº expediente y fecha) y certificado final de obra o técnico redactor/director.
- Infracciones o expedientes urbanísticos referenciados, legalizaciones pendientes o límites de edificabilidad.
4) Coordinación Registro–Catastro
- CSV de certificación catastral incorporado a la escritura o enlace/huella de la cartografía vigente.
- Estado de coordinación (art. 10 LH): comprobar si la finca está coordinada o si se incorporó representación gráfica alternativa (RGA).
- Georreferenciación de la edificación (art. 202 LH): sólo si la escritura la exige o hay declaración de obra nueva/regularización con coordenadas.
- Discrepancias relevantes (superficie, linderos, ubicación de la edificación): anotar para informe y propuesta de subsanación.
5) Cuadro comparativo de superficies (plantilla ejemplo)
| Concepto | Escritura (Registro) | Catastro | Diferencia | Observaciones |
|---|---|---|---|---|
| Parcela (m²) | 395,00 | 381,00 | -14,00 | Posible ajuste topográfico |
| Construida total (m²) | 159,28 | 158,00 | -1,28 | Tolerancia de métodos |
| Garaje/Anexos (m²) | 26,76 | 27,00 | +0,24 | Redondeos |
| Vivienda (m²) | 132,52 | 131,00 | -1,52 | Revisión por planta |
| Útil vivienda (m²) | 90,00 | — | — | Catastro no declara útil |
| Terrazas (m²) | 132,52 (no construida) | — | — | No sumar a construida |
6) Documentación complementaria a solicitar
- Licencia de obras / Declaración responsable + justificante de pago de tasas.
- Certificado final de obra y reportaje fotográfico de estado actual.
- Planos as-built (plantas, alzados, secciones) con superficies por nivel.
- Certificados VPO (calificación definitiva / descalificación / precio libre).
- Nota simple actualizada (fecha reciente) para confirmar cargas y titularidad.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica (PDF con CSV).
7) Lista de control final (previa al 900D)
- Cuadran construida y útil de la escritura con las mediciones reales del técnico.
- Las terrazas están separadas del total construido y descritas por niveles.
- La parcela coincide razonablemente con Catastro (o se documenta la discrepancia).
- Se han identificado ampliaciones no declaradas y su antigüedad.
- Se adjuntan licencia/DR y certificado final cuando proceda.
- Definida necesidad (o no) de georreferenciación y/o RGA para coordinación registral.
- Modelo 900D cumplimentado con anexos y representación gráfica que el Catastro requiera.
Medición in situ: visita técnica para verificar superficies
Uno de los pasos más importantes en la regularización catastral es la medición in situ del inmueble. Esta visita técnica permite comprobar de manera objetiva y documentada las superficies construidas y útiles de la vivienda, contrastando la realidad física con lo que consta en Registro de la Propiedad y en el Catastro.¿En qué consiste la visita?
- Recorrido completo del inmueble: el arquitecto inspecciona cada planta y estancia, incluyendo sótanos, terrazas, porches, anexos y espacios exteriores vinculados.
- Toma de medidas precisas: se utilizan instrumentos profesionales (láser, distanciómetros, cintas métricas, o incluso equipos topográficos si es necesario) para calcular longitudes, alturas y superficies.
- Documentación gráfica: se elabora un croquis de cada planta, con anotaciones de medidas y distribución de espacios. En ocasiones, se puede realizar también un levantamiento en CAD para mayor precisión.
- Comparación con documentación existente: los resultados de la medición se contrastan con la escritura, la certificación catastral y los planos de proyecto o de licencia que existan.
¿Qué se consigue con la medición?
Gracias a la visita técnica se obtiene una base sólida para:- Determinar la superficie construida real, incluyendo ampliaciones no declaradas.
- Calcular la superficie útil exacta de la vivienda, clave para comparar con los datos de escritura.
- Identificar diferencias con lo que consta en Registro y Catastro, como metros no contabilizados o espacios mal clasificados (p. ej. terraza cerrada que ahora funciona como estancia).
- Generar un informe técnico objetivo que servirá de base para la declaración catastral mediante el modelo 900D.
Beneficios para el propietario
Contar con una medición in situ realizada por un arquitecto aporta seguridad jurídica y precisión técnica. Evita problemas futuros con la administración, garantiza que el Catastro refleje la realidad física del inmueble y facilita cualquier operación posterior (venta, herencia, hipoteca).Informe técnico: documento que recoge la situación real, planos y superficies
El informe técnico es el producto central tras la medición in situ: un documento técnico-jurídico que deja constancia de la realidad física del inmueble, explica con rigor las diferencias detectadas respecto a Escritura y Catastro y adjunta los planos y mediciones necesarios para tramitar la regularización (modelo 900D). A continuación se detalla qué debe contener el informe, cómo estructurarlo y qué criterios de precisión aplicar.1. Objetivo y alcance del informe
- Objeto: identificar y documentar la superficie construida y útil reales del inmueble (incluyendo anexos y terrazas), y justificar cualquier modificación a reflejar en Catastro.
