¿Qué es la Dirección de Obra DO?

Cuando hablamos de la Dirección de Obra, hablamos del Director de Obra. Así pues, el Director de Obra forma parte de la Dirección Facultativa. Es el agente que dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales. Actúa conforme al proyecto que define la obra, la licencia de edificación y demás autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato. Su objetivo es asegurar la adecuación de la obra al fin propuesto.

El Director de Obra debe estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de arquitecto. En el caso de que se contrate mediante una empresa, la misma deberá designar al técnico director de obra que, por supuesto, tendrá la titulación profesional habilitante.

También tendrá que verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno. Para ello, suscribirá el acta de replanteo o de comienzo de obra. En el caso de que se produzcan contingencias en la obra, actuará en consecuencia para resolverlas. Para ello, consignará una serie de instrucciones en el Libro de Órdenes y Asistencias. Estas instrucciones serán precisas para la correcta interpretación del proyecto.

Si el Promotor lo necesita, el Director de Obra realizará las modificaciones del proyecto técnico que vengan exigidas por la obra.

A medida que avance la obra, conformará las certificaciones parciales de las unidades de obras ejecutadas. También conformará la liquidación final de la obra ejecutada, con los visados que en su caso fueran preceptivos.

¿Qué es la Dirección Facultativa?

La Dirección Facultativa está formada por:

• El Director de Obra, comunmente llamado DO, que viene representado por el Arquitecto.
• La Dirección de la Ejecución de la Obra, también llamada DEO, que es el agente que asume la dirección de la ejecución material de la obra. Controla la construcción y la calidad de lo edificado. La DEO viene desempeñada por el aparejador o Arquitecto Técnico.
• El Coordinador de Seguridad y Salud, que coordina la prevención y la seguridad en la obra.

Durante la Obra, intervienen más agentes, además del Promotor, el Constructor, la Dirección de Obra DO, o la Dirección de la Ejecución de la Obra DEO. Por ejemplo, los Organismos de Control Técnico, o cumúnmente llamadas OCT y otras asistencias técnicas.

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El arquitecto podrá colaborar y asesorar al promotor más allá de sus atribuciones. Es importante señalar que, si el arquitecto asesora al promotor en la firma del contrato con el constructor, deberá instituirse formalmente. De la misma mandera lo hará con la gestión de la licitación y adjudicación, además de preparar la documentación de la oferta.

La Dirección de Obra DO

El Proyecto Técnico

Nuestro estudio de arquitectura se rige bajo Norma UNE Para la redacción del Proyecto Técnico.

Establecemos la garantía de que el proyecto es adecuado al uso al que se destinará. El proyecto se redacta estableciendo unos requisitos formales. Está claro que, la envergadura del proyecto irá en función del tipo de proyecto y del destino del mismo. Los planos y los dibujos incluidos en ellos deben seguir un riguroso control: acotación, rotulación, simbología, etc. También seguimos un control exhaustivo de la documentación técnica, los métodos de proyección, los sistemas de gestión y calidad, etc.

¿Qué incluye un Proyecto Técnico?

• El anteproyecto
• Proyecto Básico
• Proyecto de Ejecución

En primer lugar, hará un estudio de la propuesta del cliente. El arquitecto esbozará su propuesta teniendo en cuenta ciertos parámetros, como los urbanísticos o de habitabilidad. Una vez se ventile el anteproyecto, dará comienzo la fase de la redacción del Proyecto Básico. El Proyecto Básico, ya es válido para solicitar la licencia administrativa para poder iniciar las obras. Sin embargo, el Proyecto Básico no es suficiente para construir, por lo que es necesario redactar el Proyecto de Ejecución.

