Plano de una vivienda dúplex dividida en dos plantas independientes para regularización urbanística
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¿Se puede dividir una vivienda en dos?

Claves, riesgos y pasos legales para dividir o regularizar tu vivienda

¿Estás pensando en dividir tu vivienda? Antes de tomar cualquier decisión, es clave conocer la normativa, los riesgos y las formas de regularizar la situación. Muchos propietarios creen que con una simple reforma basta, pero la realidad urbanística puede ser muy distinta.

  • Multas y sanciones por obras ilegales
  • Pérdida de la primera ocupación
  • Problemas futuros en venta o herencia

En este artículo te contamos los aspectos esenciales que todo propietario debe conocer y te damos consejos prácticos para actuar correctamente y evitar problemas con el Ayuntamiento.

Consejos clave para propietarios

Consultar la normativa para dividir la viviendaMantén un plano actualizado
“As-built” de la vivienda
Consultar la normativa urbanística del municipio
Consulta la normativa
Revisa siempre reglas municipales
No ignores requerimientos
Evita sanciones y problemas legales
Certifica legalidad antes de vender
Evita sorpresas al comprador
Documenta todas las reformas
Útil para trámites y expedientes futuros

Casos reales y estadísticas sobre irregularidades urbanísticas

Para entender la importancia de regularizar correctamente una vivienda, veamos algunos casos recientes en España que muestran las consecuencias legales y económicas de las irregularidades urbanísticas:

1. Construcciones ilegales en espacios protegidos (Murcia)

Según la Cadena SER, seis vecinos de Mazarrón están siendo investigados por construir viviendas y ampliaciones sin licencia en terrenos con protección medioambiental o patrimonial. Las penas pueden llegar hasta 4 años de prisión según la Ley 13/2015 de Murcia.

2. Asentamientos ilegales en zonas rústicas e inundables (Alicante)

El diario El País, informó que en Alicante se han detectado construcciones ilegales en parcelas rústicas e incluso inundables, muchas promocionadas online. En Verdegás, parcelas se compran por menos de 3 €/m² y se revenden subdivididas por 14 000 €, generando graves riesgos urbanísticos.

3. Viviendas okupadas a la venta

En España hay más de 20 000 viviendas okupadas en el mercado inmobiliario. En Barcelona se registran 6 778 viviendas de este tipo, y en Girona representan un 8,8 % del parque total. Fuente

4. Expedientes urbanísticos en Tenerife

En el asentamiento ilegal de Lomo Negro (Tenerife) se han abierto casi 200 expedientes urbanísticos. Las sanciones pueden oscilar entre 40 000 y 100 000 €, aunque es posible reducirlas si se realizan demoliciones voluntarias. Ver también cómo consultar un expediente urbanístico.

Estos ejemplos muestran que dividir o modificar una vivienda sin ajustarse a la normativa no solo puede implicar multas y sanciones, sino también la pérdida de la legalidad de la vivienda y dificultades futuras en venta o herencia.

Consultas reales de clientes como tú

En la mayoría de los casos, no podrás empadronarte ni contratar suministros legalmente hasta que se regularice la situación urbanística.

Depende del municipio y de la complejidad del expediente. El plazo suele ir de 3 a 12 meses, aunque puede alargarse si se requieren informes técnicos adicionales.

Si la vivienda está dividida ilegalmente, alquilar una parte puede generar sanciones adicionales e incluso problemas legales con el inquilino. Solo se recomienda alquilar una parte si la vivienda está legalizada.

Las sanciones urbanísticas suelen ir desde 600 € hasta más de 100.000 €, dependiendo del municipio y de la gravedad de la infracción. Además, pueden obligarte a devolver la vivienda a su estado original.

La reforma interior mantiene la vivienda como una sola unidad funcional. La división crea dos o más unidades independientes (con accesos, cocinas o baños propios), lo cual requiere licencia específica.

