Estudio geotécnico

Estudio geotécnico

¿Qué es el estudio geotécnico?

Es un compendio de información sobre las características del terreno. Estas características tienen relación cno el tipo de edificio previsto y en el lugar donde se ubica la construcción, futura o existente.

¿Cómo se determinan las características del terreno?

Las características del terreno de apoyo se determinan mediante el reconocimiento del terreno. Los resultados quedan, así pues, reflejados en el estudio geotécnico, en cuanto a su intensidad y alcance.

¿De qué depende el reconocimiento del terreno?

El reconocimiento del terreno no puede ser inferior a lo establecido en el DB SE-C del CTE, y depende de la:

  • información previa del plan de actuación urbanística
  • extensión del área a reconocer
  • complejidad del terreno
  • importancia de la edificación prevista.

¿Qué datos se recaban en el estudio geotécnico?

En el estudio geotécnico deben recabarse todos los datos en relación con:

  • las peculiaridades y problemas del emplazamiento
  • inestabilidad
  • deslizamientos,

También se recabarán los datos en relación al uso conflictivo previo tales como:

  • huertas
  • vertederos
  • hornos
  • obstáculos enterrados
  • configuración constructiva
  • configuración de la cimentación de las construcciones limítrofes
  • información disponible sobre el agua freática y pluviometría
  • antecedentes planimétricos del desarrollo urbano
  • sismicidad del municipio (Norma de Construcción Sismorresistente NCSE)

¿Cuándo debe obtenerse el estudio geotécnico?

El estudio geotécnico debe obtenerse en la fase inicial del proyecto y siempre antes de que la estructura esté totalmente dimensionada.

¿A qué parte del proyecto afecta el estudio geotécnico?

El estudio geotécnico puede afectar al proyecto en cuanto a:

  • la concepción de la estructura del edificio
  • tipo de cimentación
  • cota de los cimientos (profundidad)

Estudio de arquitectura en Barcelona

Antes de solicitar un estudio geotécnico, ponte en contacto con nosotros.

Estudio geotécnico

El reconocimiento del terreno

Programación del reconocimiento del terreno

Debe tenerse en cuenta todo los datos de la parcela:

  • datos previos de reconocimiento
  • estudios de la parcela o parcelas limítrofes
  • topográficos
  • urbanísticos
  • datos generales del edificio

Para reconocer el terreno, se considera el edificio. Se clasifica la construcción y el terreno según las siguientes tablas:

estudio-geotecnico-vivienda-unifamiliar
Tipo de construcción
Grupo de terreno

¿Cuántos sondeos deben practicarse sobre el terreno?

Como mínimo, es obligatorio hacer un mínimo de 3 puntos a reconocer.

En cuanto a la densidad y la profundidad de los reconocimientos, se debe permitir una cobertura correcta sobre la zona a edificar. Ello depende de la superficie que ocupa el edificio en planta y el grupo de terreno.

¿Qué distancias deben tener los puntos de reconocimiento del estudio geotécnico?

El Código Técnico de la Edificación habla de distancias máximas entre esos puntos. Esa distancia máxima dependerá del tipo de construcción y del grupo de terreno.

¿Qué profundidad deben tener los puntos de reconocimiento del estudio geotécnico?

La profundidad mínima es de 6 metros, pero debe comprobarse que la profundidad planificada es la suficiente para
alcanzar una cota en el terreno en la que, por debajo de ella, no se produzcan asientos significativos. Hay que tener en cuenta las cargas que pueden transmitir el edificio. 

Dicha cota se define como la profundidad en la que, el aumento neto de tensión en el terreno bajo el peso del edificio será igual o inferior al 10% de la tensión efectiva vertical existente en el terreno en esa cota antes de construir el edificio. Si se alcanza una unidad geotécnica resistente sobre la que la cimentación del edificio aplica las presiones, no deben producirse deformaciones apreciables.

La unidad geotécnica resistente mencionada debe comprobarse en una profundidad ≥2 m +0,3 m adicionales por cada planta que tenga la construcción.

¿Dónde quedan reflejados los puntos de reconocimiento?

Los puntos de reconocimiento deben quedar reflejados en un plano, en planimetría y altimetría y en coordenadas UTM.

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Distancias máximas entre puntos de reconocimiento y profundidades orientativas

¿Se pueden disminuir las distancias entre los puntos sobre la parcela a reconocer?

Hay que recordar que, el número mínimo de puntos de reconocimiento, son tres. Con independencia de ello, se deben disminuir las distancias hasta cumplir con el número de puntos mínimos requeridos.

Sondeos mecánicos

¿Cuál es el número mínimo de sondeos mecánicos?

A continuación presentamos una tabla con el número de sondeos mecánicos y el porcentaje total de puntos de reconocimiento que pueden sustituirse por pruebas continuas de penetración. Todo ello cuando el número de sondeos mecánicos exceda el mínimo especificado de la siguiente tabla.

estudio-geotecnico-terreno
Número mínimo de sondeos mecánicos y porcentaje de sustitución por pruebas contínuas de penetración.

Prospección del terreno

¿Cómo se realiza una prospección del terreno?

La prospección del terreno puede realizarse mediante:

  • calicatas
  • sondeos mecánicos
  • pruebas continuas de penetración
  • métodos geofísicos

Calicatas

¿Qué es una calicata?

Es una excavación, en forma de pozo, zanja, roza, etc., por la que se permite observar directamente el terreno. Sobre ella se toman muestras y pueden realizarse ensayos in situ.

Si la excavación es ≥1,5 m, ninguna persona debería acceder a inspeccionar o revisar la calicata. Para ello, debe entibarse el terreno o bien retaluzarlo.

¿Qué características tienen las calicatas?

  • Su profundidad es inferior a los 4 metros.
  • Se excava con pala mecánica o manualmente.
  • No existe nivel freático a esa profundidad de excavación.
  • Se realiza en terrenos muy cohesivos

¿Cuándo es conveniente realizar una calicata?

Es adecuado realizar una calicata cuando se puede alcanzar el estrato firme o resistente con garantía suficiente.

También es adecuado realizar una calicata cuando no es necesario realizar pruebas in situ asociadas a sondeos (ensayos de penetración estándar).

¿Cuándo no debe practicarse una calicata?

La calicata no debe realizarse cuando el terreno de apoyo de la futura cimentación pueda deteriorarse. Tampoco debería realizarse sin existe el problema de inestabilidad de estructuras próximas.

¿Qué ensayos pueden realizarse sobre las paredes de la calicata?

Sobre las paredes del terreno excavado pueden realizarse ensayos in situ como el penetrómetro de bolsillo. De esta manera puede obtenerse una indicación del comportamiento del terreno. No se deducirán valores cuantitativos de la resistencia del terreno.

calicatas-estudio-geotecnico
Excavación del terreno

Sondeos mecánicos

¿Qué es un sondeo mecánico?

Un sondeo mecánico es una perforación en la que puede variar tanto su diámetro como su profundidad. Esta perforación permite conocer la naturaleza del terreno y la localización de los diferentes capas de estratos distribuidas a diferente profundidad.

¿Cuándo debe practicarse un sondeo mecánico?

  • Si con las catas no se puede alcanzar una mayor profundidad
  • Si existe un nivel freático y se precisa reconocer el terreno existente bajo éste.
Sondeo mecánico en parcela

Visado de proyectos

Visado de proyectos

Visado de proyectos

Barcelona ciudad habría bajado un 22,60% en visado de proyectos de arquitectura, según ha publicado el COAC (Colegio de Arquitectos de Cataluña). Los datos son relativos a la actividad en la construcción y rehabilitación de viviendas en Cataluña sobre el primer semestre de 2022.


Los datos son provenientes del número de visados de los proyectos de ejecución de obra. Su tramitación en estas fechas permiten esclarecer en qué punto nos encontramos. En principio, podría decirse que los datos son positivos en su conjunto. Estaríamos en posición de verificar los niveles de 2019 y, por tanto, anteriores a la pandemia. Entonces, estos datos, ¿corroborarían unas previsiones optimistas? Dependiendo de hacia dónde dirijamos la vista porque, Barcelona ciudad, experimenta una bajada notable. Nada más y nada menos que una bajada de más de un 22,5%. Ahora bien, el porcentaje de visados sube en el resto de municipios de Barcelona. Y, aunque la rehabilitación debería estar subiendo por la supuesta inyección de los fondos Next Generation, las ayudas para la rehabilitación energética aún no llegan. Las obras de rehabilitación suponen un 23% de la superficie visada. Por tanto, estamos hablando de un descenso del 4,7%.


