Cédula de habitabilidad

cedula-habitabilidad

Cédulas de habitabilidad en Barcelona

Certificamos y tramitamos toda la documentación necesaria para tramitar la Cédula de Habitabilidad de tu vivienda.

Cédula Habitabilidad Barcelona. Requisitos mínimos de habitabilidad en edificios de viviendas.

Basado en el Decreto 259/2003, de 21 de octubre.

Modificación de la regulación anterior

La modificación de la cédula habitabilidad Barcelona tenía como objetivo adaptar la tipología de las viviendas, mediante fórmulas más flexibles que las tradicionales, a la necesidad que presentan colectivos como el de jóvenes que no pueden satisfacer sus necesidades de alojamiento de forma adecuada.



Asimismo, como mejoras constructivas, se vuelven a aumentar las superficies de ventilación y las de los patios, a los que dan las piezas principales.

El instrumento mediante el cual se efectúa la comprobación del cumplimiento de estos requisitos es la cédula de habitabilidad.

Con este tipo de cédula de habitabilidad, se introdujo la novedad de su vigencia temporal, a fin de potenciar el mantenimiento de los edificios en buenas condiciones y la obtención paulatina y progresiva de este documento para todo el parque de viviendas. Además, para no disminuir las condiciones de habitabilidad de las viviendas, se previó que en la cédula constara el número de personas que se recomienda que puedan ocupar las viviendas.

Cédula de Habitabilidad en Barcelona. Requisitos mínimos de habitabilidad

 

Artículo 1. Nivel de habitabilidad exigible

 

1.1  Todas las viviendas de nueva edificación, las creadas por reconversión de antigua edificación o las obtenidas como consecuencia de obras de gran rehabilitación deben tener, como mínimo, el nivel de habitabilidad objetiva de viviendas de nueva edificación que es el que se define en el apartado 2 del anexo 1 de este Decreto.

 

1.2  El resto de viviendas deben cumplir el nivel de habitabilidad establecido para las viviendas usadas, definido en el apartado 3 del anexo 1 de este Decreto.





Artículo 2. Datos a incluir en los proyectos

2.1  En los proyectos de viviendas debe hacerse constar, para cada vivienda, su superficie útil y el número de piezas que contiene.

2.2  En los del proyecto deben indicarse las piezas, que deben cumplir el mínimo de habitabilidad, que se clasifican como:

    • sala (S),
    • habitación (H),
    • cuarto de baño (B),
    • cocina (C),
    • galería (G).




Artículo 3. Licencia de obras

3.1  Con carácter previo al otorgamiento de licencia de obras para la construcción de viviendas, el ayuntamiento debe comprobar que las viviendas proyectadas tengan el nivel de habitabilidad objetiva que establece este Decreto.

3.2  Los municipios que por falta de servicios técnicos lo soliciten pueden, eventualmente, ser asistidos en la realización de este control por el consejo comarcal correspondiente a su demarcación, sin perjuicio de que puedan solicitar otras colaboraciones.




Artículo 4. Incumplimiento del nivel mínimo de habitabilidad

4.1  No puede otorgarse la cédula de habitabilidad a las viviendas que no cumplan el nivel de habitabilidad que establece este Decreto.

4.2  La Dirección General de Arquitectura y Vivienda y los ayuntamientos pueden inspeccionar las viviendas para comprobar sus condiciones de habitabilidad.




Artículo 5. Mantenimiento del nivel exigible

Las viviendas nuevas que hayan obtenido la cédula de habitabilidad de acuerdo con el nivel que exige este Decreto deben reunir siempre, como mínimo, los requisitos establecidos para este nivel para obtener las sucesivas cédulas que se soliciten.

La cédula de habitabilidad en Barcelona

Artículo 6. Contenido y duración

6.1  La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez fijados en este Decreto y que tiene aptitud para ser destinada a residencia humana.

6.2  Las cédulas de habitabilidad caduca a los 15 años de su expedición y debe tramitarse de nuevo transcurrido este plazo.

6.3  Todas las viviendas deben disponer de cédula de habitabilidad. Las viviendas nuevas, procedentes de gran rehabilitación o que hayan sufrido modificaciones en su superficie que alteren las condiciones objetivas de habitabilidad deben disponer de cédula previamente a su ocupación. En el resto de supuestos, deben disponer de cédula en los plazos que se establecen en el artículo 12 de este Decreto.

6.4  La calificación definitiva de las viviendas promovidas bajo el régimen de protección pública sustituye la cédula de habitabilidad en el caso de primera ocupación.

Artículo 7. Ocupación

7.1  En la cédula de habitabilidad debe hacerse constar el número de personas que, según los parámetros que se expresan en el apartado segundo de este artículo, se recomienda que pueden ocupar la vivienda en unas condiciones de uso adecuadas.

7.2  Los certificados de habitabilidad deben indicar la superficie útil interior de la vivienda, la descripción de las piezas que la componen y la ocupación máxima recomendada, teniendo en cuenta los parámetros siguientes:

S=Superficie útil mínima en m2.

NPP=número de personas del programa.

SNPP
202
303
404
485
566
647
728
809
8+8nn

Artículo 8. Obligatoriedad

8.1  Para alquilar y vender una vivienda con finalidad de ocupación es obligatorio disponer previamente de la cédula de habitabilidad.

8.2  Los promotores de las viviendas nuevas o procedentes de gran rehabilitación, o que hayan sufrido modificaciones en su superficie que alteren las condiciones objetivas de habitabilidad han de obtener la correspondiente cédula de habitabilidad.

8.3  Las compañías suministradoras de los servicios de agua, gas y electricidad no pueden hacer el suministro definitivo a las viviendas si éstas no disponen de cédula de habitabilidad.

Artículo 9. Otorgamiento de la cédula

El órgano competente para otorgar la cédula de habitabilidad es el/la jefe/a del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda de la demarcación territorial en la que se encuentre la vivienda.

Artículo 10. Procedimiento de otorgamiento de la cédula

10.1  La cédula de habitabilidad se ha de solicitar mediante el impreso o el soporte telemático aprobado.

10.2  En el caso que la solicitud se refiera a viviendas nuevas o resultantes de una gran rehabilitación debe acreditarse que se dispone de la documentación siguiente:

  • Licencia de obras o documento equivalente.
  • Certificado final de obra y de habitabilidad firmado por el personal técnico competente y visado por el colegio profesional respectivo, en el que se exprese que la vivienda tiene el nivel de habitabilidad objetiva exigido para poder otorgar la cédula de habitabilidad. En el caso que este certificado no se aporte, la Dirección General de Arquitectura y Vivienda puede certificar la habitabilidad.
  • Certificado de cumplimiento del Programa de control de calidad.
  • Licencia municipal de primera ocupación o la solicitud de ésta.

10.3  En el caso que la solicitud se refiera a viviendas usadas, es necesario presentar un certificado de habitabilidad suscrito por personal técnico competente y visado por el colegio respectivo, en el que se exprese que la vivienda tiene el nivel de habitabilidad objetiva exigido para poder otorgarse la cédula de habitabilidad.

Artículo 11. Revisión de la cédula de habitabilidad

11.1  La cédula de habitabilidad de una vivienda puede ser revisada, mediante el correspondiente procedimiento de revisión de oficio, en el caso de que la vivienda deje de tener el nivel de habitabilidad objetiva que le sea exigible. Corresponde al jefe o la jefa del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda de la demarcación territorial en que esté situada la vivienda la competencia para resolver el expediente de revisión.