Estructura documental del proyecto técnico

Los proyectos se redactan para que quien lo consulte, pueda ser interpretado de forma correcta. Como norma general, consta de las siguiente estructura documental, ordenados según tipo de Proyecto:

• Índice: es un documento del mismo
• Memoria: es el nexo de unión de todos los documentos que constituyen el Proyecto.
• Anexos: documentos que desarrollan, justifican o aclaran apartados específicos de la memoria u otros documentos del Proyecto Técnico.
• Planos: se iniciarán con un índice que haga referencia a cada plano.
• Pliego de condiciones: establecen las condiciones técnicas, económicas, facultativas y legales para que el Proyecto se materialice según sus especificaciones. Evita posibles interpretaciones diferentes de las deseadas.
• Mediciones: definen y determinan las unidades de cada partida o unidad de obra que configuran la totalidad del producto, obra, edificio, instalación o servicios del Proyecto. Se basan en la información contenida en los planos.
• Presupuesto: determina el coste económico de la ejecución material del Proyecto. Especifica las partidas ejecutadas por contrata. (Consulta el Presupuesto de Ejecución Material PEM o Presupuesto de Ejecución por Contrata PEC)

Según el proyecto, también se puede incluir el Estudio Básico de Seguridad y Salud o, en su caso, el Estudio de Seguridad y Salud. Se incluirán como anejo a la Memoria. El Estudio de Impacto Ambiental es un estudio con entidad propia.

¿Quién redacta el Proyecto Técnico?

Cada documento lo redacta el Arquitecto aunque, en función de su complejidad o tipología, pueden desarrollarse por varios técnicos (UNE 50132).

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Como norma general, en la portada del Proyecto Técnico, debe constar el Título y una referencia que lo identifique. Además, debe contener el nombre del organismo a quien se le dirige. Por supuesto, deberán constar los datos del Promotor o persona física a quien represente. No hay que olvidar la dirección del proyecto, así como los datos del autor del proyecto

¿Cuánto cuesta hacer una casa?

Es la pregunta más directa que nos hacen los clientes cuando concertamos la primera visita: ¿cuánto cuesta hacer una casa? Tu casa va a costar 250.000 €, es lo que nos gustaría responderte automáticamente. Los arquitectos sabemos mucho, pero no lo sabemos todo. Esa pregunta se va respondiendo a lo largo de la redacción del proyecto de vivienda y con la construcción de la misma y se consolida con el Certificado Final de Obra y el Acta de Recepción. Y decimos con la construcción de la misma porque, aunque tengamos un Presupuesto de Ejecución Material PEM o un Presupuesto de Ejecución material de Contrata PEC, existen numerosos riesgos en la obra que pueden hacer dispararse el presupuesto inicial. Para empezar, hay que saber cuánto cuesta el proyecto de una casa.

No te asustes, se revisa todo el proyecto y hay una constante organización y control sobre la obra para que esto no suceda. Pero, aún así, hay cosas que no están al alcance de un riguroso control exhaustivo. Por ejemplo, no se puede prever comenzar las excavaciones para el vaciado y encontrar restos arqueológicos. Tampoco se puede prever una pandemia como la de 2020. De manera directa o indirecta, estos riesgos existen, con mayor o menor probabilidad. Además, por exigencias de la realidad constructiva, los proyectos pueden ser modificados a lo largo de la obra. Esto también hace que una obra empiece a salirse de lo realmente planificado y, por tanto, cambie el presupuesto.

Aún así, vamos a explicarte la forma en la que se llega a un presupuesto, el coste económico que conlleva la realización de las obras de tu futura casa. Es importante saber cuánto cuesta el proyecto de una casa.

El presupuesto orientativo

Antes de nada, hay que ser conscientes de la realidad económica y de las pretensiones de cada uno. El proyectista se ajustará a las necesidades económicas y de uso del promotor. Así pues, el arquitecto asumirá el encargo según el presupuesto fijado por el promotor y calculará los costes necesarios para cubrir todo el desarrollo del proyecto técnico. Sobre todo, hay que tener en cuenta el impacto económico de todo este proceso.

Normalmente, el arquitecto, en base a la superficie de la vivienda requerida por el promotor y al coste en €uros por metro cuadrado, calculará un presupuesto orientativo de la obra. Entonces, ¿es éste el precio de mi vivianda? ¡Ni de lejos! Insistimos en que estamos hablando de números totalmente hipotéticos. Sobre este presupuesto orientativo, el Arquitecto aplicará un porcentaje del mismo, el cual se destinará a la satisfaccion de sus honorarios como autor del Proyecto Técnico y, si también se contratara, de la Dirección de Obra.

