Obras de construcción

Inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad

El texto al que tenemos que acudir para inscribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad, es el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Los edificios o mejoras de los mismos que, por accesión, se incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable, serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la legislación hipotecaria.

¿Qué información debe constar en la inscripción en el Registro de la Propiedad?

A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos:

• el número de plantas,
• la superficie de parcela ocupada,
• el total de los metros cuadrados edificados,
• el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas, o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente.

Para inscribir un obra nueva en el Registro de la Propiedad se entiende por accesión, al modo de adquirir el dominio, según el cual, el propietario, hace suyo lo que se le une o incorpora por obra, siguiendo lo accesorio a lo principal.

¿Qué Requisitos debe cumplir la obra nueva para la inscripción del título? (Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad)

Para inscribir los títulos comprendidos en el artículo anterior será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

1. Que se acredite la obtención de la licencia que corresponda, salvo que legalmente no fuere exigible.

2. Si el edificio estuviere en construcción, que se acredite por el técnico que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que, en su caso, se obtuvo la licencia.

3. Si el edificio se declarara concluido, se debe acreditar el certificado de la finalización de la obra y que se ajusta al proyecto correspondiente.

Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción.

Cuando la obra se hubiere declarado e inscrito en construcción, se aplicarán las siguientes reglas:

Su finalización deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción. Dicha nota se practicará en virtud de acta notarial en la que cualquiera de los legitimados, acrediten dicha finalización mediante incorporación de la certificación de la finalización de obra acorde a proyecto.

Será inscribible el acta a que se refiere el párrafo anterior cuando hubiese sido requerido su otorgamiento por el titular registral o por las siguientes personas:

a) Aquella que hubiere declarado la obra nueva en construcción, aun cuando hubiese trasmitido el dominio en todo o en parte.

b) Si la finca perteneciese a varios titulares en pro indiviso, los que reúnan la mayoría necesaria para realizar actos de administración.

c) El presidente de la junta de propietarios, si el edificio se hubiese constituido en régimen de propiedad horizontal.

d) Cualquiera de los cónyuges, si el inmueble estuviese atribuido a su sociedad conyugal.

Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios.

Para la inscripción registral de los títulos por los que se declare la obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad), o su terminación, será necesario que la incorporación de documentos complementarios se sujete a las siguientes reglas:

1. En las escrituras de declaración de obra nueva habrá de testimoniarse literalmente la licencia concedida.

2. En caso de que la concesión de la licencia tenga lugar por acto presunto, se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

1. La certificación administrativa del acto presunto.
2. Si no se expide la certificación administrativa del acto, se incorporará el escrito de:

• solicitud de la licencia
• denuncia de la mora (si hay),
• solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

Certificado del técnico.

La justificación por técnico competente podrá hacerse por:

1. Comparecencia del técnico en el mismo acto del otorgamiento de la escritura o autorización del acta que, en cada caso, proceda.

2. Incorporación a la matriz de la escritura o del acta de previa certificación del técnico, con firma legitimada notarialmente, que contenga la descripción de la obra nueva, coincidente con la del propio título en cuanto a los extremos que deben acreditarse.

3. La presentación de la certificación del técnico, con el carácter de documento complementario del título inscribible. En este caso, la firma del certificado debe ser objeto de legitimación notarial, y en su contenido se deberá hacer expresa referencia a:

• la descripción de la obra en construcción o finalizada objeto de la escritura o del acta,
• el nombre del Notario autorizante,
• fecha del documento,
• número del protocolo.

Técnico competente.

Se tendrá por técnico competente:

1. El firmante del proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, por sí solo o en unión de otros técnicos hubiere.

2. El que tenga encomendada la Dirección de Obra, por sí solo o en unión de otros.

3. Cualquier otro técnico, que mediante certificación de su colegio profesional respectivo, acredite que tiene facultades suficientes.

4. El técnico municipal del Ayuntamiento competente que tenga encomendada dicha función.

Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción.

Si en el asiento no consta la terminación de la obra nueva, los títulos que tengan por objeto el edificio o alguno de sus pisos o locales, se inscribirán con la descripción resultante de aquél.

El Registrador hará constar en la nota de despacho que la obra está pendiente de que se practique la nota registral de su finalización, único medio de dar publicidad 'erga omnes' (frente a todos) del cumplimiento de lo prevenido en la licencia correspondiente.

Reglas aplicables a otras construcciones.

Según el Artículo 52, podrán inscribirse por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad) correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:

a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.

c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación.

Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal.

Reglas para inscribir los títulos de división horizontal o de modificación del régimen ya inscrito (inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad):

a) No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.

b) Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes.