Datos según la Rehabilitación

La rehabilitación también baja un espectacular 46,79% en la ciudad de Barcelona. En comparación, Girona y Tarragona tienen datos positivos. Insistimos en que esto puede deberse a que los proyectos están parados por la supuesta llegada de los fondos Next Generation de la UE. Existe la posibilidad de que en el segundo semestre se produzca una espectacular subida. Ahora bien, las previsiones económicas para este cercano otoño no son nada halagüeñas.



Mientras tanto, la vivienda de obra nueva sube un 26%. Hostelería sube un impresionante 125% entre Barcelona y Girona. Y se produce un descenso del 80% en los espacios educativos, 15% espacios comerciales, y 4% en la industria. El COAC considera que la variable más firme que permite ser optimistas es lo que puede suponer en el futuro inmediato la inyección de los fondos Next Generation durante los próximos dos años en la rehabilitación de viviendas de cara a la eficiencia energética

Se puede afirmar que con los datos analizados por el COAC en cuanto a la construcción y la rehabilitación son positivos. Estos datos se refieren a la obra de nueva planta y gran rehabilitación. Sin embargo, la rehabilitación sólo representa un 23% de la superficie visada.

Preocupación por la tardanza de los fondos Next Generation

Preocupa la falta de rehabilitación, donde Guim Costa Calsamiglia, decano del COAC, resalta la “necesidad de un cambio de cultura rehabilitadora en nuestro país. Renovar nuestros edificios con la mirada integral que aporta la arquitectura es un requerimiento cada vez más acuciante para hacer frente al cambio climático y dar respuesta a las necesidades actuales de eficiencia, salud y bienestar”.

Los fondos europeos de recuperación Next Generation que tardan en llegar, son una oportunidad para impulsar la rehabilitación y adaptar el parque inmobiliario.

Desde el 28 de junio ya se pueden solicitar las ayudas para la rehabilitación de viviendas en la ciudad de Barcelona. Puedes leer más sobre las ayudas para la rehabilitación de viviendas.

Cédula de habitabilidad

cedula-habitabilidad

Cédulas de habitabilidad en Barcelona

Certificamos y tramitamos toda la documentación necesaria para tramitar la Cédula de Habitabilidad de tu vivienda.

Cédula Habitabilidad Barcelona. Requisitos mínimos de habitabilidad en edificios de viviendas.

Basado en el Decreto 259/2003, de 21 de octubre.

Modificación de la regulación anterior

La modificación de la cédula habitabilidad Barcelona tenía como objetivo adaptar la tipología de las viviendas, mediante fórmulas más flexibles que las tradicionales, a la necesidad que presentan colectivos como el de jóvenes que no pueden satisfacer sus necesidades de alojamiento de forma adecuada.



Asimismo, como mejoras constructivas, se vuelven a aumentar las superficies de ventilación y las de los patios, a los que dan las piezas principales.

El instrumento mediante el cual se efectúa la comprobación del cumplimiento de estos requisitos es la cédula de habitabilidad.

Con este tipo de cédula de habitabilidad, se introdujo la novedad de su vigencia temporal, a fin de potenciar el mantenimiento de los edificios en buenas condiciones y la obtención paulatina y progresiva de este documento para todo el parque de viviendas. Además, para no disminuir las condiciones de habitabilidad de las viviendas, se previó que en la cédula constara el número de personas que se recomienda que puedan ocupar las viviendas.

Cédula de Habitabilidad en Barcelona. Requisitos mínimos de habitabilidad

 

Artículo 1. Nivel de habitabilidad exigible

 

1.1  Todas las viviendas de nueva edificación, las creadas por reconversión de antigua edificación o las obtenidas como consecuencia de obras de gran rehabilitación deben tener, como mínimo, el nivel de habitabilidad objetiva de viviendas de nueva edificación que es el que se define en el apartado 2 del anexo 1 de este Decreto.

 

1.2  El resto de viviendas deben cumplir el nivel de habitabilidad establecido para las viviendas usadas, definido en el apartado 3 del anexo 1 de este Decreto.





Artículo 2. Datos a incluir en los proyectos

2.1  En los proyectos de viviendas debe hacerse constar, para cada vivienda, su superficie útil y el número de piezas que contiene.

2.2  En los del proyecto deben indicarse las piezas, que deben cumplir el mínimo de habitabilidad, que se clasifican como:

    • sala (S),
    • habitación (H),
    • cuarto de baño (B),
    • cocina (C),
    • galería (G).




Artículo 3. Licencia de obras

3.1  Con carácter previo al otorgamiento de licencia de obras para la construcción de viviendas, el ayuntamiento debe comprobar que las viviendas proyectadas tengan el nivel de habitabilidad objetiva que establece este Decreto.

3.2  Los municipios que por falta de servicios técnicos lo soliciten pueden, eventualmente, ser asistidos en la realización de este control por el consejo comarcal correspondiente a su demarcación, sin perjuicio de que puedan solicitar otras colaboraciones.




Artículo 4. Incumplimiento del nivel mínimo de habitabilidad

4.1  No puede otorgarse la cédula de habitabilidad a las viviendas que no cumplan el nivel de habitabilidad que establece este Decreto.

4.2  La Dirección General de Arquitectura y Vivienda y los ayuntamientos pueden inspeccionar las viviendas para comprobar sus condiciones de habitabilidad.




Artículo 5. Mantenimiento del nivel exigible

Las viviendas nuevas que hayan obtenido la cédula de habitabilidad de acuerdo con el nivel que exige este Decreto deben reunir siempre, como mínimo, los requisitos establecidos para este nivel para obtener las sucesivas cédulas que se soliciten.

La cédula de habitabilidad en Barcelona

Artículo 6. Contenido y duración

6.1  La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos de habitabilidad y solidez fijados en este Decreto y que tiene aptitud para ser destinada a residencia humana.

6.2  Las cédulas de habitabilidad caduca a los 15 años de su expedición y debe tramitarse de nuevo transcurrido este plazo.

6.3  Todas las viviendas deben disponer de cédula de habitabilidad. Las viviendas nuevas, procedentes de gran rehabilitación o que hayan sufrido modificaciones en su superficie que alteren las condiciones objetivas de habitabilidad deben disponer de cédula previamente a su ocupación. En el resto de supuestos, deben disponer de cédula en los plazos que se establecen en el artículo 12 de este Decreto.

6.4  La calificación definitiva de las viviendas promovidas bajo el régimen de protección pública sustituye la cédula de habitabilidad en el caso de primera ocupación.

Artículo 7. Ocupación

7.1  En la cédula de habitabilidad debe hacerse constar el número de personas que, según los parámetros que se expresan en el apartado segundo de este artículo, se recomienda que pueden ocupar la vivienda en unas condiciones de uso adecuadas.

7.2  Los certificados de habitabilidad deben indicar la superficie útil interior de la vivienda, la descripción de las piezas que la componen y la ocupación máxima recomendada, teniendo en cuenta los parámetros siguientes:

S=Superficie útil mínima en m2.

NPP=número de personas del programa.

SNPP
202
303
404
485
566
647
728
809
8+8nn

Artículo 8. Obligatoriedad

8.1  Para alquilar y vender una vivienda con finalidad de ocupación es obligatorio disponer previamente de la cédula de habitabilidad.

8.2  Los promotores de las viviendas nuevas o procedentes de gran rehabilitación, o que hayan sufrido modificaciones en su superficie que alteren las condiciones objetivas de habitabilidad han de obtener la correspondiente cédula de habitabilidad.

8.3  Las compañías suministradoras de los servicios de agua, gas y electricidad no pueden hacer el suministro definitivo a las viviendas si éstas no disponen de cédula de habitabilidad.

Artículo 9. Otorgamiento de la cédula

El órgano competente para otorgar la cédula de habitabilidad es el/la jefe/a del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda de la demarcación territorial en la que se encuentre la vivienda.

Artículo 10. Procedimiento de otorgamiento de la cédula

10.1  La cédula de habitabilidad se ha de solicitar mediante el impreso o el soporte telemático aprobado.

10.2  En el caso que la solicitud se refiera a viviendas nuevas o resultantes de una gran rehabilitación debe acreditarse que se dispone de la documentación siguiente:

  • Licencia de obras o documento equivalente.
  • Certificado final de obra y de habitabilidad firmado por el personal técnico competente y visado por el colegio profesional respectivo, en el que se exprese que la vivienda tiene el nivel de habitabilidad objetiva exigido para poder otorgar la cédula de habitabilidad. En el caso que este certificado no se aporte, la Dirección General de Arquitectura y Vivienda puede certificar la habitabilidad.
  • Certificado de cumplimiento del Programa de control de calidad.
  • Licencia municipal de primera ocupación o la solicitud de ésta.