Los sobrecostes

Aunque es muy pronto para que hablemos de los sobrecostes, te diremos que no tienen por qué ser errores del presupuesto general. Entenderemos como presupuesto general al que el promotor abonará al contratista (el constructor) para la construcción de su vivienda.

En realidad, estas desviaciones sobrevenidas se deben a costes previsibles pero que no han sido tenidos en cuenta. De ahí la importancia de que el Arquitecto informe al Promotor desde el minuto uno. Esta información debe incluir todos los conceptos de coste. A gran escala son: el seguro decenal, las tasas, los impuestos de construcción de instalaciones y obras, los visados, los costes de certificación, los honorarios del arquitecto y del aparejador, puesta en servicio de los equipamientos, el informe topográfico, el estudio geotécnico, etc.

¿Cuáles son los costes generales del presupuesto?

Como norma general, para el resumen global del presupuesto, tendrás que tener en cuenta una serie de conceptos. Vamos a dar por hecho que ya cuentas con el terreno para construir tu vivienda. En el caso de que aún no cuentes con una parcela, aquí te damos unos consejos para comprar un terreno.

Así pues, sin contar con el terreno, te indicamos los conceptos que deberás tener en cuenta para construir una casa:

• El proyecto técnico. ¿Cuánto cuesta el proyecto de una casa?

• La Dirección de Obra DO

• La propia construcción

• La puesta en servicio

• Posibles contingencias

Recuerda que no podemos obviar los costes financieros. Consulta más sobre la hipoteca autopromotor.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza otro tipo de informes:

• Informe de Inspección Técnica del Edificio iITE
• Informe técnico de vivienda
• Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC
• Informe de Validación Gráfica IVG
• Informe elaborado por arquitecto
• Informe pericial
• Otros informes técnicos

¿Cuánto cuesta hacer una casa?

¿Qué incluye nuestro informe de daños en vivienda?

Es importante saber qué incluye el informe de daños en vivienda. Un informe de daños preventivo, realizado por un Arquitecto, incluye los siguientes puntos:

• Inspección del inmueble realizado por un arquitecto o arquitecto técnico. La fecha de esta inspección se acordará con el cliente o solicitante de este informe, según disponibilidad.
• Un técnico realizará un reconocimiento organoléptico de los elementos que se contraten: estructura, cimentación, instalaciones, fachadas y/o cubiertas.
• El informe incluye un plano de situación.
• Se hará una descripción general del edificio y, en función del objeto del informe una descripción de los sistemas constructivos del edificio de la cimentación, estructura, fachadas, cubiertas e instalaciones, en su caso.
• Desperfectos y deficiencias detectadas.
• Junto con el plano de situación y, en función del grado de las deficiencias detectadas, se proporcionará un plano de planta tipo. En este último plano, se harán constar los desperfectos y deficiencias apreciadas, de forma que queden localizadas.
• Una conclusión del informe de la inspección de daños realizada. El técnico, en nuestro caso un Arquitecto, emitirá una opinión cualificada sobre el objeto del informe (seguridad, salubridad, ornato) contratado.

Evaluación de las lesiones detectadas

El primer informe de daños en vivienda identifica las lesiones detectadas, pero no determina las causas que las producen. En muchos casos, sobre todo cuando las deficiencias son importantes, graves o muy graves, es necesario realizar un segundo informe. Para ello, el primer informe de daños en vivienda reflejará la necesidad de tomar medidas urgentes, o bien, realizar una serie de pruebas a cargo de empresas especializadas.

Si en la vivienda se detectan, por ejemplo, fisuras o grietas, el primer informe manifestará la necesidad de llevar un seguimiento de las mismas. Para ello, será necesario instalar una serie de elementos que permitirán la lectura de las mismas y conocer, de primera mano, si siguen activas o no.

En caso de que el técnico crea conveniente realizar pruebas, ensayos, mediciones o manipulaciones, las dejará indicadas en el informe preliminar o informe técnico de daños.

El segundo informe

Determinación de las causas.