11.2  Los ayuntamientos, al controlar el cumplimiento por los ciudadanos de sus derechos legales de uso, conservación y rehabilitación de toda clase de construcciones, deben velar por el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad en las viviendas y deben incoar, tramitar y resolver los expedientes que correspondan. Cuando la resolución constate el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad, el ayuntamiento lo pondrá en conocimiento del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda competente.

Artículo 12. Regularización

Todas las viviendas construidas deben disponer de cédula de habitabilidad vigente en los plazos siguientes, para viviendas construidas:

  • con anterioridad al 1 de enero de 1960, antes del 1 de enero de 2007.
  • entre el 1 de enero de 1960 y el 31 de diciembre de 1970, antes del 1 de enero de 2009.
  • viviendas construidas entre el 1 de enero de 1971 y el 31 de diciembre de 1980, antes del 1 de enero de 2011.
  • entre el 1 de enero de 1981 y la entrada en vigor de este Decreto, antes del 1 de enero de 2014.

Artículo 13. Plazo de resolución

13.1  El plazo para otorgar la cédula de habitabilidad es de treinta días hábiles desde la fecha de recepción de la solicitud en el registro.

13.2  En el supuesto que no se haya dictado resolución expresa en el plazo fijado en el apartado anterior, los interesados pueden entender la cédula de habitabilidad otorgada por silencio administrativo.

Artículo 14. Suspensión de la tramitación y denegación de la cédula

14.1  La tramitación de la cédula de habitabilidad se suspende por las causas previstas en la legislación urbanística.

14.2  La denegación de la cédula de habitabilidad a las viviendas que no cumplan el nivel de habitabilidad que establece este Decreto ha de ser motivada. La denegación de la cédula también puede fundamentarse en los acuerdos de suspensión de actos de edificación y uso del suelo y otras medidas de protección a la legalidad que adopten los órganos competentes de acuerdo con la legislación urbanística.

Artículo 15. Modelo de cédula

El documento de la cédula de habitabilidad debe ajustarse al modelo que se establece en el anexo 2.

Cédula de habitabilidad en Barcelona

3. Requisitos mínimos para obtener la Cédula de Habitabilidad en Barcelona.

3.1.  Definiciones

Toda vivienda se compondrá como mínimo de:

  • una sala,
  • un cuarto de baño,
  • el equipo de cocina
  • tendrá que permitir la instalación directa de un equipo de lavado de ropa.

Piezas principales: son las salas y las habitaciones.

¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una pieza pueda calificarse como una sala?
  1. Tener una superficie útil no inferior a 14 m2, en el caso de una vivienda de nueva construcción y de 10 m2 en el caso de una vivienda usada, sin ninguna estrangulación en la planta inferior a 1,40 m.
  2. Admitir la inscripción de una cuadrado que mida en planta 2,70x2,70 m en viviendas de nueva construcción y de 2,40x2,40 m en viviendas usadas.
  3. Disponer de una abertura en fachada a espacio público o patio de manzana, directa o a través de una galería, de manera que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tenga, como mínimo, una superficie de 1,40 m2 en el caso de una vivienda de nueva construcción. En el caso de vivienda usada, la superficie mínima de la abertura será de 0,80 m2 y se admitirá también la ventilación a patio de parcela. No se podrá hacer en ningún caso a través de la sala la abertura al exterior o la ventilación obligatoria de ninguna otra pieza.
  4. No contener ningún aparato higiénico.
  5. Si tiene una superficie inferior a 16 m2, ó 14 m2 en el caso de una vivienda usada, no contener el equipo obligatorio de cocina.
¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una pieza pueda calificarse como una habitación?
  1. Tener 6 m2 o más de superficie útil. En el caso de una vivienda usada, tener 5 m2 o más de superficie útil.
  2. Admitir la inscripción de un cuadrado que mida en planta 1,90x1,90 m. En el caso de una vivienda usada, admitir la inscripción de un cuadrado que mida en planta 1,80x1,80 m.
  3. Disponer de una abertura en fachada a espacio público, a patio de manzana o a patio de parcela, directa o a través de una galería, de manera que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tenga, como mínimo, una superficie de 0,60 m2 ó 0,20 m2, en el caso de una vivienda usada.
  4. No contener ningún aparato higiénico que sea un váter, lavadero o vertedero.
  5. Que no contenga el equipo obligatorio de cocina ni de lavado de ropa.
  6. Se pueda independizar.
¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una pieza pueda calificarse como una baño?
  1. Que se pueda independizar.
  2. Tener ventilación directa en fachada a espacio público, patio de manzana, patio de parcela o patio de ventilación, o bien a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.
  3. Que contenga inodoro, ducha o bañera.
¿A qué se le considera galería?

Es la pieza que tiene un ventanal que da directamente al aire libre con una superficie en altura no inferior a la superficie en planta de la propia galería.

¿Qué es una abertura?

Una abertura es una puerta o ventana practicable. La superficie de una abertura es la de su paso abierto o de su superficie translúcida.

¿A qué se le considera un acceso de la vivienda?

Es la puerta que comunica la vivienda con su exterior. Este acceso no puede servir de acceso obligado a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma vivienda o comunitario.

¿A qué se le llama superficie útil?

Superficie útil interior de una vivienda o de una pieza es la superficie de sus espacios interiores que tienen una altura no inferior a 1,50 m.

No incluye la superficie:

  • ocupada por los cerramientos internos y perimetrales, fijos o móviles,
  • las superficies de terrazas y otros elementos exteriores.
  • la ocupada por los elementos estructurales verticales
  • ocupada por las canalizaciones o conductos con una sección superior a 0,01 m2.

Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta, se contabilizará como superficie útil la ocupada por la escalera interior.

La superficie útil de la vivienda se expresará necesariamente separando la parte correspondiente a la superficie interior de la parte que corresponde a la superficie de espacios exteriores de uso privativo. En todo caso, las superficies mínimas, se entenderán referidas a la superficie útil interior.

¿Qué son los aparatos higiénicos?

Son los que, dotados de agua corriente y desagüe, están destinados a la higiene y la evacuación del cuerpo humano.

Cédula de habitabilidad en Barcelona

3.2. Nivel de habitabilidad de viviendas de nueva edificación, los creados por reconversión de antigua edificación o los resultantes de una gran rehabilitación

3.2.1.  Tipología.

Si el programa funcional de la vivienda es, como máximo, para 2 personas: se admite un único espacio destinado a sala-habitación, siempre que la superficie resultante permita la compartimentación de una pieza de, cómo mínimo, 8 m2 que cumpla todos los requisitos de una habitación sin que la sala pierda su condición.

3.2.2.  Acceso.

La vivienda debe disponer de un portero electrónico o sistema similar que facilite, en su caso, la entrada y permita la comunicación interactiva desde el acceso al edificio con cualquier vivienda. No será obligatorio en viviendas unifamiliares.

El acceso a la vivienda se hará a través de un espacio:

  • público,
  • común
  • anexo a la misma vivienda al que se tenga acceso de la misma manera.

Todo el recorrido de acceso a la vivienda desde la calle y otras zonas del edificio ha de tener un sistema de iluminación artificial instalado, de manera que cuando se transite por él pueda quedar iluminado.