10.3  En el caso que la solicitud se refiera a viviendas usadas, es necesario presentar un certificado de habitabilidad suscrito por personal técnico competente y visado por el colegio respectivo, en el que se exprese que la vivienda tiene el nivel de habitabilidad objetiva exigido para poder otorgarse la cédula de habitabilidad.

Artículo 11. Revisión de la cédula de habitabilidad

11.1  La cédula de habitabilidad de una vivienda puede ser revisada, mediante el correspondiente procedimiento de revisión de oficio, en el caso de que la vivienda deje de tener el nivel de habitabilidad objetiva que le sea exigible. Corresponde al jefe o la jefa del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda de la demarcación territorial en que esté situada la vivienda la competencia para resolver el expediente de revisión.

11.2  Los ayuntamientos, al controlar el cumplimiento por los ciudadanos de sus derechos legales de uso, conservación y rehabilitación de toda clase de construcciones, deben velar por el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad en las viviendas y deben incoar, tramitar y resolver los expedientes que correspondan. Cuando la resolución constate el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad, el ayuntamiento lo pondrá en conocimiento del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda competente.

Artículo 12. Regularización

Todas las viviendas construidas deben disponer de cédula de habitabilidad vigente en los plazos siguientes, para viviendas construidas:

  • con anterioridad al 1 de enero de 1960, antes del 1 de enero de 2007.
  • entre el 1 de enero de 1960 y el 31 de diciembre de 1970, antes del 1 de enero de 2009.
  • viviendas construidas entre el 1 de enero de 1971 y el 31 de diciembre de 1980, antes del 1 de enero de 2011.
  • entre el 1 de enero de 1981 y la entrada en vigor de este Decreto, antes del 1 de enero de 2014.

Artículo 13. Plazo de resolución

13.1  El plazo para otorgar la cédula de habitabilidad es de treinta días hábiles desde la fecha de recepción de la solicitud en el registro.

13.2  En el supuesto que no se haya dictado resolución expresa en el plazo fijado en el apartado anterior, los interesados pueden entender la cédula de habitabilidad otorgada por silencio administrativo.

Artículo 14. Suspensión de la tramitación y denegación de la cédula

14.1  La tramitación de la cédula de habitabilidad se suspende por las causas previstas en la legislación urbanística.

14.2  La denegación de la cédula de habitabilidad a las viviendas que no cumplan el nivel de habitabilidad que establece este Decreto ha de ser motivada. La denegación de la cédula también puede fundamentarse en los acuerdos de suspensión de actos de edificación y uso del suelo y otras medidas de protección a la legalidad que adopten los órganos competentes de acuerdo con la legislación urbanística.

Artículo 15. Modelo de cédula

El documento de la cédula de habitabilidad debe ajustarse al modelo que se establece en el anexo 2.

Cédula de habitabilidad en Barcelona

3. Requisitos mínimos para obtener la Cédula de Habitabilidad en Barcelona.

3.1.  Definiciones

Toda vivienda se compondrá como mínimo de:

  • una sala,
  • un cuarto de baño,
  • el equipo de cocina
  • tendrá que permitir la instalación directa de un equipo de lavado de ropa.

Piezas principales: son las salas y las habitaciones.

¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una pieza pueda calificarse como una sala?
  1. Tener una superficie útil no inferior a 14 m2, en el caso de una vivienda de nueva construcción y de 10 m2 en el caso de una vivienda usada, sin ninguna estrangulación en la planta inferior a 1,40 m.
  2. Admitir la inscripción de una cuadrado que mida en planta 2,70x2,70 m en viviendas de nueva construcción y de 2,40x2,40 m en viviendas usadas.
  3. Disponer de una abertura en fachada a espacio público o patio de manzana, directa o a través de una galería, de manera que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tenga, como mínimo, una superficie de 1,40 m2 en el caso de una vivienda de nueva construcción. En el caso de vivienda usada, la superficie mínima de la abertura será de 0,80 m2 y se admitirá también la ventilación a patio de parcela. No se podrá hacer en ningún caso a través de la sala la abertura al exterior o la ventilación obligatoria de ninguna otra pieza.
  4. No contener ningún aparato higiénico.
  5. Si tiene una superficie inferior a 16 m2, ó 14 m2 en el caso de una vivienda usada, no contener el equipo obligatorio de cocina.
¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una pieza pueda calificarse como una habitación?
  1. Tener 6 m2 o más de superficie útil. En el caso de una vivienda usada, tener 5 m2 o más de superficie útil.
  2. Admitir la inscripción de un cuadrado que mida en planta 1,90x1,90 m. En el caso de una vivienda usada, admitir la inscripción de un cuadrado que mida en planta 1,80x1,80 m.
  3. Disponer de una abertura en fachada a espacio público, a patio de manzana o a patio de parcela, directa o a través de una galería, de manera que entre 0,80 m y 2,00 m de altura tenga, como mínimo, una superficie de 0,60 m2 ó 0,20 m2, en el caso de una vivienda usada.
  4. No contener ningún aparato higiénico que sea un váter, lavadero o vertedero.
  5. Que no contenga el equipo obligatorio de cocina ni de lavado de ropa.
  6. Se pueda independizar.
¿Cuáles son los requisitos mínimos para que una pieza pueda calificarse como una baño?
  1. Que se pueda independizar.
  2. Tener ventilación directa en fachada a espacio público, patio de manzana, patio de parcela o patio de ventilación, o bien a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.
  3. Que contenga inodoro, ducha o bañera.
¿A qué se le considera galería?

Es la pieza que tiene un ventanal que da directamente al aire libre con una superficie en altura no inferior a la superficie en planta de la propia galería.

¿Qué es una abertura?

Una abertura es una puerta o ventana practicable. La superficie de una abertura es la de su paso abierto o de su superficie translúcida.

¿A qué se le considera un acceso de la vivienda?

Es la puerta que comunica la vivienda con su exterior. Este acceso no puede servir de acceso obligado a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma vivienda o comunitario.

¿A qué se le llama superficie útil?

Superficie útil interior de una vivienda o de una pieza es la superficie de sus espacios interiores que tienen una altura no inferior a 1,50 m.

No incluye la superficie:

  • ocupada por los cerramientos internos y perimetrales, fijos o móviles,
  • las superficies de terrazas y otros elementos exteriores.
  • la ocupada por los elementos estructurales verticales
  • ocupada por las canalizaciones o conductos con una sección superior a 0,01 m2.

Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta, se contabilizará como superficie útil la ocupada por la escalera interior.

La superficie útil de la vivienda se expresará necesariamente separando la parte correspondiente a la superficie interior de la parte que corresponde a la superficie de espacios exteriores de uso privativo. En todo caso, las superficies mínimas, se entenderán referidas a la superficie útil interior.

¿Qué son los aparatos higiénicos?

Son los que, dotados de agua corriente y desagüe, están destinados a la higiene y la evacuación del cuerpo humano.

Cédula de habitabilidad en Barcelona

3.2. Nivel de habitabilidad de viviendas de nueva edificación, los creados por reconversión de antigua edificación o los resultantes de una gran rehabilitación

3.2.1.  Tipología.

Si el programa funcional de la vivienda es, como máximo, para 2 personas: se admite un único espacio destinado a sala-habitación, siempre que la superficie resultante permita la compartimentación de una pieza de, cómo mínimo, 8 m2 que cumpla todos los requisitos de una habitación sin que la sala pierda su condición.

3.2.2.  Acceso.

La vivienda debe disponer de un portero electrónico o sistema similar que facilite, en su caso, la entrada y permita la comunicación interactiva desde el acceso al edificio con cualquier vivienda. No será obligatorio en viviendas unifamiliares.

El acceso a la vivienda se hará a través de un espacio:

  • público,
  • común
  • anexo a la misma vivienda al que se tenga acceso de la misma manera.

Todo el recorrido de acceso a la vivienda desde la calle y otras zonas del edificio ha de tener un sistema de iluminación artificial instalado, de manera que cuando se transite por él pueda quedar iluminado.