Una vez se tiene elaborado el primer informe y se tengan en cuenta los resultados de las pruebas, ensayos, mediciones o manipulaciones, el técnico elaborará un segundo informe. Este segundo informe hará constar los resultados anteriormente citados. En principio, deberán ser suficientes para estimar las causas de las mismas.

Evaluación de las lesiones

Cuando se tengan identificadas las causas, se identificarán las lesiones que generan el peligro la redacción del segundo informe

Pruebas especiales adicionales

Es posible que las deficiencias detectadas requieran la realización de informes de terceros o pruebas adicionales complejas realizadas por empresas especializadas. Por ejemplo, si se detectan fisuras o grietas, deberá realizarse un seguimiento mediante fisurómetros o testigos de yeso.

También pueden solicitarse apertura de calos en muros, mediciones de resistencia, pruebas de estanqueidad, catas de reconocimiento, etc.

Medidas urgentes

En muchas casos, si se trata de un proceso de compra venta de inmueble y, si se han detectado deficiencias graves, el vendedor de su vivienda se lleva una inoportuna sorpresa. No sólo tendrá que esperar la venta del inmueble, sino que, además, deberá proceder a la reparación de su vivienda. Esto dependerá de si el inmueble se encuentra a una determinada distancia de la vía pública. Es de entender que, si se presentan posibles desprendimientos de la fachada, tendrá que tomar medidas urgentes. Por el contrario, si la vivienda se encuentra aislada en parcela, la decisión será del titular del inmueble, siempre y cuando no ponga en riesgo la vida de las personas.

Ten en cuenta que, si el edificio presenta grietas superiores a 2 mm, implicará la existencia de lesiones graves. El riesgo de colapso o desprendimientos aumenta. Es el momento de valorar si el estado del inmueble supone un riesgo o no para la integridad de las personas. Si el riesgo está presente, se deberán tomar medidas correctoras de forma inmediata.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza otro tipo de informes:

• Informe de Inspección Técnica del Edificio iITE
• Informe técnico de vivienda
• Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC
• Informe de Validación Gráfica IVG
• Informe elaborado por arquitecto
• Informe pericial
• Otros informes técnicos

¿En qué consiste un informe técnico de daños en vivienda?

Es lo primero que debes preguntarte antes de encargar este informe técnico. Hay que tener en cuenta que este primer informe tiene por objeto poner de manifiesto los posibles síntomas que denoten daños o defectos en la estructura, cubierta, instalaciones, fachadas y/o medianeras. Suele encargarse por el propio usuario de la vivienda, ante la preocupación por la aparición de una fisura, por ejemplo, que parece ir a más. Este informe técnico también lo suelen encargar posibles compradores que, antes de proceder a su compra someten, a juicio del técnico, el estado de la vivienda. Por tanto, también puede servir como elemento de negociación en un proceso de compra-venta.

¿Cuál es el alcance de este informe?

El objeto de este encargo es muy importante, pues en él se describirá, con brevedad y concisión, los puntos sobre los cuales se incidirá en el informe. Un informe completo incluye la inspección técnica de la estructura, de la cubierta, de la cimentación, las instalaciones y las fachadas y/o medianeras.

En el caso del informe de Inspección Técnica del Edificio, será obligatorio realizar una inspección de la cimentación, estructura, cubierta, fachadas, instalaciones, etc. En el caso que nos incumbe, la redacción de un informe de daños en vivienda, puede ser generalizado, pues en realidad se trata de detectar posibles lesiones, o bien, focalizado. Esto es, si el usuario de su vivienda detecta la aparición de fisuras o grietas, podrá solicitar un informe focalizado sobre esa lesión en concreto.

Fases de la inspección del inmueble para realizar el informe técnico de daños en vivienda.