3.2.2.1. Ascensores.
  1. Los edificios de viviendas plurifamiliares deben disponer de un ascensor cuando se cumpla cualquiera de estos supuestos:
  • Que el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier otra vivienda implique subir o bajar un desnivel de 3 o más plantas.
  • si el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier vivienda implique subir o bajar un desnivel de más de 12 m.
  • Cuando en una caja de escalera de un edificio haya más de 12 viviendas por encima o por debajo de la planta de acceso.
  1. Las viviendas deben disponer de dos ascensores cuando se cumplan estos supuestos:
  • Que el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier vivienda implique subir o bajar un desnivel de 6 o más plantas
  • Que en la misma caja de escalera haya 24 o más viviendas, por encima o por debajo de la planta de acceso.
3.2.2.2. Altura libre de paso en el recorrido de acceso a la vivienda
  • Será como mínimo de 2,10 m.
  • Se puede admitir en las escaleras una altura mínima de 2,00 m, medida en el punto más desfavorable de cada escalón.
3.2.2.3. Anchura libre mínima de las puertas de acceso a la vivienda
  • Deben tener una anchura libre mínima de paso de 0,80 m
  • una altura libre de 2,00 m.
3.2.2.4. Espacios de acceso a la vivienda
  • Deben tener una anchura mínima de 1 m,
  • y permitir el paso de un rectángulo que, en posición horizontal, mida 1,90x0,50 m.
3.2.2.4. Escaleras

Las escaleras tienen que estar ventiladas de manera que, si se desarrollan en más de una planta, la planta baja y la última tengan una abertura de ventilación no inferior a 1,00 m2.

En caso de que el acceso disponga de escaleras, éstas han de cumplir las condiciones siguientes:

  1. Que en cada tramo de escalera se salve, como máximo un desnivel de 3,20 m.
  2. Que la altura de los escalones sea como máximo de 0,185 m.
  3. Que la huella de los escalones sea como mínimo de 0,28 m.

Los escalones tendrán, como mínimo, una línea de paso de 0,28 m medida a 0,50 m de la línea interior del pasamano.

Los puntos del espacio de acceso donde haya un desnivel superior a 0,60 m han de disponer de barandillas o elementos protectores.

Las escaleras tendrán un elemento protector o barandilla que no sea escalable de una altura mínima de 0,95 m y si la barandilla está compuesta por barrotes, no podrá haber entre ellos una separación mayor de 0,12 m.

3.2.3.  Construcción.

La construcción que conforma la vivienda, tiene que:

  • Ser capaz de soportar con seguridad unas sobrecargas de uso de 200 kg/m2.
  • Estar protegida de las humedades, siempre que éstas no sean debidas a un mal uso.
  • Ser estanca a las aguas pluviales.
  • Evitar la inundación de la vivienda.
  • Estar aislada térmica y acústicamente según la normativa vigente aplicable.
  • Ser accesible a los servicios de bomberos y cumplir la normativa vigente aplicable de protección contra incendios.
  • El suelo transitable, tanto de la vivienda como de su acceso, ha de estar completamente pavimentado y ser resistente al desgaste por el uso normal.

3.2.4.  Dimensiones.

  • La superficie útil tendrá que ser como mínimo de 30 m2.
  • La altura libre sobre la superficie útil de cada una de las piezas principales como mínimo un valor medio de 2,50 metros. En el caso de cuartos de baño, cocinas, distribuidores y recibidores, esta altura será como mínimo de 2,10 metros.
  • El perímetro de la fachada de una vivienda, con una longitud mínima de 4 m, en relación con la superficie útil (S) de la vivienda, medido respectivamente en metros lineales y metros cuadrados, cumplirá la fórmula:
    P≥S/8

Donde:

    • P: pertímetro de la fachada (metros lineales)
    • S: superficie útil de la vivienda (metros cuadrados)
¿Qué se entiende por perímetro de fachada?

Se entiende por perímetro de fachada de una vivienda a la suma de los perímetros exteriores de cada una de sus fachadas que dan a un espacio abierto, a un patio de manzana de casas o a un patio de parcela, medidos de la manera siguiente:

    1. No se tendrán en cuenta los cuerpos salientes.
    2. En el caso de una fachada de una vivienda a un espacio abierto o a un patio de manzana de casas, el perímetro de una fachada es la línea recta que une los puntos extremos del trozo de fachada que limita la vivienda. Para considerar un frente como fachadas diferentes, los perímetros de estas fachadas tienen que formar entre sí un ángulo con un valor situado entre 60º y 120º.
    3. En el caso de una fachada a patio de parcela, el perímetro es el máximo polígono cóncavo inscribible en planta.
    4. Los patios que se consideren para el cálculo del perímetro de fachada o los que ventilen habitaciones tienen que:
    • Permitir la inscripción de una circunferencia de diámetro más grande o igual a una sexta parte de la altura del patio, con un mínimo de 3 m.
    • Las superficies mínimas de estos patios serán:
Hasta 3 plantas9 m2
Hasta 4 plantas11 m2
Hasta 5 plantas12 m2
Hasta 6 plantas14 m2
Hasta 7 plantas16 m2
Más de 7 plantas18 m2
Patios de ventilación:
  • Los patios de ventilación de cuartos de baño y cocinas permitirán la inscripción de una circunferencia de ø ≥1/7 parte de su altura, con un mínimo de 2 m.
  • Las superficies mínimas de los patios de ventilación serán:
Hasta 3 plantas4 m2
Hasta 4 plantas5 m2
Hasta 5 plantas6 m2
Hasta 6 plantas7 m2
Hasta 7 plantas10 m2
Más de 7 plantas12 m2
  • Se debe disponer de una toma inferior de aire desde el exterior si, la relación entre la altura del patio y la línea recta horizontal máxima que se pueda trazar en planta, es ≥2.
  • Si el patio está cubierto con una claraboya, debe disponer de una salida de aire en su coronamiento con una superficie su superficie en planta.
  • A los patios de parcela o ventilación a los que ventilen piezas principales, baños o cocinas, no ventilarán aparcamientos colectivos ni locales con actividades industriales.

3.2.5.  Piezas.

Tendrán acceso con una altura libre de 2 m y una anchura libre mínima de paso:

  • de 0,80 m a la sala
  • de 0,70 m al resto de piezas.

Cualquier punto de su abertura obligatoria al exterior tendrá la visión, dentro de un ángulo de 90º, la bisectriz del cual sea perpendicular a la fachada, de un segmento horizontal de 3 m situado paralelamente a la fachada, a una distancia de 3 metros.

El número máximo de piezas, ≥6m2 útiles, en los que se divide una vivienda ha de ser ≤ número que resulte de dividir por 10 la superficie útil de la vivienda medida en m2, es decir:

n ≤ S/10, donde:

  • n: número máximo de viviendas ≥6m2
  • S: superficie útil de la vivienda

Si las piezas de una vivienda están situadas en un local discontinuo, la comunicación entre ellas se ha de hacer por medio de un espacio de uso exclusivo de la misma vivienda.

La anchura mínima de los espacios interiores de paso será de 0,90 m y su altura mínima de 2,10 m. En el caso de escaleras se podrá admitir una altura de 2,00 m medida en el punto más desfavorable de cada escalón.

3.2.5.1. Las salas.
  • Superficie útil continua de 14 m2, que se incrementará, a partir de la segunda habitación, en 2 m2 por cada habitación.
  • No tendrán acceso directo a ningún cuarto de baño que contenga un inodoro. En caso de viviendas en que el programa funcional tenga un único espacio destinado a sala-cocina-dormitorio, se admitirá el acceso directo siempre que este sea desde el espacio que se pueda compartimentar como habitación.
3.2.5.2. Las habitaciones.
  • Superficie mínima de la habitación individual: 6 m2
  • Superf. mínima de la habitación doble: 8 m2
3.2.5.3. La cocina.

La pieza independiente que contenga el equipo de cocina no debe tener acceso directo a ningún cuarto de baño que contenga un inodoro.