El coste varía según la magnitud de la obra y los honorarios técnicos. Puede oscilar entre 1.500 € y más de 10.000 € si es necesario demoler o rehacer partes importantes de la vivienda.

Podrías heredar los problemas legales y sanciones del anterior propietario, como multas, órdenes de demolición o dificultades para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Sí, pero el comprador debe ser informado de la situación y probablemente encontrará problemas para inscribir la vivienda en el Registro. Esto puede reducir el valor de venta o incluso impedir la operación.

Un arquitecto o arquitecto técnico especializado en normativa urbanística. Ellos pueden elaborar el informe técnico, los planos y acompañarte en la tramitación ante el Ayuntamiento.

Solo en casos muy concretos. El altillo deberá cumplir con altura mínima, habitabilidad y normativa municipal. En la mayoría de los supuestos, se exige su demolición.

Señales de que tu vivienda puede considerarse dividida

  • Accesos independientes desde la escalera común.
  • Duplicación de contadores de luz, agua o gas.
  • Cocinas o baños completos en cada planta o unidad.
  • Escalera interior inutilizada o cerrada.
  • Timbres o buzones separados para la misma propiedad.

¿Cómo saber si tu vivienda está dividida legalmente?

Riesgos de no regularizar la vivienda

  • Revocación de la primera ocupación: sin ella, no puedes empadronarte ni contratar suministros.
  • Multas y sanciones urbanísticas: algunos ayuntamientos exigen restitución de la situación original.
  • Problemas legales en venta o alquiler: el comprador puede denunciar irregularidades.
  • Impacto económico: obras de regularización pueden ser más costosas que planificar desde el inicio.

Cómo actuar paso a paso

  1. Revisar la normativa municipal sobre densidad y usos de vivienda.
  2. Consultar el expediente urbanístico de tu propiedad.
  3. Contratar a un arquitecto o técnico para un informe técnico detallado.
  4. Decidir la estrategia:
    • Mantener una sola vivienda: abrir escalera, eliminar accesos duplicados, demoler altillos no autorizados.
    • Intentar legalizar dos viviendas: solo si la normativa lo permite y con nueva licencia.
  5. Presentar la documentación al Ayuntamiento y seguir sus indicaciones.

Consejos prácticos para propietarios

  • Mantén siempre un plano actualizado “as-built” de tu vivienda.
  • No ignores requerimientos municipales: el retraso puede aumentar sanciones.
  • Si vas a vender, certifica la legalidad de la vivienda antes de publicarla.
  • Documenta todas las reformas y obras menores; pueden ser útiles para futuros trámites.

CASO REAL ¿Se puede dividir una vivienda en dos? Claves para regularizar una situación irregular

Antecedentes: ¿Qué suele pasar en estos casos?

Veamos un ejemplo real que ilustra perfectamente el problema:

  1. En 2019 se concede una licencia de obras para un cambio de uso, convirtiendo un local o parte del edificio en una vivienda dúplex (planta + bajo cubierta).
  2. Unos meses después se presenta la comunicación previa de primera ocupación, y se emite el certificado final de obra.
  3. En una visita técnica de cierre de expediente, los técnicos municipales detectan que:
  • Se han creado dos viviendas funcionales independientes (una en la planta 2ª, otra en la planta superior).
  • La escalera interior está cerrada o inutilizada.
  • Ambas plantas tienen acceso directo desde la escalera comunitaria.
  • Hay un timbre independiente en el portero automático para la planta superior.
  • Se ha instalado un altillo de madera en la cubierta, sin reflejo en el proyecto.
  • El certificado de obra no refleja la realidad ejecutada.
  1. Ante esta situación, el Ayuntamiento deja sin efecto la primera ocupación, y abre trámite de audiencia a la propiedad para regularizar o revertir la situación.
Plano de una vivienda dúplex dividida funcionalmente en dos unidades independientes