3.2.2.1. Ascensores.
  1. Los edificios de viviendas plurifamiliares deben disponer de un ascensor cuando se cumpla cualquiera de estos supuestos:
  • Que el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier otra vivienda implique subir o bajar un desnivel de 3 o más plantas.
  • si el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier vivienda implique subir o bajar un desnivel de más de 12 m.
  • Cuando en una caja de escalera de un edificio haya más de 12 viviendas por encima o por debajo de la planta de acceso.
  1. Las viviendas deben disponer de dos ascensores cuando se cumplan estos supuestos:
  • Que el recorrido de acceso que une la vía pública con cualquier vivienda implique subir o bajar un desnivel de 6 o más plantas
  • Que en la misma caja de escalera haya 24 o más viviendas, por encima o por debajo de la planta de acceso.
3.2.2.2. Altura libre de paso en el recorrido de acceso a la vivienda
  • Será como mínimo de 2,10 m.
  • Se puede admitir en las escaleras una altura mínima de 2,00 m, medida en el punto más desfavorable de cada escalón.
3.2.2.3. Anchura libre mínima de las puertas de acceso a la vivienda
  • Deben tener una anchura libre mínima de paso de 0,80 m
  • una altura libre de 2,00 m.
3.2.2.4. Espacios de acceso a la vivienda
  • Deben tener una anchura mínima de 1 m,
  • y permitir el paso de un rectángulo que, en posición horizontal, mida 1,90x0,50 m.
3.2.2.4. Escaleras

Las escaleras tienen que estar ventiladas de manera que, si se desarrollan en más de una planta, la planta baja y la última tengan una abertura de ventilación no inferior a 1,00 m2.

En caso de que el acceso disponga de escaleras, éstas han de cumplir las condiciones siguientes:

  1. Que en cada tramo de escalera se salve, como máximo un desnivel de 3,20 m.
  2. Que la altura de los escalones sea como máximo de 0,185 m.
  3. Que la huella de los escalones sea como mínimo de 0,28 m.

Los escalones tendrán, como mínimo, una línea de paso de 0,28 m medida a 0,50 m de la línea interior del pasamano.

Los puntos del espacio de acceso donde haya un desnivel superior a 0,60 m han de disponer de barandillas o elementos protectores.

Las escaleras tendrán un elemento protector o barandilla que no sea escalable de una altura mínima de 0,95 m y si la barandilla está compuesta por barrotes, no podrá haber entre ellos una separación mayor de 0,12 m.

3.2.3.  Construcción.

La construcción que conforma la vivienda, tiene que:

  • Ser capaz de soportar con seguridad unas sobrecargas de uso de 200 kg/m2.
  • Estar protegida de las humedades, siempre que éstas no sean debidas a un mal uso.
  • Ser estanca a las aguas pluviales.
  • Evitar la inundación de la vivienda.
  • Estar aislada térmica y acústicamente según la normativa vigente aplicable.
  • Ser accesible a los servicios de bomberos y cumplir la normativa vigente aplicable de protección contra incendios.
  • El suelo transitable, tanto de la vivienda como de su acceso, ha de estar completamente pavimentado y ser resistente al desgaste por el uso normal.

3.2.4.  Dimensiones.

  • La superficie útil tendrá que ser como mínimo de 30 m2.
  • La altura libre sobre la superficie útil de cada una de las piezas principales como mínimo un valor medio de 2,50 metros. En el caso de cuartos de baño, cocinas, distribuidores y recibidores, esta altura será como mínimo de 2,10 metros.
  • El perímetro de la fachada de una vivienda, con una longitud mínima de 4 m, en relación con la superficie útil (S) de la vivienda, medido respectivamente en metros lineales y metros cuadrados, cumplirá la fórmula:
    P≥S/8

Donde:

    • P: pertímetro de la fachada (metros lineales)
    • S: superficie útil de la vivienda (metros cuadrados)
¿Qué se entiende por perímetro de fachada?

Se entiende por perímetro de fachada de una vivienda a la suma de los perímetros exteriores de cada una de sus fachadas que dan a un espacio abierto, a un patio de manzana de casas o a un patio de parcela, medidos de la manera siguiente:

    1. No se tendrán en cuenta los cuerpos salientes.
    2. En el caso de una fachada de una vivienda a un espacio abierto o a un patio de manzana de casas, el perímetro de una fachada es la línea recta que une los puntos extremos del trozo de fachada que limita la vivienda. Para considerar un frente como fachadas diferentes, los perímetros de estas fachadas tienen que formar entre sí un ángulo con un valor situado entre 60º y 120º.
    3. En el caso de una fachada a patio de parcela, el perímetro es el máximo polígono cóncavo inscribible en planta.
    4. Los patios que se consideren para el cálculo del perímetro de fachada o los que ventilen habitaciones tienen que:
    • Permitir la inscripción de una circunferencia de diámetro más grande o igual a una sexta parte de la altura del patio, con un mínimo de 3 m.
    • Las superficies mínimas de estos patios serán:
Hasta 3 plantas9 m2
Hasta 4 plantas11 m2
Hasta 5 plantas12 m2
Hasta 6 plantas14 m2
Hasta 7 plantas16 m2
Más de 7 plantas18 m2
Patios de ventilación:
  • Los patios de ventilación de cuartos de baño y cocinas permitirán la inscripción de una circunferencia de ø ≥1/7 parte de su altura, con un mínimo de 2 m.
  • Las superficies mínimas de los patios de ventilación serán:
Hasta 3 plantas4 m2
Hasta 4 plantas5 m2
Hasta 5 plantas6 m2
Hasta 6 plantas7 m2
Hasta 7 plantas10 m2
Más de 7 plantas12 m2
  • Se debe disponer de una toma inferior de aire desde el exterior si, la relación entre la altura del patio y la línea recta horizontal máxima que se pueda trazar en planta, es ≥2.
  • Si el patio está cubierto con una claraboya, debe disponer de una salida de aire en su coronamiento con una superficie su superficie en planta.
  • A los patios de parcela o ventilación a los que ventilen piezas principales, baños o cocinas, no ventilarán aparcamientos colectivos ni locales con actividades industriales.

3.2.5.  Piezas.

Tendrán acceso con una altura libre de 2 m y una anchura libre mínima de paso:

  • de 0,80 m a la sala
  • de 0,70 m al resto de piezas.

Cualquier punto de su abertura obligatoria al exterior tendrá la visión, dentro de un ángulo de 90º, la bisectriz del cual sea perpendicular a la fachada, de un segmento horizontal de 3 m situado paralelamente a la fachada, a una distancia de 3 metros.

El número máximo de piezas, ≥6m2 útiles, en los que se divide una vivienda ha de ser ≤ número que resulte de dividir por 10 la superficie útil de la vivienda medida en m2, es decir:

n ≤ S/10, donde:

  • n: número máximo de viviendas ≥6m2
  • S: superficie útil de la vivienda

Si las piezas de una vivienda están situadas en un local discontinuo, la comunicación entre ellas se ha de hacer por medio de un espacio de uso exclusivo de la misma vivienda.

La anchura mínima de los espacios interiores de paso será de 0,90 m y su altura mínima de 2,10 m. En el caso de escaleras se podrá admitir una altura de 2,00 m medida en el punto más desfavorable de cada escalón.

3.2.5.1. Las salas.
  • Superficie útil continua de 14 m2, que se incrementará, a partir de la segunda habitación, en 2 m2 por cada habitación.
  • No tendrán acceso directo a ningún cuarto de baño que contenga un inodoro. En caso de viviendas en que el programa funcional tenga un único espacio destinado a sala-cocina-dormitorio, se admitirá el acceso directo siempre que este sea desde el espacio que se pueda compartimentar como habitación.
3.2.5.2. Las habitaciones.
  • Superficie mínima de la habitación individual: 6 m2
  • Superf. mínima de la habitación doble: 8 m2
3.2.5.3. La cocina.

La pieza independiente que contenga el equipo de cocina no debe tener acceso directo a ningún cuarto de baño que contenga un inodoro.