3.2.6.  Equipo.

  • Tener acometida general de las diferentes acometidas prevista por red.
  • Disponer de una instalación de agua fría y caliente corriente de manera que:
    1. Conecte con todo el equipo que la requiera.
    2. Disponga de una llave de paso general y de llaves específicas para cada cuarto de baño y cocina o dependencia donde haya estos servicios.
    3. Si el suministro es por captación propia o por aforo, que tengan un depósito de reserva de 200 litros por vivienda, que se incrementará a partir de la segunda habitación en 150 litros por habitación.
    4. Como mínimo, sirva a los lavabos, a los fregaderos de la cocina, a las duchas, a las bañeras, y al equipo de lavado de ropa.
    5. Permita un consumo seguido de 50 litros de agua a una temperatura de 40 grados y con un caudal de 12 litros por minuto.
  • Ha de disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales de manera que:
    1. Conecte con todo el equipo que lo requiera.
    2. Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico y si en su entorno hay una red pública de alcantarillado, conecte con esta; si no hay, las aguas residuales no se viertan al exterior si no se depuran previamente.
  • Tener una instalación eléctrica que cumpla el vigente Reglamento electrotécnico de baja tensión y no implique un riesgo para las personas ni perturbaciones en el normal funcionamiento de otras instalaciones.
  • Disponer de un equipo higiénico de manera que:
    1. Esté formado como mínimo por un lavamanos, un inodoro y una ducha o bañera.
    2. Estén incluidos en una cámara de servicio higiénico el inodoro y la ducha o bañera.
    3. Todas las duchas y bañeras tengan impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura mínima de 2,10 metros.
  • Tener instalado un equipo de cocina de manera que:
    1. Esté formado, como mínimo, por un fregadero y un aparato de cocción.
    2. La pieza donde esté incluido tenga como mínimo una superficie de 5 m2, y disponga de una ventilación mínima de 0,40 m2 a fachada, a patio de manzana, a patio de parcela o a patio de ventilación.
    3. Sobre el emplazamiento del aparato de cocción habrá o se admitirá directamente la instalación de una campana que evacue los humos hasta la cubierta del edificio a través de un conducto individual en el que se active mecánicamente la extracción.
  • Tener instalado o admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa de manera que:
    1. En el espacio previsto exista una toma de agua fría y caliente, un desagüe y una toma de corriente.
    2. La pieza donde esté prevista esta instalación debe tener ventilación al espacio exterior, directa o a través de un conducto en el cual se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.
    3. Cuando haya un espacio destinado específicamente a tender la ropa, será a un espacio exterior protegido de vistas de la calle o espacio público.
  • Tener instalada una red de telecomunicaciones de manera que la vivienda pueda disponer como mínimo de una instalación de telefonía básica y de una de radiodifusión y televisión según la normativa vigente aplicable.

3.2.7  Elementos de protección.

Los desniveles que puedan representar un peligro para las personas deberán estar protegidos por elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes, que no sean escalables, de una altura mínima de 0,95 m, y si la barandilla está compuesta por barrotes, no podrá haber entre ellos una separación mayor de 0,12 m.

3.3. Nivel de habitabilidad objetiva para vivienda usada

3.3.1.  Acceso

Los espacios de acceso al edificio que lo contiene deben tener un sistema eléctrico de iluminación de manera que cuando se transite por ellos queden iluminados.

3.3.2.  Construcción

La construcción que los conforma o lo afecta ha de:

  • Ser sólida.
  • Evitar que rezume humedad.
  • Ser estanca a las aguas pluviales.
  • Evitar la inundación de la vivienda.
  • El suelo transitable tanto de la vivienda como de su acceso ha de estar completamente pavimentado, no ser polvoriento y no implicar peligro a las personas.

3.3.3.  Dimensiones.

  • Superficie útil interior mínima será de 20 m2. Excepcionalmente se admiten viviendas de 15 m2 construidas con anterioridad al año 1983, que hayan obtenido cédula de habitabilidad.
  • La altura libre sobre la superficie útil de cada una de las piezas principales, ha de tener como mínimo un valor medio de 2,20 m. En el caso de cuartos de baño, cocinas, distribuidores y recibidores esta altura será como mínimo de 2,10 m.

3.3.4.  Equipo.

  • Tener una instalación de agua fría y caliente que:
    1. Esté en buen estado.
    2. Como mínimo servir al fregadero de la cocina, a un lavabo y a una ducha o bañera.
    3. Si el suministro es por captación propia o por aforo, disponga de un depósito de reserva de 200 litros.
    4. Permita un consumo seguido de 50 litros de agua a una temperatura de 40 grados y con un caudal de 10 litros por minuto.
  • Disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales de manera que:
    1. Esté en buen estado.
    2. Conecte con todo el equipo que lo requiera.
    3. Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico.
    4. Si en su entorno hay una red pública de alcantarillado, conecte con esta, y si no hay, las aguas residuales no se viertan al exterior si no se depuran previamente.
  • Si la vivienda está situada en un núcleo urbano, o tiene la posibilidad de estar conectada a una red exterior de suministro de energía eléctrica con condiciones económicas similares a las de una vivienda situada en el núcleo urbano, debe disponer de una instalación interior de manera que:
    1. disponga un punto de luz con interruptor independiente en cada pieza.
    2. Tenga un enchufe para cada aparato de equipo obligatorio.
    3. Tenga dos enchufes en la sala y en la cocina, y uno en las habitaciones. En caso de que la sala contenga el equipo de cocina, se dispondrá como mínimo de 4 enchufes.
    4. No implique un riesgo para las personas ni perturbaciones en el normal funcionamiento de otras instalaciones.
  • Disponer de un equipo higiénico de manera que:
    1. Esté formado como mínimo por un lavabo, un inodoro y una ducha en buen estado.
    2. El inodoro ha de estar incluido en una cuarto de baño.
    3. La ducha ha de tener impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura de 2,10 metros.
  • Tener instalado un equipo de cocina de manera que:
    1. Esté formado como mínimo por un fregadero y un aparato de cocción eléctrico o a gas.
    2. Estén en una misma pieza.
    3. La pieza donde esté incluido no disponga de ningún aparato higiénico excepto el lavadero.
    4. Las piezas donde estén incluidos tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.
  • Tener instalado o admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa de manera que en el espacio previsto exista, como mínimo, una toma de agua fría, un desagüe y una toma de corriente.

3.3.5.  Elementos de protección.

Los desniveles que pueden representar un peligro para las personas deberán estar protegidos por elementos protectores o barandillas, resistentes a los golpes.

Modelo de la cédula de habitabilidad en Barcelona.

Según el anexo 2 del Decreto 259/2003, se estableció el siguiente modelo de cédula de habitabilidad

Cédula de habitabilidad en Barcelona. Historia previa al Decreto 259/2003.

En 1983, la Generalidad de Cataluña reguló los requisitos mínimos de habitabilidad que debían reunir los edificios de viviendas mediante dos normas:

  • el Decreto 346/1983, de 8 de julio,
  • y el Decreto 571/1983, de 28 de diciembre.

La novedad que introducían estas normas respecto a las que con anterioridad regulaban la materia era que ponían acento en que las condiciones de habitabilidad de una vivienda debían regirse por parámetros constructivos y edificatorios y no puramente higienicistas.

Como resultado de la entrada en vigor de la Ley 24/1991, de la vivienda, se introdujeron modificaciones en las exigencias de los decretos mínimos de habitabilidad antes citados. Así mismo, se requirió el cumplimiento de la obligatoriedad de los mínimos establecidos tanto en las viviendas denominadas libres como en las acogidas a protección oficial.

También se introdujeron importantes modificaciones en:

  • las superficies de las salas,
  • la zona de ventilación y de iluminación.