Antes de que el Arquitecto realice la inspección del inmueble y se realice el consiguiente Informe Técnico de daños en vivienda:

1. El cliente contacta con nuestro equipo de arquitectos. Necesitaremos dirección del inmueble sobre el que se practicará el informe de daños. Es imprescindible una Nota Simple del inmueble, o bien, Copia Simple de la Escritura. Si el solicitante del informe es distinto del titular del inmueble, también necesitaremos sus datos, a efectos de dirigir el documento y el presupuesto.
2. Nuestra Oficina Técnica elaborará un presupuesto en el que se hará constar los datos del solicitante del informe de daños de la vivienda, así como el coste del documento a realizar.
3. Aceptación del presupuesto. Si el solicitante del presupuesto está de acuerdo con los honorarios establecidos, se procederá al primer pago del coste total establecido en la factura proforma o presupuesto.
4. Inspección del inmueble. El equipo técnico establecerá la fecha y hora de inspección con el solicitante del informe. No es necesario que el solicitante esté presente en la inspección, si bien, necesitará una autorización de representación.

Método empleado en la inspección del inmueble

La inspección del inmueble, previa al informe, es organoléptica. El técnico realizará una inspección visual, táctil, auditiva y olfativa. Todo ello se hará constar en el informe que se redactará a posterióri. De esta forma, se hará una descripción del estado de conservación de la vivienda o edificio. Se verificará si existen humedades, movimiento de elementos, pérdida de material, etc. Aunque no existan lesiones, se realizan pruebas básicas, como por ejemplo, comprobar si existen elementos sueltos en fachada.  

Inspección de la fachada

Sobre las fachadas, suelen detectarse lesiones típicas, como son las fisuras, las grietas, desplomes, humedades por capilaridad, humedad por condensación, eflorescencias...

¿Cómo inspeccionamos la cimentación?

La cimentación es una de las partes del edificio que se compone de elementos ocultos. Frecuentemente, es una zona inaccesible al técnico y no podrá inspeccionar directamente. Es aquí donde el técnico se basa en indicios indirectos que pondrán de manifiesto lesiones o defectos. Si el técnico no detecta grietas o fisuras, puede presuponer que el edificio no presenta daños.

El técnico inspecciona con ánimo de encontrar grietas superiores a 2-3 milímetros. También se presta atención a las fisuras, más pequeñas y, por tanto, más difíciles de detectar. Una apreciación a tener en cuenta es la de detectar roces en puertas y ventanas. En ocasiones se detectan holguras bajo el rodapié. No podemos obviar un pequeño cuestionario dirigido principalmente al usuario actual de la vivienda. Con ello conseguimos situar en el tiempo reparaciones anteriores. Debe saber que el edificio sufre o sufrirá algún tipo de agrietamiento a lo largo de su vida útil. No por ello la causa tiene por qué ser debido a movimientos de la cimentación.

¿Cómo inspeccionamos la cubierta?

Al contrario de lo que ocurre con la cimentación, la cubierta sí suele ser accesible. Habrá que tenerse en cuenta si la cubierta es inclinada o plana y, en su caso, si es transitable o no. El técnico supervisará el paramento inmediatamente inferior de la cubierta, es decir, el de la última planta. Se tendrá especial atención a posibles deformaciones de los faldones. También se supervisan los desagües, canalones y sumideros. Si se detecta presencia de vegetación o residuos orgánicos, se tendrá que poner especial atención a la evacuación de agua sobre los elementos anteriormente citados. 

Otro de los puntos a inspeccionar, es la barrera impermeabilizante. Que no tenga perforaciones o no esté deteriorada, que no existan roturas o esté biodeteriorada.

Un problema que solemos encontrar en viviendas antiguas, es la presencia de falsos techos bajo la cubierta. Se trata de unas placas de escayola que están suspendidas directamente sobre la estancia. El falso techo se suspende directamente, como mostramos en la siguiente imagen, mediante alambres. Estos alambres están unidos directamente a elementos del paramento inferior de la cubierta. 

Nos encontramos aquí un problema típico que imposibilita inspeccionar a fondo los paramentos inferiores. No es posible transitar por encima de las placas de escayola, por no hablar de la maraña de alambres que la suspende. La utilización de boroscopios, incluso con sensores avanzados, proporcionan imágenes y videos claros con buena resolución. Estas cámaras endoscópicas, que proporcionan suficiente luz en situaciones oscuras, se emplean para la inspección de la estructura de la pared, la inspección de alcantarillado, etc. Para ello, se practican perforaciones bajo el falso techo de forma que permitan el paso de la cámara. Aún con esta técnica, se hace prácticamente imposible la supervisión minuciosa de estos paramentos.