3.2.6.  Equipo.

  • Tener acometida general de las diferentes acometidas prevista por red.
  • Disponer de una instalación de agua fría y caliente corriente de manera que:
    1. Conecte con todo el equipo que la requiera.
    2. Disponga de una llave de paso general y de llaves específicas para cada cuarto de baño y cocina o dependencia donde haya estos servicios.
    3. Si el suministro es por captación propia o por aforo, que tengan un depósito de reserva de 200 litros por vivienda, que se incrementará a partir de la segunda habitación en 150 litros por habitación.
    4. Como mínimo, sirva a los lavabos, a los fregaderos de la cocina, a las duchas, a las bañeras, y al equipo de lavado de ropa.
    5. Permita un consumo seguido de 50 litros de agua a una temperatura de 40 grados y con un caudal de 12 litros por minuto.
  • Ha de disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales de manera que:
    1. Conecte con todo el equipo que lo requiera.
    2. Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico y si en su entorno hay una red pública de alcantarillado, conecte con esta; si no hay, las aguas residuales no se viertan al exterior si no se depuran previamente.
  • Tener una instalación eléctrica que cumpla el vigente Reglamento electrotécnico de baja tensión y no implique un riesgo para las personas ni perturbaciones en el normal funcionamiento de otras instalaciones.
  • Disponer de un equipo higiénico de manera que:
    1. Esté formado como mínimo por un lavamanos, un inodoro y una ducha o bañera.
    2. Estén incluidos en una cámara de servicio higiénico el inodoro y la ducha o bañera.
    3. Todas las duchas y bañeras tengan impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura mínima de 2,10 metros.
  • Tener instalado un equipo de cocina de manera que:
    1. Esté formado, como mínimo, por un fregadero y un aparato de cocción.
    2. La pieza donde esté incluido tenga como mínimo una superficie de 5 m2, y disponga de una ventilación mínima de 0,40 m2 a fachada, a patio de manzana, a patio de parcela o a patio de ventilación.
    3. Sobre el emplazamiento del aparato de cocción habrá o se admitirá directamente la instalación de una campana que evacue los humos hasta la cubierta del edificio a través de un conducto individual en el que se active mecánicamente la extracción.
  • Tener instalado o admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa de manera que:
    1. En el espacio previsto exista una toma de agua fría y caliente, un desagüe y una toma de corriente.
    2. La pieza donde esté prevista esta instalación debe tener ventilación al espacio exterior, directa o a través de un conducto en el cual se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.
    3. Cuando haya un espacio destinado específicamente a tender la ropa, será a un espacio exterior protegido de vistas de la calle o espacio público.
  • Tener instalada una red de telecomunicaciones de manera que la vivienda pueda disponer como mínimo de una instalación de telefonía básica y de una de radiodifusión y televisión según la normativa vigente aplicable.

3.2.7  Elementos de protección.

Los desniveles que puedan representar un peligro para las personas deberán estar protegidos por elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes, que no sean escalables, de una altura mínima de 0,95 m, y si la barandilla está compuesta por barrotes, no podrá haber entre ellos una separación mayor de 0,12 m.

3.3. Nivel de habitabilidad objetiva para vivienda usada

3.3.1.  Acceso

Los espacios de acceso al edificio que lo contiene deben tener un sistema eléctrico de iluminación de manera que cuando se transite por ellos queden iluminados.

3.3.2.  Construcción

La construcción que los conforma o lo afecta ha de:

  • Ser sólida.
  • Evitar que rezume humedad.
  • Ser estanca a las aguas pluviales.
  • Evitar la inundación de la vivienda.
  • El suelo transitable tanto de la vivienda como de su acceso ha de estar completamente pavimentado, no ser polvoriento y no implicar peligro a las personas.

3.3.3.  Dimensiones.

  • Superficie útil interior mínima será de 20 m2. Excepcionalmente se admiten viviendas de 15 m2 construidas con anterioridad al año 1983, que hayan obtenido cédula de habitabilidad.
  • La altura libre sobre la superficie útil de cada una de las piezas principales, ha de tener como mínimo un valor medio de 2,20 m. En el caso de cuartos de baño, cocinas, distribuidores y recibidores esta altura será como mínimo de 2,10 m.

3.3.4.  Equipo.

  • Tener una instalación de agua fría y caliente que:
    1. Esté en buen estado.
    2. Como mínimo servir al fregadero de la cocina, a un lavabo y a una ducha o bañera.
    3. Si el suministro es por captación propia o por aforo, disponga de un depósito de reserva de 200 litros.
    4. Permita un consumo seguido de 50 litros de agua a una temperatura de 40 grados y con un caudal de 10 litros por minuto.
  • Disponer de un sistema de evacuación de aguas residuales de manera que:
    1. Esté en buen estado.
    2. Conecte con todo el equipo que lo requiera.
    3. Todos los desagües tengan un dispositivo sifónico.
    4. Si en su entorno hay una red pública de alcantarillado, conecte con esta, y si no hay, las aguas residuales no se viertan al exterior si no se depuran previamente.
  • Si la vivienda está situada en un núcleo urbano, o tiene la posibilidad de estar conectada a una red exterior de suministro de energía eléctrica con condiciones económicas similares a las de una vivienda situada en el núcleo urbano, debe disponer de una instalación interior de manera que:
    1. disponga un punto de luz con interruptor independiente en cada pieza.
    2. Tenga un enchufe para cada aparato de equipo obligatorio.
    3. Tenga dos enchufes en la sala y en la cocina, y uno en las habitaciones. En caso de que la sala contenga el equipo de cocina, se dispondrá como mínimo de 4 enchufes.
    4. No implique un riesgo para las personas ni perturbaciones en el normal funcionamiento de otras instalaciones.
  • Disponer de un equipo higiénico de manera que:
    1. Esté formado como mínimo por un lavabo, un inodoro y una ducha en buen estado.
    2. El inodoro ha de estar incluido en una cuarto de baño.
    3. La ducha ha de tener impermeabilizado su suelo y sus paramentos hasta una altura de 2,10 metros.
  • Tener instalado un equipo de cocina de manera que:
    1. Esté formado como mínimo por un fregadero y un aparato de cocción eléctrico o a gas.
    2. Estén en una misma pieza.
    3. La pieza donde esté incluido no disponga de ningún aparato higiénico excepto el lavadero.
    4. Las piezas donde estén incluidos tenga una ventilación al aire libre directa o a través de un conducto en el que se active mecánicamente la ventilación. Si el conducto es vertical, la ventilación puede ser activada estáticamente.
  • Tener instalado o admitir directamente la instalación de un equipo de lavado de ropa de manera que en el espacio previsto exista, como mínimo, una toma de agua fría, un desagüe y una toma de corriente.

3.3.5.  Elementos de protección.

Los desniveles que pueden representar un peligro para las personas deberán estar protegidos por elementos protectores o barandillas, resistentes a los golpes.

Modelo de la cédula de habitabilidad en Barcelona.

Según el anexo 2 del Decreto 259/2003, se estableció el siguiente modelo de cédula de habitabilidad

Cédula de habitabilidad en Barcelona. Historia previa al Decreto 259/2003.

En 1983, la Generalidad de Cataluña reguló los requisitos mínimos de habitabilidad que debían reunir los edificios de viviendas mediante dos normas:

  • el Decreto 346/1983, de 8 de julio,
  • y el Decreto 571/1983, de 28 de diciembre.

La novedad que introducían estas normas respecto a las que con anterioridad regulaban la materia era que ponían acento en que las condiciones de habitabilidad de una vivienda debían regirse por parámetros constructivos y edificatorios y no puramente higienicistas.

Como resultado de la entrada en vigor de la Ley 24/1991, de la vivienda, se introdujeron modificaciones en las exigencias de los decretos mínimos de habitabilidad antes citados. Así mismo, se requirió el cumplimiento de la obligatoriedad de los mínimos establecidos tanto en las viviendas denominadas libres como en las acogidas a protección oficial.

También se introdujeron importantes modificaciones en:

  • las superficies de las salas,
  • la zona de ventilación y de iluminación.

La última modificación de esta normativa tuvo lugar mediante el Decreto 28/1999, de 9 de febrero, cuyo objetivo era una agrupación de las normas en solo texto y un ajuste de las exigencias sobre el número de ascensores.

 
cedula-habitabilidad-barcelona

Cédulas de habitabilidad

Certificado Energético

Cédula Habitabilidad Barcelona. Condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de nueva construcción, según anexo 1.

La Cédula de Habitabilidad en Barcelona debe cumplir los siguientes requisitos cuando se traba de una vivienda de obra nueva, descritos en el anexo 1 del Decreto 141/2012, que trata sobre las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de nueva construcción.

Definiciones

Vivienda practicable

Se entiende como vivienda practicable a la vivienda que, sin ajustarse a todos los requerimientos de la vivienda accesible, permite, a las personas con movilidad reducida, el acceso y la utilización de forma autónoma de:
  • los espacios de uso común,
  • las habitaciones,
  • la dotación higiénica mínima,
  • el equipo de cocina,

en las condiciones definidas en el apartado 3.4.

Vivienda flexible

Como vivienda flexible, se entiende por aquella vivienda concebida de forma que facilite su adaptabilidad a las necesidades cambiantes de los ocupantes y que quede abierta a la intervención de los usuarios en su compartimentación.

Espacios intermedios con el exterior

Por espacios intermedios con el exterior se entiende por aquellos situados fuera de la envolvente térmica de la superficie habitable interior y que no dispongan de calefacción ni refrigeración, puedan ofrecer una respuesta versátil y eficaz frente a los condicionamientos térmicos, acústicos o de mejora de las posibilidades de ahorro energético de la vivienda en las distintas estaciones climáticas y orientaciones.

Espacios intermedios con el exterior

Se consideran espacios intermedios con el exterior:

  • las galerías,
  • las tribunas,
  • los porches
  • las terrazas cubiertas.