Preguntas frecuentes (FAQ)

PreguntaRespuesta
¿Puedo empadronarme si mi vivienda está dividida ilegalmente?En la mayoría de los casos, no podrás empadronarte ni contratar suministros legalmente hasta que se regularice la situación urbanística.
¿Qué ocurre si compro una vivienda irregularmente dividida?Podrías heredar los problemas legales y sanciones del anterior propietario, como multas, órdenes de demolición o dificultades para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
¿Se puede legalizar un altillo que no estaba en el proyecto?Solo en casos muy concretos. El altillo deberá cumplir con altura mínima, habitabilidad y normativa municipal. En la mayoría de los supuestos, se exige su demolición.
¿Cuánto tarda el Ayuntamiento en aprobar una regularización?Depende del municipio y de la complejidad del expediente. El plazo suele ir de 3 a 12 meses, aunque puede alargarse si se requieren informes técnicos adicionales.

¿Cuándo se considera que hay dos viviendas?

La ley no se basa solo en el número de puertas o metros cuadrados. Para que una vivienda se considere dividida funcionalmente, se valoran estos indicios:

  • Dos cocinas, baños, zonas de estar completas
  • Accesos separados desde zonas comunes
  • Escalera interior anulada o tapada
  • Timbres o contadores duplicados
  • Separación física y funcional clara entre ambas unidades

¿Qué dice la normativa?

La mayoría de normativas urbanísticas municipales indican que:

  • Las cubiertas solo pueden ser habitables si están integradas en la planta inferior.
  • No se permite dividir viviendas si se supera la densidad máxima del edificio o zona.
  • Los espacios bajo cubierta o altillos no pueden añadirse como superficie útil habitable si no están en el proyecto aprobado.
  • Si lo construido no se ajusta al proyecto, puede anularse la primera ocupación o incoarse expediente disciplinario.

Consecuencias habituales

  • Revocación de la primera ocupación
  • Imposibilidad de empadronar o contratar suministros legalmente
  • Inicio de expediente urbanístico sancionador
  • Multas económicas u orden de restitución
  • Problemas en caso de venta, alquiler o herencia

¿Cómo regularizar la vivienda?

Existen dos caminos posibles:

Opción A: Subsanar y mantener una única vivienda

  • Reabrir la escalera interior, aunque sea funcionalmente mínima.
  • Eliminar o inutilizar uno de los accesos.
  • Demoler el altillo no autorizado.
  • Aportar un plano as-built con la situación corregida.
  • Presentar un nuevo certificado técnico.
  • Solicitar al Ayuntamiento que valore positivamente la actuación y permita mantener la ocupación.
Documentos necesarios:
  1. - Informe técnico justificativo
  2. - Declaración responsable de adecuación
  3. - Nueva comunicación de primera ocupación
  4. - Alegaciones explicativas (si hay expediente abierto)

Opción B: Intentar legalizar dos viviendas

  • Solo viable si la normativa permite más viviendas en esa parcela, se cumplen requisitos técnicos, y se obtiene nueva licencia.
  • En muchos casos no es posible, por lo que esta opción suele descartarse.

¿Qué puedo hacer si ya me han notificado?

  1. Consultar el expediente urbanístico completo en el Ayuntamiento
  2. Confirmar si hay sanción, orden de restitución o solo requerimiento de subsanación
  3. Preparar una propuesta técnica clara con:
  • Plano comparativo
  • Informe urbanístico
  • Certificado técnico actualizado
  1. Solicitar una reunión con el técnico redactor del informe
  2. Ejecutar las obras mínimas necesarias

¿Necesitas ayuda profesional?

En Lafita Arquitectura te ayudamos con:

  • Revisión técnica y legal de tu vivienda
  • Informes urbanísticos y certificados de adecuación
  • Alegaciones y tramitación completa ante el Ayuntamiento
  • Coordinación de las obras mínimas necesarias para regularizar

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