La última modificación de esta normativa tuvo lugar mediante el Decreto 28/1999, de 9 de febrero, cuyo objetivo era una agrupación de las normas en solo texto y un ajuste de las exigencias sobre el número de ascensores.

 

Volúmenes disconformes y fuera de ordenación

volumenes-disconformes-fuera-ordenacion

Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

  • el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
  • y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

Proyectos de arquitectura

Gestión de proyectos

Rehabilitación de viviendas

Informes técnicos

Infografías

Cédula de habitabilidad

Inspección técnica del edificio ITE

Licencia de cambio de uso

Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

  • Expropiación
  • Cesión obligatoria y gratuita
  • Derribo
  • Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

  • la salubridad pública,
  • la seguridad de las personas
  • su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

  • con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
  • que no queden fuera de ordenación
  • y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

  • los parámetros de ocupación
  • profundidad edificable,
  • altura máxima
  • edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

  • densidad
  • número máximo de viviendas o
  • número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Perito - Arquitecto

EKO V.I.A. Saint-Astier

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Volúmenes disconformes y fuera de ordanación.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad

inscribir-obra-nueva-registro-propiedad

Inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad

El texto al que tenemos que acudir para inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad, es el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Los edificios o mejoras de los mismos que, por accesión, se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria.

¿Qué información debe constar en la inscripción en el Registro de la Propiedad?

A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos:

  • el número de plantas,
  • la superficie de parcela ocupada,
  • el total de los metros cuadrados edificados,
  • el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas, o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

Para inscribir un obra nueva en el Registro de la Propiedad se entiende por accesión, al modo de adquirir el dominio, según el cual, el propietario, hace suyo lo que se le une o incorpora por obra, siguiendo lo accesorio a lo principal.

Proyectos de arquitectura

Gestión de proyectos

Rehabilitación de viviendas

Informes técnicos

Infografías

Cédula de habitabilidad

Inspección técnica del edificio ITE

Licencia de cambio de uso

¿Qué Requisitos debe cumplir la obra nueva para la inscripción del título? (Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad)

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.

2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

3. Si el edificio se declarara concluido, se debe acreditar el certificado de la finalización de la obra y que se ajusta al proyecto correspondiente.

Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación de la finalización de obra acorde a proyecto.

Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:

a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad), o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.

2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

  1. La certificación administrativa del acto presunto.
  2. Si no se expide la certificación administrativa del acto, se incorporará el escrito de:
  • solicitud de la licencia
  • denuncia de la mora (si hay),
  • solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

Certificado del técnico.

La justificación por técnico competente podrá hacerse por:

1. Comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

2. Incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.

3. La presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a:

  • la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta,
  • el nombre del Notario autorizante,
  • fecha del documento,
  • número del protocolo.

Técnico competente.

Se tendrá por técnico competente:

1. El firmante del proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere.

2. El que tenga encomendada la Dirección de Obra, por sí solo o en unión de otros.

3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.

4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.

Si en el asiento no consta la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél.

El Registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad 'erga omnes' (frente a todos) del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.

Reglas aplicables a otras construcciones.

Según el Artículo 52, podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad) correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

Reglas para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad):

a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

Notificaciones que realizará el Registrador de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los siguientes supuestos:

1. Si la concesión de la licencia tiene lugar por acto presunto. Se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

  1. La certificación administrativa del acto presunto.
  2. Si no se ha expedido la certificación administrativa del acto presunto, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso:
  • el escrito de denuncia de la mora,
  • el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

2. Si el Registrador de la Propiedad inscribe las declaraciones de obra nueva de edificaciones terminadas en fecha determinada, su descripción coincidente con el título, y son aprobadas por:

  • certificación del Catastro o del Ayuntamiento, o
  • por certificación técnica, o
  • por acta notarial.

Calificación registral.

Los Registradores califican, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en el Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.

Puedes obtener más información consultando el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Perito - Arquitecto

EKO V.I.A. Saint-Astier

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

  • el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
  • y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

  • Expropiación
  • Cesión obligatoria y gratuita
  • Derribo
  • Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

  • la salubridad pública,
  • la seguridad de las personas
  • su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

  • con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
  • que no queden fuera de ordenación
  • y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

  • los parámetros de ocupación
  • profundidad edificable,
  • altura máxima
  • edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

  • densidad
  • número máximo de viviendas o
  • número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad

Ley de urbanismo

ley-urbanismo

Esquema por el que se aprueba la Ley de urbanismo

La ley de urbanismo sólo consta de un único artículo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley de urbanismo y, cuyo texto, se publica como anexo.

A continuación, debido a la extensión del articulado, hemos presentado dos tipos de ínice: bien por Títulos, o bien por artículos.

TÍTULO PRELIMINAR. Del objeto y de los principios generales

CAPÍTULO I. Objeto de la Ley y atribución de competencias
CAPÍTULO II. Principios generales de la actuación urbanística

TÍTULO PRIMERO. De las administraciones con competencias urbanísticas

CAPÍTULO I. Disposiciones generales
CAPÍTULO II. Órganos urbanísticos de la Generalidad
CAPÍTULO III. Entidades urbanísticas especiales y condición de administración actuante

TÍTULO SEGUNDO. Del régimen urbanístico del suelo

CAPÍTULO I. Régimen urbanístico y clasificación del suelo
CAPÍTULO II. Reservas para sistemas urbanísticos generales y locales
CAPÍTULO III. Aprovechamiento urbanístico
CAPÍTULO IV. Derechos y deberes de las personas propietarias
CAPÍTULO V. Régimen de uso provisional del suelo

TÍTULO TERCERO. Del planeamiento urbanístico

CAPÍTULO I. Figuras del planeamiento urbanístico
CAPÍTULO II. Formulación y tramitación de las figuras del planeamiento urbanístico
CAPÍTULO III. Efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico
Sección primera. Publicidad, ejecutividad y obligatoriedad del planeamiento urbanístico
Sección segunda. Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes
Sección tercera. Legitimación de expropiaciones por razones urbanísticas
CAPÍTULO IV. Valoraciones y supuestos indemnizatorios

TÍTULO CUARTO. De la gestión urbanística

CAPÍTULO I. Disposiciones generales
CAPÍTULO II. Sistemas de actuación urbanística
CAPÍTULO III. Sistema de actuación urbanística por reparcelación
Sección primera. Reparcelación
Sección segunda. Modalidad de compensación básica
Sección cuarta. Modalidad de cooperación
Sección quinta. Sectores de urbanización prioritaria
CAPÍTULO IV. Sistema de actuación urbanística por expropiación
CAPÍTULO V. Ocupación directa

TÍTULO QUINTO. De los instrumentos de la política de suelo y de vivienda

CAPÍTULO I. Actuaciones estratégicas de interés supramunicipal
CAPÍTULO II. Reservas de terrenos de posible adquisición
CAPÍTULO III. Patrimonios públicos de suelo y de vivienda
Sección primera. Disposiciones generales
Sección segunda. Patrimonio municipal de suelo y de vivienda
Sección tercera. Transmisión de bienes del patrimonio público de suelo y de vivienda y constitución del derecho de superficie.
CAPÍTULO IV. Medios para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda
CAPÍTULO V. Obligación de edificar y de urbanizar y consecuencias del incumplimiento de esta obligación

TÍTULO SEXTO. De la intervención en la edificación y el uso del suelo y del subsuelo

CAPÍTULO I. Licencias y parcelaciones urbanísticas
Sección primera. Licencias urbanísticas
Sección segunda. Parcelaciones urbanísticas
CAPÍTULO II. Órdenes de ejecución y supuestos de ruina

TÍTULO SÉPTIMO. De la protección de la legalidad urbanística

CAPÍTULO I. Disposiciones generales
CAPÍTULO II. Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado
CAPÍTULO III. Disciplina urbanística. Infracciones urbanísticas y sanciones
Sección primera. Infracciones urbanísticas
Sección segunda. Sanciones
Sección tercera. Personas responsables a los efectos del régimen sancionador
Sección cuarta. Competencias

TÍTULO PRELIMINAR. Del objeto y de los principios generales

CAPÍTULO I. Objeto de la Ley y atribución de competencias

Artículo 1. Objeto de la Ley.
Artículo 2. Alcance de las competencias urbanísticas.