Dotación higiénica obligatoria

Dotación higiénica obligatoria e aquel conjunto de aparatos higiénicos que corresponde a una vivienda, según el número de habitaciones.

Longitud de fachada

Es la longitud que resulta al medir la línea recta que une los puntos extremos de la porción de fachada que limita la vivienda.

Perímetro de fachada

El perímetro de fachada de la vivienda es la poligonal que resulta de la suma de las longitudes de cada una de las fachadas que den a un espacio abierto, patio de manzana o de parcela que definidas por el planeamiento vigente en cada caso sean aptas para cumplir las condiciones exigidas de ventilación e iluminación.

Para considerar porciones de fachadas distintas, las longitudes de estas fachadas deben formar entre sí un ángulo con un valor situado entre 60º y 120º, sin tener en cuenta los cuerpos salientes, y en caso de una fachada a patio de parcela, la longitud de fachada es el máximo polígono cóncavo que se puede inscribir en planta.

Superficie útil interior

Es la superficie comprendida en el perímetro definido por la cara interna de los cerramientos de cada espacio habitable.

Cómputo de superficie útil

Quedará excluida la superficie ocupada por:

  • los cerramientos interiores de la vivienda, sean fijas o móviles,
  • los elementos estructurales
  • las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m²,

También queda excluida la superficie de zonas con altura libre:

  • ≥1,90 m bajo techo horizontal
  • ≥1,50 m en espacios bajo cubierta con pendiente ≥45º.

Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta, aunque existan medios de circulación mecánica, éstos deberán comunicarse siempre por una escalera interior y la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como superficie útil.

Luces directas

En los espacios de uso común (excepto cocinas) y las habitaciones, cualquier punto de su apertura obligatoria en el exterior debe tener la visión, dentro de un ángulo de 90º cuya bisectriz sea perpendicular a la fachada, de un segmento horizontal de 3 metros situado paralelamente a la fachada a una distancia de 3 metros. Se excluyen de esta exigencia los edificios que se implantan en núcleos urbanos antiguos con calles de ancho inferior a 3 metros. En este caso debe justificarse la luz directa resultante.

2. Cédula Habitabilidad Barcelona. Requisitos de habitabilidad exigibles a los edificios de viviendas.

2.1. Accessibilidad

Todos los edificios plurifamiliares de obra nueva y los que resulten de la reconversión de un edificio existente y de obras de gran rehabilitación que afecten al conjunto del edificio deben disponer de un itinerario accesible para acceder a cada una de las viviendas.

Excepcionalmente, en los casos de imposibilidad técnica y que el entorno existente no lo permita, deberá garantizarse el itinerario practicable o prever espacios suficientes para poder instalar en el futuro los productos de soporte necesarios para disponer de éstos itinerarios.

2.2. Acceso y espacios comunes de circulación

2.2.1 El acceso a la vivienda debe realizarse a través de un espacio de uso público, un espacio común o un espacio anexo a la misma vivienda a la que se tenga acceso de la misma forma.

2.2.2 Los espacios comunes situados delante de la puerta del ascensor deben permitir la inscripción de un círculo de 1,50 m de diámetro.

Excepcionalmente, y tan sólo en caso de que no haya ninguna vivienda accesible, en edificios hasta PB+2 se admitirá que este espacio permita la inscripción de un círculo de 1,20 m.

2.3. Escaleras

El número, dimensiones, ventilación y características de las escaleras deben respetar las exigencias básicas de la regulación específica de seguridad en caso de incendio y de seguridad de utilización y accesibilidad de los edificios de viviendas que determina la normativa vigente.

Cédula Habitabilidad Barcelona

2.4. Ascensores

2.4.1. Ascensor

a) Los edificios plurifamiliares de nueva construcción tendrán ascensor si no son directamente accesibles para las personas con movilidad reducida, salvo en los casos de imposibilidad técnica o económica regulados en los siguientes apartados. A estos efectos, para determinar la condición de edificio plurifamiliar, no se computarán las viviendas de la planta de acceso.

b) Excepcionalmente, en los edificios que tengan un número de hasta 4 viviendas sin contar las ubicadas en planta baja y que tengan un desnivel entre la cota de entrada al edificio y el acceso a cualquier vivienda igual o inferior a 8 m (PB+2), se admitirá sustituir el ascensor por una provisión de espacio, que permita su instalación posterior, dejando un hueco de dimensiones mínimas 1,60 m × 1,60 m (embarque simple o doble a 180º) o 1,90 m × 1,60 m (embarque doble a 90º) y el proyecto debe prever la conexión con las zonas comunes y las viviendas de acuerdo con el código de accesibilidad vigente.

c) Asimismo se admite que en los edificios que tengan un máximo de dos viviendas en plantas distintas a la de acceso al inmueble, la previsión de espacio pueda ser instalar una plataforma elevadora en lugar de un ascensor . En este caso es necesario prever un hueco de dimensiones mínimas 1,50 m × 1,50 m, para ubicar una plataforma elevadora vertical o una escalera de anchura mínima 1,20 m en todo el recorrido para admitir una plataforma elevadora inclinada. El diseño de los espacios y elementos de la zona común y la distribución de puertas deben prever la continuidad de la guía de la plataforma.

En los casos de reserva de espacio para el ascensor o para la plataforma elevadora previstos en los apartados b ) y c), el promotor deberá hacerlo constar en el título constitutivo del régimen de comunidad de forma que en caso de que se decida posteriormente la instalación del elemento no sea necesario modificarlo.

d) En solares en suelo urbano consolidado con longitud de fachada inferior a 6,5 ​​my hasta un máximo de PB+2, se podrán aplicar las soluciones descritas en el punto C aunque tenga más de dos viviendas.
 

2.4.2. Segundo ascensor

Los edificios de viviendas de nueva construcción deben disponer como mínimo de dos ascensores cuando se cumpla cualquiera de los siguientes supuestos:

Hasta la PB+3 con más de 32 viviendas por encima de la PB.
PB+4 con más de 28 viviendas por encima de la PB.
PB+5 con más de 26 viviendas por encima de la PB.
PB+6 con más de 24 viviendas por encima de la PB.
PB+7 con más de 21 viviendas por encima de la PB.
PB+8 con más de 16 viviendas por encima de la PB.
PB+9 o superior con independencia del número de viviendas.
 

2.5. Patios de ventilación

Los patios en planta permitirán la inscripción de un círculo de 3 m de diámetro cuando ventilen habitaciones, y de 2,5 m de diámetro cuando ventilen cocinas, baños o escaleras, y las superficies mínimas serán, respectivamente, de 9 m² y 6 m² , las cuales tendrán que aumentarse, respectivamente, en 1,80 m² y 0,90 m² por cada planta que se añada a las 3 plantas de altura de patio. Se admitirá la inscripción de un círculo de 1,80 m de diámetro para ventilar e iluminar cajas de escaleras y cámaras higiénicas hasta un máximo de 3 plantas de altura, diámetro que se aumentará en 0,10 m por cada planta que se añada.

Los patios superiores a dos plantas de altura tendrán que disponer de una toma de aire desde el exterior, situada entre su parte inferior y el primer forjado inmediatamente superior, de una superficie mínima de 1/100 parte de la superficie del patio.

Las condiciones anteriores tendrán el carácter de mínimos, sin perjuicio de que ordenanzas, normas urbanísticas o normas de seguridad en caso de incendio establezcan más exigentes con carácter obligatorio.

Los patios, si son cubiertos por una claraboya, deben tener una salida de aire en el coronamiento con una superficie no inferior a 2/3 de su superficie en planta.

2.5.2 Los patios de ventilación o relacionados con el uso de la vivienda no se podrán utilizar para la ventilación directa de aparcamientos colectivos ni de locales con actividades industriales o ruidosas, salvo que ésta se realice a través de conductos hasta la cubierta o el final de la cubierta esté por encima de la parte más alta del edificio, cuyas superficies no computarán a efectos de superficie mínima de patio aunque no se instalen los conductos. Los conductos se tendrán que proteger para evitar que se produzca ningún tipo de escape o de mal olor que pueda afectar al patio de ventilación.

2.6. Dotaciones comunitarias

Los edificios plurifamiliares, a partir de 8 viviendas, deben disponer de un espacio, por edificio o escalera, para uso de la comunidad, accesible desde el exterior o zonas comunes, de 1,20 m × 0,80 m al menos y una altura no inferior a 2,20 m. A partir de 12 viviendas por edificio o escalera se incrementará a razón de 0,05 m² por cada nueva vivienda, y también se podrá disponer del espacio como cámara si tiene una anchura superior a 1,20 m. Estos espacios deben tener desagüe, punto de luz y toma de agua. Este espacio de dotación comunitaria mínima se podrá aumentar de acuerdo con lo que establecen las ordenanzas municipales para dar servicio a otros usos. En defecto de regulación municipal específica, el espacio previsto por otras normativas aplicables para almacén de contenedores se entenderá sustituido por las superficies contempladas en este apartado para usos comunitarios.