- Alcance: medición integral por plantas, verificación de linderos y parcela (si procede), comprobación de licencias y declaraciones previas, y propuesta de actuación administrativa (900D y documentación anexa).
- Limitaciones: condiciones de acceso, posibles diferencias por acabados o elementos desmontables, y precisiones sobre tolerancias de medida.
2. Identificación del inmueble y documentación consultada
Se debe consignar con exactitud:- Dirección completa, referencia catastral (si existe), Registro (finca nº, tomo, libro, folio).
- Titular/es y representación (si procede).
- Documentación consultada: escritura, nota simple, licencia de obras o declaración responsable, certificados VPO, certificación catastral descriptiva y gráfica, planos previos (proyecto/licencia).
- Fecha de visita y profesionales intervinientes (nombre, titulación, nº colegiado).
3. Metodología de medición y criterios de cálculo
Es fundamental explicar con claridad la metodología empleada para que el informe tenga validez técnica y administrativa:- Instrumental: distanciómetro láser, cinta métrica homologada, regla, nivel si procede. Si se realizó topografía, indicar equipo GNSS o estación total.
- Unidad de medida y redondeos: medidas expresadas en metros y decímetros cuadrados (m²), indicando la regla de redondeo aplicada (p. ej. 2 decimales).
- Definición de construida vs. útil: explicar qué se entiende por superficie construida (incluye muros, forjados, espacios cerrados) y superficie útil (superficie interior útil excluyendo cerramientos).
- Tratamiento de terrazas, porches y anexos: definir si se consideran como construidos, no construidos o independizados, y justificar la decisión técnica conforme a normativa local y criterios catastrales.
- Tolerancias y márgenes: indicar tolerancias de medición y soluciones en caso de discrepancia con documentación previa.
4. Resultados: tablas y desgloses
Presentar los resultados en tablas claras por planta y por concepto. Un ejemplo de tabla mínima:| Planta / Nivel | Uso | Superficie construida (m²) | Superficie útil (m²) | Observaciones |
|---|---|---|---|---|
| -1 | Porche / Garaje / Trastero / Lavadero | 26,76 | — | Acceso y dependencias de servicios |
| 0 / 1 | Acceso, cocina, estar-comedor, dormitorio, terraza | 58,30 | — | Terraza incluida como elemento separado |
| 2 / 3 | Dormitorio, baño, terraza | 50,35 | — | Terraza independiente |
| 4 | Dormitorio principal y solárium | 23,87 | — | Solárium top |
| Total | 159,28 | 90,00 |
5. Planos y representación gráfica
Los planos son indispensables y deben entregarse en formatos útiles para Catastro y registro técnico:- Planos de planta as-built: con acotado completo, superficies por estancia y sombreado de elementos nuevos o modificados.
- Alzados y secciones si la ampliación afecta a volúmenes y alturas.
- Plano de situación y parcela: con linderos, dimensiones de parcela y ubicación de la edificación.
- Formatos: PDF para entrega administrativa y DWG/DXF para uso técnico. Si procede, GML o RGA para procedimientos de coordinación Catastro–Registro.
- Escala y referencia: escala legible (1:100, 1:200 según caso), orientación y referencia norte.
6. Análisis de discrepancias y propuesta técnica
El informe debe incluir una sección que explique las posibles causas de las diferencias encontradas y proponer la acción a seguir:- Errores de transcripción en escrituras antiguas.
- Actualizaciones topográficas posteriores en Catastro.
- Obras no declaradas o cerramientos que modifican el cómputo de superficie.
- Propuesta: presentar 900D con documentación, o bien iniciar procedimiento de subsanación registral si la discrepancia exige intervención notarial.
7. Requisitos y anexos para la presentación (900D)
Incluir como anexos todo aquello que Catastro puede exigir al presentar la declaración:- Copias de planos en PDF y DWG/DXF.
- Certificado final de obra o declaración responsable.
- Licencia municipal (si existe) o justificante de comunicación.
- Fotografías del estado actual (fachada, patios, terrazas, unión de ampliaciones).
- Certificación catastral descriptiva y gráfica (CSV) si está disponible.
- Nota simple actualizada y copia de la escritura (si se requiere coordinación Registro–Catastro).