CAPÍTULO II. Principios generales de la actuación urbanística

Artículo 3. Concepto de desarrollo urbanístico sostenible.
Artículo 4. Participación en las plusvalías.
Artículo 5. Ejercicio del derecho de propiedad.
Artículo 6. Inexistencia del derecho a exigir indemnización por la ordenación urbanística de terrenos y construcciones.
Artículo 7. Reparto equitativo de beneficios y cargas.
Artículo 8. Publicidad y participación en los procesos de planeamiento y de gestión urbanísticos
Artículo 9. Directrices para el planeamiento urbanístico.
Artículo 9 bis. Normas de aplicación directa sobre instalaciones para el aprovechamiento de la energía solar y la rehabilitación de edificaciones.
Artículo 10. Reglas de interpretación del planeamiento urbanístico.
Artículo 11. Nulidad de las reservas de dispensación.
Artículo 12. Acción pública.
Artículo 13. Jerarquía normativa y coherencia del planeamiento urbanístico.

TÍTULO PRIMERO. De las administraciones con competencias urbanísticas

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 14. Ejercicio de las competencias urbanísticas.
Artículo 15. Actuación de la Administración de la Generalidad hacia los entes locales.

CAPÍTULO II. Órganos urbanísticos de la Generalidad

Artículo 16. Órganos competentes de la Generalidad.
Artículo 17. Comisión de Territorio de Cataluña.
Artículo 18. Comisiones territoriales de urbanismo.
Artículo 19. Subcomisión de Urbanismo del municipio de Barcelona.
Artículo 20. Dirección General de Urbanismo.
Artículo 21. Atribuciones de las comisiones territoriales de urbanismo y de la Dirección General de Urbanismo.

CAPÍTULO III. Entidades urbanísticas especiales y condición de administración actuante

Artículo 22. Entidades urbanísticas especiales.
Artículo 23. Condición de administración actuante.

TÍTULO SEGUNDO. Del régimen urbanístico del suelo

CAPÍTULO I. Régimen urbanístico y clasificación del suelo

Artículo 24. Régimen urbanístico del suelo.
Artículo 25. Clasificación del suelo.
Artículo 26. Concepto de suelo urbano.
Artículo 27. Servicios urbanísticos básicos.
Artículo 28. Concepto de núcleo de población.
Artículo 29. Concepto de solar.
Artículo 30. Concepto de suelo urbano consolidado.
Artículo 31. Concepto de suelo urbano no consolidado.
Artículo 32. Concepto de suelo no urbanizable.
Artículo 33. Concepto de suelo urbanizable.

CAPÍTULO II. Reservas para sistemas urbanísticos generales y locales

Artículo 34. Sistemas urbanísticos generales y locales.
Artículo 35. Compatibilidad entre sistemas urbanísticos públicos y calificaciones de aprovechamiento privado.
Artículo 36. Inclusión de sistemas urbanísticos en sectores o polígonos de actuación.

CAPÍTULO III. Aprovechamiento urbanístico

Artículo 37. Aprovechamiento urbanístico.

CAPÍTULO IV. Derechos y deberes de las personas propietarias

Artículo 38. Disposiciones generales.
Artículo 39. Régimen urbanístico del subsuelo.
Artículo 40. Limitaciones del derecho de aprovechamiento urbanístico.
Artículo 41. Derecho de edificación en suelo urbano.
Artículo 42. Derechos y deberes de los propietarios o propietarias de suelo urbano y deberes de los propietarios o propietarias de suelo urbano consolidado.
Artículo 43. Deber de cesión de suelo con aprovechamiento en suelo urbano no consolidado.
Artículo 44. Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable delimitado.
Artículo 45. Deber adicional de los propietarios de suelo urbanizable delimitado.
Artículo 46. Condiciones de la cesión de suelo con aprovechamiento, reglas de emplazamiento y destinación.
Artículo 47. Régimen de uso del suelo no urbanizable.
Artículo 48. Procedimiento para la aprobación de proyectos de actuaciones específicas de interés público en suelo no urbanizable.
Artículo 48 bis. Especificidades de los proyectos de actuación específica relativos a sistemas urbanísticos de servicios técnicos.
Artículo 49. Procedimiento para la aprobación de determinados proyectos de nuevas actividades y construcciones en suelo no urbanizable.
Artículo 50. Reconstrucción o rehabilitación de determinadas construcciones en suelo no urbanizable.
Artículo 51. Directrices para las licencias de edificación en suelo no urbanizable
Artículo 52. Transformación y régimen de uso del suelo urbanizable.

CAPÍTULO V. Régimen de uso provisional del suelo

Artículo 53. Usos y obras de carácter provisional.
Artículo 54. Procedimiento para la autorización de usos provisionales del suelo y de obras de carácter provisional.

TÍTULO TERCERO. Del planeamiento urbanístico

CAPÍTULO I. Figuras del planeamiento urbanístico

Artículo 55. Tipos de planes urbanísticos.
Artículo 56. Planes directores urbanísticos.
Artículo 57. Planes de ordenación urbanística municipal
Artículo 58. Determinaciones de los planes de ordenación urbanística municipal
Artículo 59. Documentación de los planes de ordenación urbanística municipal.
Artículo 60. Programas de actuación urbanística municipal.
Artículo 61. Documentación de los programas de actuación urbanística municipal.
Artículo 62. Normas de planeamiento urbanístico.
Artículo 63. Supuestos de suspensión de un plan de ordenación urbanística municipal.
Artículo 64. Mantenimiento global de las superficies destinadas a cada uno de los sistemas urbanísticos locales.
Artículo 65. Planes parciales urbanísticos.
Artículo 66. Documentación de los planes parciales urbanísticos.
Artículo 67. Planes especiales urbanísticos de desarrollo.
Artículo 68. Planes especiales urbanísticos autónomos.
Artículo 69. Determinaciones y documentación de los planes especiales urbanísticos.
Artículo 70. Planes de mejora urbana.
Artículo 71. Catálogos de bienes protegidos y ordenanzas municipales.
Artículo 72. Proyectos de urbanización.

CAPÍTULO II. Formulación y tramitación de las figuras del planeamiento urbanístico

Sección primera. Actos preparatorios para la formulación y la tramitación de las figuras del planeamiento urbanístico

Artículo 73. Suspensión de tramitaciones y de licencias.
Artículo 74. Plazo de suspensión de tramitaciones y de licencias.
Artículo 75. Consulta previa a la delimitación de suelo urbanizable.

Sección segunda. Atribución de competencias sobre el planeamiento urbanístico
Subsección primera. Formulación de las figuras del planeamiento urbanístico

Artículo 76. Formulación de figuras del planeamiento urbanístico general.
Artículo 77. Formulación de figuras del planeamiento urbanístico plurimunicipal.
Artículo 78. Formulación del planeamiento urbanístico derivado.

Subsección segunda. Aprobación definitiva de las figuras del planeamiento urbanístico

Artículo 79. Funciones de la Comisión de Territorio de Cataluña.
Artículo 80. Competencias de las comisiones territoriales de urbanismo.
Artículo 81. Competencias de los ayuntamientos.

