¿Es posible un cambio de uso de local a vivienda sin solicitar licencia?
Actualmente, debido a la falta de vivienda, se está produciendo un auge de transformaciones de locales comerciales o garajes a vivienda. Se trata de un cambio de uso a vivienda de una finca integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Estamos detectando que estos inmuebles se describen en el Registro de la Propiedad como local de garaje. En muchas ocasiones, nos encontramos con que este local consta con una certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que se correspondía con dicha finca. El uso que figura en esta certificación es el de vivienda (residencial), además de que cuentan con antecedentes del inmueble que figuran en Catastro.
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La jurisprudencia en los cambios de uso
Existe RJ que permite la inscripción de una escritura de cambio de uso de local a vivienda sin necesidad de licencia, aunque como veremos, es preciso que se cumplan unos requisitos mínimos.
El Registrador de la Propiedad
Queremos dejar constancia de que hay casos en los que el Registrador no procede a inscribir la finca descrita como vivienda. Esto se debe a que entienden que no deben entrar en el tráfico jurídico aquellas viviendas que tienen consideración de infraviviendas (superficie y condiciones).
¿Infravivienda?
A efectos de Normas Urbanísticas y en función de cada Comunidad Autónoma, se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m2. Debes tener en cuenta que no se incluye en el cómputo de la misma las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre mínima (depende de cada CA). En algunos casos, se puede admitir una superficie útil reducida 25 m2. Es el caso de que únicamente disponga de una estancia comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.
La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
El cambio de uso que se pretende inscribir se sustenta en la aplicación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y en varias resoluciones. La legislación actual no atribuye al Registrador la facultad de valorar denegar la inscripción cuando a su juicio el título presentado está viciado por la concurrencia de una infracción urbanística. El Registrador no actúa como si de un juez se tratara, sancionar una posible infracción urbanística, con la denegación de un derecho que todo ciudadano tiene, el del acceso de sus títulos al Registro de la Propiedad.
Al Registrador de la propiedad no le corresponde decidir, sin procedimiento judicial si se puede o no negar el acceso al tráfico jurídico de una vivienda por incurrir en posible infracción urbanística. La norma es muy clara y lo que ordena es que el registrador se limite a comprobar la existencia de anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística. Y una vez inscrito, lo comunicará a las autoridades competentes para valorar y sancionar la posible infracción urbanística.
Entonces, ¿entrarían en el Registro las edificaciones que se encuentran fuera de ordenación?
Conforme a lo expuesto anteriormente, podrían tener acceso al registro edificaciones que se hallan fuera de ordenación. Pero ese es el supuesto de hecho de la norma. El registro reflejará un uso posiblemente contrario a las previsiones urbanísticas, pero esta circunstancia constituye el supuesto de hecho de la norma, y ello puede ocurrir en toda declaración de obra. El legislador tolera la constatación registral de casos en los que ya no proceda tomar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición. Esto se debe a los plazos de prescripción.
Se prevé el acceso al Registro de la Propiedad de este tipo de construcciones, aunque puedan ser irregulares desde la normativa urbanística vigente. Esto no supone que se legalicen, pues tendrán la calificación de fuera de ordenación, con los límites que ello conlleva.
Las Normas Urbanísticas
Debes tener en cuenta, antes de proceder, las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de tu comunidad. En él se distingue las edificaciones fuera de ordenación absoluta y relativa y las limitaciones en cada caso para el propietario. La existencia de edificaciones fuera de ordenación fue consagrada expresamente el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, al modificar la redacción del artículo 20, número 4, de la Ley de Suelo. Se permite el acceso al Registro de la Propiedad de los edificios fuera de ordenación. Esto es, aquellos respecto de los cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes. De esta manera, se consigue la protección de sus propietarios (terceros adquirentes de buena fe), sin que ello signifique desconocer su carácter de fuera de ordenación y las limitaciones que ello implica.
Prescripción acreditada de edificaciones, divisiones o segregaciones antiguas
Existen Resoluciones que declaran que admiten la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no solo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas.
Debes saber que si la edificación existente es anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante, puedes solicitar un cambio de uso. También es preciso constatar si en los estatutos por los que se rige la comunidad de propietarios a la que pertenece la finca, no hay mención en contra del cambio de uso de la misma.
El notario autorizante, al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial, puede declarar que el cambio de uso de la finca a vivienda y la solicitud de su inscripción se realiza con fundamento en lo dispuesto en la legislación.