8. Valoración jurídica y firma técnica
El informe debe finalizar con un apartado de conclusiones y la firma del técnico facultativo (arquitecto o arquitecto técnico), con su número de colegiado, fecha, lugar y, si procede, sello digital. Si el documento sirve para la tramitación administrativa, es recomendable que incluya un certificado donde el técnico manifieste la veracidad de las medidas.9. Plantillas y formatos recomendados
Para agilizar trámites, se recomienda entregar:- Informe en PDF/A, paginado y con índice.
- Planos en PDF (visualización) y DWG/DXF (entrega técnica).
- Fotos en alta resolución, organizadas por carpetas y con nombre descriptivo.
- Archivo ZIP con toda la documentación para subir en la Sede Electrónica del Catastro si procede.
10. Buenas prácticas y recomendaciones finales
- Redactar el informe con lenguaje técnico pero claro, indicando siempre fórmulas de cálculo y referencias normativas cuando sea necesario.
- Guardar el proyecto de medición y los archivos nativos (DWG, croquis originales) en el expediente del cliente.
- Informar al propietario de las posibles consecuencias fiscales (IBI) y de tiempos administrativos estimados.
- Si existen diferencias relevantes sobre linderos o cabida, valorar la necesidad de un acta de deslinde o de georreferenciación y coordinar con topógrafo si procede.
Presentación en Catastro: modelo 900D y entrega de documentación
Una vez elaborada la medición y el informe técnico con planos y superficies detalladas, llega el momento de regularizar oficialmente la situación en el Catastro. Para ello, es obligatorio cumplimentar y presentar el modelo 900D, junto con la documentación técnica y administrativa de respaldo. Este trámite puede realizarse en formato presencial en la Gerencia Territorial del Catastro o de manera telemática a través de la Sede Electrónica del Catastro.1. El modelo 900D: declaración obligatoria
El modelo 900D es el formulario oficial para comunicar cualquier alteración de bienes inmuebles, incluyendo ampliaciones de vivienda, redistribuciones interiores, cambios de uso o nuevas construcciones anexas. Su finalidad es que la información catastral coincida con la realidad física y registral.- Identificación del inmueble: referencia catastral, dirección completa y datos de localización.
- Datos del titular: persona física o jurídica, NIF/CIF, domicilio fiscal.
- Descripción de la alteración: tipo de obra (ampliación, redistribución, nueva planta), fecha de terminación y licencia o declaración responsable si corresponde.
- Superficies: consignación de metros construidos y útiles conforme al informe técnico.
- Adjuntos: planos, informe, escritura o nota simple y cualquier otro documento exigido.
2. Documentación que se debe aportar
- Informe técnico con planos y superficies detalladas, firmado por arquitecto o técnico competente.
- Escritura de propiedad o nota simple registral actualizada.
- Licencia municipal de obras, declaración responsable o certificado equivalente, si existe.
- Fotografías actuales del inmueble, que evidencien la ampliación o modificación.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDYG) en vigor, para comparar con la realidad.
- Documento de identidad del titular o autorización si lo presenta un representante.
3. Canales de presentación
Existen dos vías principales para presentar la declaración:- Presencial: en la Gerencia Territorial del Catastro que corresponda al municipio donde se ubica el inmueble. En este caso, se entrega el modelo 900D cumplimentado en papel junto con la documentación anexa.
- Telemática: mediante la Sede Electrónica del Catastro (requiere certificado digital o Cl@ve). Esta vía permite adjuntar todos los documentos en PDF y es la opción más ágil y recomendada.
4. Revisión y subsanación
Una vez presentada, la Gerencia del Catastro revisa la documentación. Si detecta incidencias o requiere aclaraciones, notificará al titular para que presente documentación complementaria o subsane errores en el plazo indicado.5. Resolución y efectos
- Resolución favorable: se actualizan las superficies en la base catastral y se emite una nueva certificación descriptiva y gráfica.
- Efectos fiscales: la nueva valoración afecta al IBI y a otros impuestos vinculados a la superficie y valor catastral.
- Coordinación con el Registro: si existen diferencias con la escritura, puede ser necesario un trámite notarial o registral adicional para armonizar ambas bases de datos.
6. Recomendaciones prácticas
- Revisar cuidadosamente que las superficies declaradas coincidan con el informe técnico.
- Adjuntar toda la documentación en formatos claros (PDF, JPG) y legibles.
- Optar por la vía telemática siempre que sea posible, ya que reduce plazos y facilita el seguimiento.
- Guardar el justificante de presentación (acuse telemático o sello de entrada) como prueba de haber cumplido la obligación de declarar.