Sección tercera. Plazos de formulación y procedimiento de tramitación de las figuras del planeamiento urbanístico

Artículo 82. Plazos para la formulación de los planes de ordenación urbanística municipal y de los planes urbanísticos derivados.
Artículo 83. Tramitación de los planes directores urbanísticos.
Artículo 84. Tramitación de las normas de planeamiento urbanístico.
Artículo 85. Tramitación de los planes de ordenación urbanística municipal y de los planes urbanísticos derivados.
Artículo 86. Tramitación de los planes parciales urbanísticos de delimitación.
Artículo 86 bis. Procedimiento de evaluación ambiental de los instrumentos de planeamiento urbanístico.
Artículo 87. Informe de las comisiones territoriales de urbanismo en la tramitación del planeamiento urbanístico derivado de aprobación municipal y comarcal.
Artículo 88. Entrega de la documentación de los planes urbanísticos derivados aprobados por los ayuntamientos.
Artículo 89. Plazos para la tramitación de los planes urbanísticos derivados y de los proyectos de urbanización.
Artículo 90. Inactividad municipal y subrogación del Departamento de Política Territorial y Obras Públicas.
Artículo 91. Silencio administrativo positivo en la aprobación definitiva de planes urbanísticos y proyectos de urbanización.
Artículo 92. Tipo de resoluciones definitivas sobre el planeamiento urbanístico.
Artículo 93. Desarrollo de los sectores urbanísticos en subsectores.

Sección cuarta. Vigencia y revisión del planeamiento urbanístico

Artículo 94. Vigencia indefinida del planeamiento urbanístico.
Artículo 95. Revisión de los planes de ordenación urbanística municipal.
Artículo 96. Modificación de las figuras del planeamiento urbanístico.
Artículo 97. Justificación de la modificación de las figuras del planeamiento urbanístico.
Artículo 98. Modificación de los sistemas urbanísticos de espacios libres, zonas verdes o de equipamientos deportivos.
Artículo 99. Modificación de las figuras de planeamiento urbanístico general que supongan un incremento del techo edificable, de la densidad del uso residencial o de la intensidad, o la transformación de los usos.
Artículo 100. Modificación de las figuras de planeamiento urbanístico que requieren un incremento de las reservas para sistemas urbanísticos.

Sección quinta. Iniciativa y colaboración de los y de las particulares en el planeamiento urbanístico

Artículo 101. Iniciativa privada en la formulación de planes urbanísticos.
Artículo 102. Especificidades de los planes urbanísticos derivados de iniciativa privada.

CAPÍTULO III. Efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico

Sección primera. Publicidad, ejecutividad y obligatoriedad del planeamiento urbanístico

Artículo 103. Publicidad del planeamiento urbanístico.
Artículo 104. Publicidad y obligaciones de los convenios urbanísticos.
Artículo 105. Certificados de régimen urbanístico.
Artículo 106. Ejecutividad y obligatoriedad del planeamiento urbanístico.
Artículo 107. Publicación de la aprobación definitiva de las figuras del planeamiento urbanístico.

Sección segunda. Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

Sección tercera. Legitimación de expropiaciones por razones urbanísticas

Artículo 109. Legitimación de las expropiaciones.
Artículo 110. Supuestos legitimadores de las expropiaciones por razones urbanísticas.
Artículo 111. Liberación de determinados bienes de las expropiaciones por razones urbanísticas.
Artículo 112. Tramitación de la expropiación forzosa en actuaciones urbanísticas aisladas.
Artículo 113. Procedimiento de tasación conjunta.
Artículo 114. Iniciación de un expediente expropiatorio por ministerio de la ley.

CAPÍTULO IV. Valoraciones y supuestos indemnizatorios

Artículo 115. Valoración del suelo y supuestos indemnizatorios.

TÍTULO CUARTO. De la gestión urbanística

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 116. Concepto de ejecución urbanística. Participación en el proceso de ejecución de los planes urbanísticos.
Artículo 117. Gestión urbanística integrada y gestión urbanística aislada.
Artículo 118. Polígonos de actuación urbanística.
Artículo 118 bis. Infraestructuras comunes a varios polígonos de actuación urbanística.
Artículo 119. Tramitación de los instrumentos de gestión urbanística.
Artículo 120. Gastos de urbanización a cargo de las personas propietarias y derecho de realojamiento.

CAPÍTULO II. Sistemas de actuación urbanística

Artículo 121. Sistemas de actuación urbanística.
Artículo 122. Obligación de pago de los gastos de urbanización y medidas en caso de incumplimiento.
Artículo 123. Entidades urbanísticas colaboradoras.

CAPÍTULO III. Sistema de actuación urbanística por reparcelación

Sección primera. Reparcelación

Artículo 124. Objeto de la reparcelación.
Artículo 125. Inicio del expediente de reparcelación.
Artículo 126. Criterios de los proyectos de reparcelación.
Artículo 127. Efectos de la aprobación de los proyectos de reparcelación.
Artículo 128. Certificación de los proyectos de reparcelación.
Artículo 129. Comunidad de reparcelación y personas interesadas.

Sección segunda. Modalidad de compensación básica

Artículo 130. Iniciativa y obligaciones.
Artículo 131. Liberación de obligaciones.
Artículo 132. Potestades de las juntas de compensación sobre las fincas.
Artículo 133. Responsabilidades de las juntas de compensación. Vía de apremio y expropiación.
Artículo 134. Afectación de fincas y formulación del proyecto de reparcelación.
Artículo 135. Iniciativa

Sección tercera. Modalidad de compensación por concertación

Artículo 136. Formalización y publicidad de la iniciativa.
Artículo 137. Concertación de la gestión urbanística integrada.
Artículo 138. Obligaciones de las personas propietarias que tienen a su cargo la ejecución del polígono de actuación urbanística.

Sección cuarta. Modalidad de cooperación

Artículo 139. Concepto.
Artículo 140. Iniciativa del proyecto de reparcelación.
Artículo 141. Posibilidad de concesión de la gestión urbanística integrada.

Sección quinta. Sectores de urbanización prioritaria

Artículo 142. Concepto e iniciativa.
Artículo 143. Documentación y publicidad de la declaración de sector de urbanización prioritaria.
Artículo 144. Efectos de la declaración de sector de urbanización prioritaria.
Artículo 145. Sistema de actuación urbanística y ámbito de referencia.
Artículo 146. Medidas en caso de incumplimiento.
Artículo 147. Pago del coste de las obras por adelantado y mediante solares.
Artículo 148. Plazos de ejecución de la obra de urbanización básica.
Artículo 149. Plazos de edificación.
Artículo 150. Declaración de incumplimiento de la obligación de urbanizar o de edificar.
Artículo 151. Efectos de la declaración de incumplimiento.

CAPÍTULO IV. Sistema de actuación urbanística por expropiación

Artículo 152. Ámbito de expropiación.
Artículo 153. Efectos del sistema de expropiación sobre los bienes de dominio público.
Artículo 154. Prohibición de construir en polígonos de actuación urbanística sujetos al sistema de expropiación.
Artículo 155. Formas de gestión por expropiación.

CAPÍTULO V. Ocupación directa

Artículo 156. Definición, tramitación y efectos.

TÍTULO QUINTO. De los instrumentos de la política de suelo y de vivienda

CAPÍTULO I. Actuaciones estratégicas de interés supramunicipal

Artículo 157. Áreas residenciales estratégicas.
Artículo 157 bis. Sectores de interés supramunicipal.