Las humedades

Muchos desperfectos que se producen en las edificaciones son atribuibles a la humedad. No sólo perjudica a la conservación del edificio, sino también a la propia salud de quien lo habita. La humedad en paredes y techos influyen en la construcción y sus materiales. Las paredes y techos pueden empaparse y destruir los yesos y enlucidos, por no hablar de las tarimas o parquets.

Podemos detectar humedades que penetran en el edificio por filtración, por agua del subsuelo, por condensación, etc.

Los perjuicios que se producen en los materiales vienen determinados según el material. En la madera, se hincha y resquebraja. La presencia de humedad viene denotada por la torcedura y el alabeo, incluso formarse moho. Ésta última es, sin duda, la peor consecuencia pues, a partir de aquí, puede concatenar hacia la putrefacción. También puede generar el crecimiento de fungosidades tipo merulio.

Elaboración de planos

Una vez detectadas todas las lesiones en la primera inspección, se puede comenzar a redactar el informe de daños en vivienda. Si la vivienda no presenta numerosos daños o simplemente se trata de identificar una lesión, probablemente no será necesario realizar planos. Por el contrario, si se detectan numerosas lesiones y se hace difícil su localización, es conveniente realizar un plano que ponga de manifiesto la localización de las deficiencias detectadas.

De nuevo, la complejidad de las lesiones detectadas junto con la localización, repetida o no a lo largo y ancho de la vivienda, determinará la producción de planos más aclaratorios, como alzados, secciones, croquis o detalles. Todo ello, irá acompañado de imágenes, realizadas por el técnico durante la inspección.

Y después del Informe técnico de daños en vivienda, ¿qué?

Si la vivienda presenta un buen estado de conservación y mantenimiento, se hará constar en el informe la ausencia de deficiencias. Si se han detectado deficiencias, en función de las mismas, se establecerá una definición de su grado. Esto es, deficiencias leves, importantes, graves o muy graves. Establecido el informe preliminar de la detección de las deficiencias, será aconsejable e incluso, en función de la gravedad, obligatorio, la elaboración de un segundo informe que incida sobre la deficiencia.

Pruebas especiales adicionales

Es posible que las deficiencias detectadas requieran la realización de informes de terceros o pruebas adicionales complejas realizadas por empresas especializadas. Por ejemplo, si se detectan fisuras o grietas, deberá realizarse un seguimiento mediante fisurómetros o testigos de yeso.

También pueden solicitarse apertura de calos en muros, mediciones de resistencia, pruebas de estanqueidad, catas de reconocimiento, etc.

Medidas urgentes

En muchas casos, si se trata de un proceso de compra venta de inmueble y, si se han detectado deficiencias graves, el vendedor de su vivienda se lleva una inoportuna sorpresa. No sólo tendrá que esperar la venta del inmueble, sino que, además, deberá proceder a la reparación de su vivienda. Esto dependerá de si el inmueble se encuentra a una determinada distancia de la vía pública. Es de entender que, si se presentan posibles desprendimientos de la fachada, tendrá que tomar medidas urgentes. Por el contrario, si la vivienda se encuentra aislada en parcela, la decisión será del titular del inmueble, siempre y cuando no ponga en riesgo la vida de las personas.

Ten en cuenta que, si el edificio presenta grietas superiores a 2 mm, implicará la existencia de lesiones graves. El riesgo de colapso o desprendimientos aumenta. Es el momento de valorar si el estado del inmueble supone un riesgo o no para la integridad de las personas. Si el riesgo está presente, se deberán tomar medidas correctoras de forma inmediata.

Nuestro estudio de arquitectos también realiza otro tipo de informes:

• Informe de Inspección Técnica del Edificio iITE
• Informe técnico de vivienda
• Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC
• Informe de Validación Gráfica IVG
• Informe elaborado por arquitecto
• Informe pericial
• Otros informes técnicos