2.7. Infraestructura común de telecomunicaciones

Los edificios de viviendas deben disponer de una infraestructura común de telecomunicaciones, de conformidad con la normativa vigente en esta materia.
 

3. Requisitos de habitabilidad exigibles a las viviendas

3.1 Habitabilidad y ocupación

Todas las viviendas deben constar, como mínimo, de una estancia o salón comedor, una cámara higiénica y un equipo de cocina; y tener una superficie útil interior no inferior a 36 m2. Cuando la estancia sea un único espacio deberá permitir la compartimentación de una habitación de 8 m², sin que la sala de estar ni la habitación pierdan sus requisitos obligatorios.

3.2 Sostenibilidad y ahorro energético.

Las viviendas deben ser concebidas atendiendo al aprovechamiento de las condiciones naturales del clima. En particular, dispondrán de elementos arquitectónicos que, dada la relación interior-exterior, proporcionen una respuesta sostenible a los requerimientos climáticos; en este sentido tendrán que cumplir la normativa vigente en materia de eficiencia energética.
 

3.3 Compartimentación

3.3.1. La compartimentación de la vivienda será libre, con la única limitación de que los espacios destinados a las habitaciones se puedan independizar y que los destinados a cámaras higiénicas sean recintos independientes.

3.3.2. La compartimentación de la vivienda podrá ser concebida con criterios de flexibilidad, siempre que se mantengan inalterables, de conformidad con el proyecto técnico original: la dotación obligatoria de carácter fijo consistente en el equipo de cocina y las cámaras higiénicas, los elementos que tengan una función estructural o sean elementos comunes en el edificio y los que conformen el cerramiento con el exterior.

3.3.3. Ningún espacio de la vivienda puede servir de acceso obligatorio a cualquier local que no sea de uso exclusivo de la misma vivienda.

3.3.4. Las cámaras higiénicas no pueden servir de paso obligatorio en el resto de piezas que integren la vivienda. Se admite que el lavamanos esté instalado en un espacio de circulación sin considerar éste como cámara higiénica.

3.4 Accessibilitdad

3.4.1. Las viviendas deben ser, como mínimo, practicables y deben cumplir las siguientes condiciones:
a) Si la vivienda se desarrolla en un nivel debe tener practicables los siguientes espacios: el acceso, una cámara higiénica, la cocina, un espacio de uso común y una habitación.

b) Si la vivienda se desarrolla en diferentes niveles debe tener practicables los siguientes espacios: el acceso, una cámara higiénica, la cocina y un espacio de uso común o una habitación.

c) La puerta de acceso a la vivienda y las de los espacios practicables deben tener una anchura mínima de paso de 0,80 my una altura libre mínima de 2 m.

d) Los espacios interiores destinados a la circulación que conecten el acceso a la vivienda y los espacios practicables deben tener una anchura mínima de un metro (1 m) y permitir la inscripción de un círculo de un metro y veinte centímetros (1,20 m) frente a las puertas de acceso a los espacios practicables, se admite que el círculo de 1,20 m se inscriba con las puertas abiertas, y 0,90 m para el resto de espacios destinados a la circulación que den acceso a los espacios no practicables de la vivienda.

e) En los espacios practicables debe poder inscribirse un círculo de un metro y veinte centímetros de diámetro (1,20 m), libre de la afectación del giro de las puertas y de los equipamientos fijos de hasta 0,70. m de altura (sanitarios y mobiliario). Los recorridos interiores de estos espacios deben tener una anchura mínima de paso de 0,80 m.

f) Cuando la cámara higiénica practicable disponga de una ducha enrasada con el suelo, su superficie computará a efectos de permitir el círculo de maniobra de 1,20 m.

3.4.2. Las puertas de acceso a los espacios internos de la vivienda que no sean practicables deben tener una anchura libre mínima de paso de 0,70 my una altura libre mínima de 2 m.

3.4.3. La anchura libre mínima de las escaleras interiores de una misma vivienda será de 0,90 m. Dispondrán de barandillas no escalables de 0,90 m de altura mínima.

3.5 Altura mínima habitable

La altura libre entre el pavimento terminado y el techo debe ser como mínimo de 2,50 m. En el caso de cámaras higiénicas, cocinas y espacios de circulación, esta altura no será inferior a 2,20 m.

En el comedor, sala de estar y habitaciones se admitirá, excepcionalmente, 2,30 m de altura para el paso técnico de instalaciones y para elementos estructurales que no afecten a más del 20% de la superficie de la pieza.

En el caso de cubiertas inclinadas, el valor medio de la altura mínima no será inferior a 2,50 m, calculado sobre su superficie habitable.

3.6 Fachada mínima

3.6.1. Todas las viviendas deben disponer como mínimo de una fachada abierta al espacio libre exterior del edificio, definido así en el planeamiento correspondiente, sea este público o privado. Esta fachada debe ofrecer ventilación e iluminación como mínimo a uno de los espacios de la zona de uso común de la vivienda (EM), que no podrá ser exclusivamente la cocina cuando ésta sea segregada.


3.6.2. El perímetro mínimo de fachada exigible a las viviendas (L) se determina en función de su superficie útil (S), no pudiendo ser inferior a la relación S/9 medida en metros lineales.


3.6.3. En la vivienda desarrollada en diferentes plantas se contabilizarán las longitudes de fachada de cada nivel en las que el forjado limite con la fachada. En el supuesto de una planta con altillo sin aberturas directas en el exterior y separado de la fachada a través de un doble espacio, para el cómputo del perímetro de fachada de la vivienda no se contabilizará la superficie útil de la planta altillo si el requisito de disponer de las prendas obligatorias se cumple en la planta inferior.

3.7. Espacios de uso común

3.7.1. (EMC) estar + comedor + cocina.

La superficie mínima del conjunto de espacios que integran la zona de uso común, sala de estar (E), comedor (M), cocina (C), debe ser suficientemente amplia, como espacio único o compartimentado, para dar servicio en el umbral máximo de personas que pueden residir en la vivienda y permitir la movilidad adecuada de acuerdo con los criterios de accesibilidad expuestos en este Decreto. Su superficie mínima, en caso de que no esté regulada por la normativa municipal, en ningún caso será inferior a 20 m².

3.7.2. Dimensiones de los espacios de uso común.

El espacio que contenga la sala de estar (E) y/o el comedor (M) debe permitir la inscripción entre paramentos de un círculo de diámetro de dos metros y ochenta centímetros (2,80 m). En este espacio, el contacto con la fachada será de una anchura mínima de dos metros y veinte centímetros (2,20 m), sin que se admitan estrangulaciones en planta inferiores a un metro y sesenta centímetros (1,60 m), salvo pilares, sin contabilizar como superficie útil de espacios de uso común aquellas zonas de anchura inferior como pueden ser recibidores, pasillos o similares que se encuentren anexas a pesar de que no tengan puerta.

3.7.3. Dimensiones de la cocina.

En la cocina, el espacio libre entre el mostrador de trabajo y el resto de equipamiento o paramentos tendrá una anchura mínima de un metro (1,00 m), sin perjuicio de lo establecido en el apartado 3.4.1. e).

Estas condiciones deben garantizarse tanto si es pieza independiente como integrada con EM.

En caso de que el espacio de la cocina se integre en la zona del comedor (M) o de la sala de estar comedor (EM), la superficie vertical abierta que relacione estos espacios no debe ser inferior a tres metros y medio cuadrados (3,50 m²).

3.8. Habitaciones

La habitación mínima será de 6 m² y no se admitirán superficies inferiores. Salvo que la normativa municipal disponga otras exigencias superiores, en viviendas de tres habitaciones o más, al menos en una de las habitaciones deberá poder inscribirse un cuadrado de 2,60 m de lado. En el resto de habitaciones, y en las viviendas de hasta 2 habitaciones, debe poder inscribirse un cuadrado de 2,00 m de lado. En estas habitaciones, los cuadrados de 2,60 my de 2,00 m no podrán ser invadidos por el batiente de las puertas ni por el espacio destinado a almacenamiento, y sólo se admitirán reducciones puntuales de 0,30 m por pilares siempre que no alteren la disposición normal de las camas; todas estas circunstancias deben acreditarse gráficamente en el proyecto.