CAPÍTULO II. Reservas de terrenos de posible adquisición

Artículos 158 a 159. Derogados

CAPÍTULO III. Patrimonios públicos de suelo y de vivienda

Sección primera. Disposiciones generales

Artículo 160. Patrimonios públicos de suelo y de vivienda.
Artículo 161. Proyecto de delimitación para la adquisición por expropiación de reservas de suelo para el patrimonio público de suelo.
Artículo 162. Finalidades específicas para los terrenos expropiados.

Sección segunda. Patrimonio municipal de suelo y de vivienda

Artículo 163. Constitución del patrimonio municipal de suelo y de vivienda.
Artículo 164. Patrimonio separado.

Sección tercera. Transmisión de bienes del patrimonio público de suelo y de vivienda y constitución del derecho de superficie.

Artículo 165. Normativa de aplicación a la transmisión de bienes de los patrimonios públicos de suelo y de vivienda.
Artículo 166. Normas generales para la transmisión de bienes de los patrimonios públicos de suelo y de vivienda.
Artículo 167. Cesión gratuita y enajenación onerosa por un precio inferior.
Artículo 168. Adjudicación directa.
Artículo 169. Enajenación onerosa de terrenos del Instituto Catalán del Suelo.
Artículo 170. Condiciones resolutorias a las que deben sujetarse las transmisiones de bienes de los patrimonios públicos de suelo y de vivienda.
Artículo 171. Derecho de superficie.

CAPÍTULO IV. Medios para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda

Artículo 172. Áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda.
Artículo 173. Derecho legal de tanteo.
Artículo 174. Ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto.

CAPÍTULO V. Obligación de edificar y de urbanizar y consecuencias del incumplimiento de esta obligación

Artículo 175. Obligación de edificar.
Artículo 176. Modificación y prórroga de los plazos para edificar.
Artículo 177. Registro municipal de solares sin edificar.
Artículo 178. Declaración del incumplimiento de la obligación de edificar.
Artículo 179. Consecuencias de la inscripción en el registro municipal de solares sin edificar.
Artículo 180. Efectos de la enajenación o sustitución forzosas.
Artículo 181. Obligaciones de las personas beneficiarias o adjudicatarias de la enajenación o sustitución forzosas.
Artículo 182. Consecuencias del incumplimiento de la obligación de edificar por las personas beneficiarias o adjudicatarias de la enajenación o sustitución forzosas.
Artículo 183. Requisitos para enajenar inmuebles inscritos en el Registro de solares sin edificar.
Artículo 184. Obligación de garantizar el cumplimiento de las obligaciones.
Artículo 185. Destinación del exceso del precio de los solares.
Artículo 186. Incumplimiento de la obligación de urbanizar.

TÍTULO SEXTO. De la intervención en la edificación y el uso del suelo y del subsuelo

CAPÍTULO I. Licencias y parcelaciones urbanísticas

Sección primera. Licencias urbanísticas

Artículo 187. Actos sujetos a licencia urbanística.
Artículo 187 bis. Actos sujetos a comunicación previa.
Artículo 187 ter. Actos no sujetos a intervención mediante licencia urbanística o comunicación previa.
Artículo 188. Régimen jurídico de las licencias urbanísticas.
Artículo 189. Caducidad de las licencias urbanísticas.
Artículo 190. Actos promovidos por administraciones públicas.

Sección segunda. Parcelaciones urbanísticas

Artículo 191. Parcelación urbanística.
Artículo 192. Licencia de parcelación.
Artículo 193. Requisito necesario para otorgar escrituras y para inscribirlas en el Registro de la Propiedad.
Artículo 194. Presunción de parcelación urbanística.
Artículo 195. Requisitos previos a la parcelación urbanística y efectos del incumplimiento.
Artículo 196. Indivisibilidad de parcelas y fincas.

CAPÍTULO II. Órdenes de ejecución y supuestos de ruina

Artículo 197. Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación y órdenes de ejecución.
Artículo 198. Declaración de estado ruinoso.

TÍTULO SÉPTIMO. De la protección de la legalidad urbanística

CAPÍTULO I. Disposiciones generales

Artículo 199. Procedimientos de protección de la legalidad urbanística.
Artículo 200. Órganos competentes y legislación aplicable a los procedimientos de protección de la legalidad urbanística.
Artículo 201. Inspección urbanística.
Artículo 202. Caducidad de los procedimientos.
Artículo 203. Medidas provisionales.
Artículo 204. Colaboración del Registro de la Propiedad en la eficacia de los actos administrativos en materia urbanística.

CAPÍTULO II. Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado

Artículo 205. Órdenes de suspensión de obras y requerimientos de legalización.
Artículo 206. Restauración de la realidad física alterada.
Artículo 207. Prescripción de la acción de restauración y de la orden de restauración.
Artículo 208. Revisión de licencias y de órdenes de ejecución.
Artículo 209. Efectos de la incoación de expedientes de revisión de licencias en la primera ocupación de los edificios y las construcciones.
Artículo 210. Actos nulos.

CAPÍTULO III. Disciplina urbanística. Infracciones urbanísticas y sanciones

Sección primera. Infracciones urbanísticas

Artículo 211. Clasificación de las infracciones urbanísticas.
Artículo 212. Actuaciones que vulneran el ordenamiento jurídico.
Artículo 213. Infracciones urbanísticas muy graves.
Artículo 214. Infracciones urbanísticas graves.
Artículo 215. Infracciones urbanísticas leves.
Artículo 216. Infracciones urbanísticas leves por legalización efectiva.
Artículo 217. Restauración voluntaria de la realidad física o jurídica alterada.
Artículo 218. Operaciones que tengan por objeto la constitución de elementos privativos.

Sección segunda. Sanciones

Artículo 219. Cuantía de las sanciones.
Artículo 220. Graduación de las sanciones.

Sección tercera. Personas responsables a los efectos del régimen sancionador

Artículo 221. Personas responsables a los efectos del régimen sancionador.

Sección cuarta. Competencias

Artículo 222. Órganos competentes para resolver en los procedimientos sancionadores.
Artículo 223. Vinculación de las multas impuestas a los patrimonios públicos de suelo y de vivienda.
Artículo 224. Infracciones conexas.
Artículo 225. Multas coercitivas por incumplimiento de las resoluciones de restauración y de otros acuerdos.
Artículo 226. Actuaciones constitutivas de infracción al amparo de licencia o de orden de ejecución.
Artículo 227. Prescripción de infracciones y de sanciones urbanísticas.

Tu vida, nuestra arquitectura

Para nosotros, la arquitectura, es tu bienestar y el de los que te rodean.

TÍTULO PRELIMINAR. Del objeto y de los principios generales

CAPÍTULO I. Objeto de la Ley y atribución de competencias

Artículo 1. Objeto de la Ley.
  1. El objeto de esta Ley es la regulación del urbanismo en el territorio de Cataluña.
  2. El urbanismo es una función pública que abarca la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo, su urbanización y edificación, y la regulación del uso, de la conservación y de la rehabilitación de las obras, edificios e instalaciones.
  3. La actividad urbanística comprende:
  4. a) La asignación de competencias.
  5. b) La definición de políticas de suelo y de vivienda y los instrumentos para ponerlas en práctica.
  6. c) El régimen urbanístico del suelo.
  7. d) El planeamiento urbanístico.
  8. e) La gestión y la ejecución urbanísticas.
  9. f) El fomento y la intervención del ejercicio de las facultades dominicales relativas al uso del suelo y de la edificación.
  10. g) La protección y la restauración, si procede, de la legalidad urbanística.
  11. h) La formación y la gestión del patrimonio público de suelo con finalidades urbanísticas.

Leer más