Notificaciones que realizará el Registrador de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los siguientes supuestos:

1. Si la concesión de la licencia tiene lugar por acto presunto. Se incorporarán a la escritura, en original o por testimonio:

1. La certificación administrativa del acto presunto.
2. Si no se ha expedido la certificación administrativa del acto presunto, el escrito de solicitud de la licencia y, en su caso:

• el escrito de denuncia de la mora,
• el escrito de solicitud de la certificación del acto presunto.

Irán sellados por la Administración actuante, y la manifestación expresa del declarante de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto.

2. Si el Registrador de la Propiedad inscribe las declaraciones de obra nueva de edificaciones terminadas en fecha determinada, su descripción coincidente con el título, y son aprobadas por:

• certificación del Catastro o del Ayuntamiento, o
• por certificación técnica, o
• por acta notarial.

Calificación registral.

Los Registradores califican, bajo su responsabilidad, el cumplimiento de lo establecido en el Reglamento para la inscripción de declaraciones de obra nueva, de tal forma que los documentos que no reúnan los requisitos exigidos no serán inscribibles, sin perjuicio de lo dispuesto, sobre publicidad registral de la irregularidad urbanística, en la legislación aplicable en cada caso.

Puedes obtener más información consultando el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística.

Legalización de una obra o construcción.

Es aquella obra que tiene concedida la licencia de obra municipal.

Regularización de una obra o construcción.

Se procederá a la regularización de una edificación cuando se trate de una obra construida en un terreno no permitido y que, por tanto, en su día se construyó sin licencia de obra por encontrarse en un terreno que estaba fuera de ordenación y no se pudo legalizar.

Con el paso del tiempo, esa construcción, puede adquirir unos derechos por los cuales ya no estaría sujeta a derribo. Por tanto, se puede proceder a la regularización de esa construcción y se podrá escriturar en el Registro de la Propiedad. De esta manera, quedará supeditada al pago de impuestos y contribución correspondiente.

Para la regulación de los Volúmenes Disconformes y Fuera de Ordenación, observamos los siguientes artículos:

• el artículo 108, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo,
• y el artículo 119, del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

Efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

Artículo 108. Edificios y usos fuera de ordenación o con volumen disconforme.

1. Si las construcciones, instalaciones o usos, están sujetas, debido al planeamiento urbanístico, a:

• Expropiación
• Cesión obligatoria y gratuita
• Derribo
• Cese 

quedan fuera de ordenación con las limitaciones señaladas por los apartados 2 y 3.

2. Obras de consolidación o aumento de volumen en construcciones e instalaciones que estén fuera de ordenación: NO se pueden autorizar.

Se permiten reparaciones para:

• la salubridad pública,
• la seguridad de las personas
• su buena conservación.

Las obras autorizadas no comportan aumento del valor de expropiación.

3. Cambios de uso de construcciones e instalaciones preexistentes en suelo urbano que están fuera de ordenación, se pueden autorizar:

Los usos admitidos en la zona urbana y los que estén incluidos los terrenos que ocupan.

4. Construcciones e instalaciones:

• con volumen de edificación disconforme con los parámetros imperativos de un nuevo planeamiento urbanístico
• que no queden fuera de ordenación
• y que no estén situadas en espacios naturales protegidos en los que no pueden autorizarse estas actuaciones:

a) Obras de consolidación, de rehabilitación o gran rehabilitación: deben autorizarse, siempre que el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo establecido en el apartado c).

b) Usos y actividades conformes con el nuevo planeamiento: deben autorizarse.

c) Los planes urbanísticos regulan en qué supuestos se vulneran las condiciones básicas de la nueva ordenación por el grado de disconformidad con:

• los parámetros de ocupación
• profundidad edificable,
• altura máxima
• edificabilidad máxima

Pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

Obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento: pueden sujetar la autorización.

Obras de incremento del volumen o del techo construido, de acuerdo con los nuevos parámetros reguladores del planeamiento urbanístico, siempre que no comporten un mayor grado de disconformidad: deben autorizarse.

d) Incrementos de viviendas o establecimientos: se autorizarán, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre:

• densidad
• número máximo de viviendas o
• número máximo de establecimientos

aplicables a los edificios disconformes.

Obras necesarias para retirar elementos peligrosos para la salud pública y sustitución por otros de condiciones funcionales similares, en construcciones e instalaciones, fuera de ordenación o con volumen disconforme: deben autorizarse 

Si están fuera de ordenación: Las obras autorizadas no aumentan el valor en caso de expropiación o de reparcelación.

Construcciones fuera de ordenación por una nueva alineación parcial de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen establecido por el apartado 4.

5. Usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico:

Se pueden mantener si no se convierten en incompatibles con éste y siempre que se adapten a los límites de molestia, de nocividad, de insalubridad y de peligro que establezca para cada zona la nueva reglamentación.

6. Las figuras del planeamiento urbanístico han de contener las disposiciones pertinentes para resolver todas las cuestiones que las nuevas determinaciones urbanísticas planteen con relación a las preexistentes.

7. Las construcciones y las instalaciones a las cuales no se puedan aplicar las medidas de restauración reguladas por las "Órdenes de suspensión de obras y de licencias. Restauración de la realidad física alterada y del orden jurídico vulnerado" (capítulo II del título séptimo) y que no se ajusten al planeamiento quedan en situación de fuera de ordenación o de disconformidad, según corresponda en aplicación de los apartados del 1 al 6 anteriores descritos.

En todos los casos, quedan fuera de ordenación las edificaciones implantadas ilegalmente en suelo no urbanizable.

Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo.

A efectos de la aprobación de las figuras del planeamiento urbanístico, hay que tener en cuenta el artículo 119, el cual, explica los efectos del planeamiento urbanístico sobre las construcciones y los usos preexistentes.

1. Las construcciones e instalaciones que están fuera de ordenación de conformidad con lo que establece el artículo 102.1 de la Ley de urbanismo, se sujetan al siguiente régimen:

a) Únicamente se puede autorizar la ejecución de obras de reparación en los términos que establece el artículo 102.2 de la Ley de urbanismo.

b) La autorización municipal de estas obras tiene que condicionar su eficacia a la formalización de la renuncia al aumento del valor de expropiación derivado de su ejecución, y a la anotación de esta condición en el Registro de la propiedad.

c) En estas construcciones se pueden mantener los usos preexistentes de acuerdo con lo establecido por el apartado 4 de este artículo, y se puede autorizar la implantación de usos de oficina y actividades comerciales, además de los usos que prevé el artículo 61.1 de este Reglamento, en las condiciones reguladas por el apartado 2 del mismo artículo.

d) Si la construcción está fuera de ordenación por razón de resultar afectada parcialmente por una nueva alineación de vial sujeto a cesión gratuita, pero no está incluida en ningún sector de planeamiento derivado ni en ningún polígono de actuación urbanística, se le aplica el régimen que establece el apartado siguiente.

2. Las construcciones que sean disconformes con los parámetros del nuevo planeamiento, pero que no queden fuera de ordenación, se sujetan al régimen siguiente:

a) Se pueden autorizar obras de consolidación y obras de rehabilitación, siempre y cuando el planeamiento urbanístico no las limite de acuerdo con lo que establece la letra c) de este apartado.

b) Se pueden autorizar los usos y actividades que sean conformes con el nuevo planeamiento.

c) En todo caso, los planes urbanísticos regulan en qué supuestos el grado de disconformidad con los parámetros de ocupación y profundidad edificable, altura máxima o edificabilidad máxima comporta vulneración de las condiciones básicas de la nueva ordenación, y pueden limitar, en estos supuestos, las obras de rehabilitación autorizables.

También pueden sujetar la autorización de las obras de gran rehabilitación a la adecuación del edificio a la totalidad o algunas de las determinaciones del planeamiento.

d) Se pueden autorizar las operaciones a qué hace referencia el artículo 179.2.r) de la Ley de urbanismo, siempre de acuerdo con las determinaciones del planeamiento urbanístico sobre densidad o número máximo de viviendas o de establecimientos.

3. A los efectos de lo que establece el apartado 2.c) de este artículo, se entiende por gran rehabilitación:

a) El conjunto de obras que constituyan una actuación global en todo el edificio y que comporten, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio.

b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada o algún otro elemento estructural.

c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 por ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.

4. Los usos preexistentes a un nuevo planeamiento urbanístico que no sean conformes con el régimen de usos que éste establece:

Se consideran en situación de fuera de ordenación cuando el nuevo planeamiento los declare incompatibles y los sujete a cese de forma expresa. Los usos en situación de fuera de ordenación no pueden ser objeto de cambios de titularidad ni de renovación de las licencias de uso u otras autorizaciones sometidas a plazo, habiéndose de acordar, en estos supuestos, su cese inmediato.

Cuando la autorización de estos usos no está sometida a plazo, se puede proceder a la revocación de las autorizaciones correspondientes, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan de acuerdo con la legislación aplicable.

En el resto de casos de disconformidad, los usos preexistentes se pueden mantener y pueden ser objeto de cambios de titularidad.

Inscribir obra nueva en el Registro de la Propiedad