3.9. Ventilación e iluminación natural

3.9.1. Los espacios de uso común y las habitaciones deben tener ventilación e iluminación natural directa desde el exterior mediante aberturas de una superficie no inferior a 1/8 de su superficie útil contabilizada entre 0 y 2, 5 m de altura respecto al pavimento.

3.9.2. A efectos del cálculo de la superficie de ventilación e iluminación, los espacios intermedios tienen la consideración de espacios exteriores.

3.10. Espacios para el almacenaje

3.10.1. Cada habitación debe prever un espacio individual de almacenamiento que estará dibujado en el plano para realizar la comprobación. El espacio que ocupe computará a efectos de superficie mínima en el caso de situarse en el interior de la habitación. El espacio tendrá una profundidad mínima de 0,60 my 2,20 m de altura y una longitud de 1 m en el caso de una habitación de más de 6 m² y 1,5 m si la habitación es de más de 8 m².

3.10.2. En caso de armarios empotrados computará como superficie útil el espacio de puertas y marcos dentro de los 0,6 m de fondo. Se admitirán los espacios fraccionados siempre que tengan un ancho mínimo de 0,30 m. Se admitirán alturas inferiores a las establecidas, con un mínimo de 1,50 m, siempre que se aumente el ancho hasta obtener el volumen equivalente establecido.

3.11 Cámaras higiénicas

3.11.1. Todas las viviendas deben disponer, como mínimo, de una dotación de aparatos destinados a la higiene, de acuerdo con el siguiente cuadro:
Nº habitaciones De 0 a 3 4
Inodoro 1 2
Lavamanos 1 2
Plato ducha/bañera 1 1
 
3.11.2. Los aparatos destinados a la higiene se situarán en las cámaras higiénicas y su agrupación es libre, salvo el lavamanos, que podrá situarse fuera.

3.12 Espacio para lavar la ropa
Si la lavadora de ropa se integra en una cámara higiénica, tendrá la consideración de dotación fija a efectos del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad para personas con movilidad reducida.

3.13. Extendedor

3.13.1. En todas las viviendas debe preverse una solución para el secado natural de la ropa, salvo imposibilidad derivada de normativa u ordenanzas municipales que habrá que acreditar. En estos casos habrá que prever el secado mecánico.

3.13.2. Este espacio destinado al secado natural de la ropa dispondrá de un sistema permanente de ventilación, estará protegido de vistas desde el espacio público y no tendrá que interferir en las luces directas de ninguna apertura necesaria para la iluminación o ventilación exigidas en los espacios de uso común o habitaciones.

3.13.3. Además de los patios de ventilación regulados en el apartado 2.5.1, puede disponerse de patios destinados a tender la ropa siempre que sus dimensiones permitan inscribir un círculo de 1,80 m de diámetro. Podrán ventilar e iluminar cajas de escaleras y cámaras higiénicas.

3.13.4. Los tendederos también podrán ser colectivos, cubiertos o descubiertos, protegidos en todo caso de vistas desde el espacio público.

3.13.5. Cuando el espacio común de secado de la ropa dé servicio a alguna vivienda accesible deberá garantizarse la accesibilidad. Si el espacio común de secado está en la cubierta del edificio, no será necesario subir el ascensor o plataforma elevadora hasta ésta, si se prevé otro sistema en el interior de la vivienda o en las zonas comunes del edificio (secado mecánico, sala de secado, etc.).

3.14 Espacios intermedios con el exterior

Si los espacios intermedios con el exterior son cerrados, deben disponer de una superficie acristalada no inferior al 60% de su superficie de fachada. La superficie de iluminación y ventilación no será inferior a la suma de las superficies de iluminación y ventilación de las estancias que se abran en el exterior.

3.15 Dotación/equipo

Todas las viviendas deben disponer de:

a) Servicios de agua fría y caliente, evacuación de aguas y electricidad, de acuerdo con la normativa vigente, y que el edificio las tenga conectadas a las redes de servicio públicas, salvo los contadores individuales necesarios para el usuario final.

b) Un equipo higiénico que esté formado, como mínimo, por un lavamanos, un inodoro y una ducha.

c) Un equipo de cocina que esté formado, como mínimo, por un fregadero y un aparato de cocción, y que disponga de un sistema específico de extracción mecánica sobre el aparato de cocción conectado que permita la extracción de vahos y humos hasta la cubierta.

d) La instalación completa para un equipo de lavado de ropa.

e) Un portero electrónico o sistema similar que facilite la entrada y permita la comunicación interactiva desde el acceso al edificio con cualquier vivienda.

f) Un sistema de acceso a los servicios de telecomunicaciones de forma que la vivienda pueda disponer, como mínimo, de los servicios especificados en la normativa que regula las infraestructuras comunes de telecomunicaciones.3.16 Elementos de protección de la viviendaLos desniveles superiores a 0 ,55 m deben estar protegidos por elementos protectores o barandillas resistentes a los golpes.

Todas las viviendas de nueva construcción también deben cumplir los requisitos que se determinan para las viviendas existentes construidas con anterioridad al 11 de agosto de 1984 y que no están reguladas específicamente en este anexo.

Volúmenes disconformes y fuera de ordenación

volumenes-disconformes-fuera-ordenacion

Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

  • el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
  • y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

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Licencia de cambio de uso

Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

  • Expropiación
  • Cesión obligatoria y gratuita
  • Derribo
  • Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

  • la salubridad pública,
  • la seguridad de las personas
  • su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

  • con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
  • que no queden fuera de ordenación
  • y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

  • los parámetros de ocupación
  • profundidad edificable,
  • altura máxima
  • edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

  • densidad
  • número máximo de viviendas o
  • número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Perito - Arquitecto

EKO V.I.A. Saint-Astier

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras ICIO

Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Volúmenes disconformes y fuera de ordanación.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad

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Inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad

El texto al que tenemos que acudir para inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad, es el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Los edificios o mejoras de los mismos que, por accesión, se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria.

¿Qué información debe constar en la inscripción en el Registro de la Propiedad?

A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos:

  • el número de plantas,
  • la superficie de parcela ocupada,
  • el total de los metros cuadrados edificados,
  • el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas, o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

Para inscribir un obra nueva en el Registro de la Propiedad se entiende por accesión, al modo de adquirir el dominio, según el cual, el propietario, hace suyo lo que se le une o incorpora por obra, siguiendo lo accesorio a lo principal.

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Licencia de cambio de uso

¿Qué Requisitos debe cumplir la obra nueva para la inscripción del título? (Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad)

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.

2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

3. Si el edificio se declarara concluido, se debe acreditar el certificado de la finalización de la obra y que se ajusta al proyecto correspondiente.

Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación de la finalización de obra acorde a proyecto.

Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:

a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad), o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.

2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

  1. La certificación administrativa del acto presunto.
  2. Si no se expide la certificación administrativa del acto, se incorporará el escrito de:
  • solicitud de la licencia
  • denuncia de la mora (si hay),
  • solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

Certificado del técnico.

La justificación por técnico competente podrá hacerse por:

1. Comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

2. Incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.

3. La presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a:

  • la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta,
  • el nombre del Notario autorizante,
  • fecha del documento,
  • número del protocolo.

Técnico competente.

Se tendrá por técnico competente:

1. El firmante del proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere.

2. El que tenga encomendada la Dirección de Obra, por sí solo o en unión de otros.

3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.

4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.

Si en el asiento no consta la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél.

El Registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad 'erga omnes' (frente a todos) del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.

Reglas aplicables a otras construcciones.

Según el Artículo 52, podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad) correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

Reglas para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad):

a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

Notificaciones que realizará el Registrador de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los siguientes supuestos:

1. Si la concesión de la licencia tiene lugar por acto presunto. Se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

  1. La certificación administrativa del acto presunto.
  2. Si no se ha expedido la certificación administrativa del acto presunto, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso:
  • el escrito de denuncia de la mora,
  • el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

2. Si el Registrador de la Propiedad inscribe las declaraciones de obra nueva de edificaciones terminadas en fecha determinada, su descripción coincidente con el título, y son aprobadas por:

  • certificación del Catastro o del Ayuntamiento, o
  • por certificación técnica, o
  • por acta notarial.

Calificación registral.

Los Registradores califican, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en el Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.

Puedes obtener más información consultando el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

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Licencia de obras

La Dirección de Obra DO

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

  • el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
  • y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

  • Expropiación
  • Cesión obligatoria y gratuita
  • Derribo
  • Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

  • la salubridad pública,
  • la seguridad de las personas
  • su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

  • con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
  • que no queden fuera de ordenación
  • y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

  • los parámetros de ocupación
  • profundidad edificable,
  • altura máxima
  • edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

  • densidad
  • número máximo de viviendas o
  • número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad