Consejos para comprar un terreno

En este artículo te vamos a dar los consejos más elementales para comprar un terreno. Ante todo, ten a mano la Nota Simple de la propiedad que quieres comprar. Compárala con los datos descriptivos del inmueble que puedes obtener mediante trámites en el Catastro. En ocasiones, se tiende a comprar una parcela que ya cuenta con algún tipo de construcción. Es importante tener en cuenta que puede tratarse un volumen disconforme. También puede tratarse de una edificación fuera de ordenación. Si el terreno cuenta con una vivienda construida debe contar con la cédula de habitabilidad.

Te recomendamos estos artículos, por si estás interesado/a en construir tu propia casa: vivienda autopromoción e hipoteca autopromotor.

Índice:

1. Consejos para comprar un terreno

2. Nuestro primer consejo y, quizá, el más importante.

3. No corras

4. Consulta el Plan General de Urbanización

5. Consulta la Oficina Virtual del Catastro

6. Caso práctico

7. ¿Suelo urbano, urbanizable programado, urbanizable no programado o no urbanizable?

8. Artículos que afectan directamente a nuestro terreno

9. Coeficiente de edificabilidad

10. Retranqueos del edificio

11. Ocupación de la vivienda en la parcela

12. Más consejos para comprar un terreno: Fondo edificable

13. Consejos para comprar un terreno: la concesión del préstamo para la compra del terreno.

14. Qué documentación necesitarás para acceder a la financiación para comprar un terreno

15. ¿Qué cantidad o porcentaje suele conceder el banco para comprar un terreno?

Solicita un informe urbanístico de parcela a nuestro estudio de arquitectura antes de formalizar el contrato de arras

Nuestro primer consejo y, quizá, el más importante.

¿Buscas un terreno para construir tu casa, una parcela con vistas al mar, a la montaña? ¿Tienes un presupuesto determinado para el terreno y para la vivienda? ¿Tienes en mente los materiales y los espacios generados en el interior del edificio que será tu hogar? ¿Imaginas despertar en tu habitación, inundado de claridad y con la mirada concentrada en esas vistas maravillosas que tanto deseas...? Pues bien, resultará quimérico pensar en esos aspectos si vas a escatimar en la compra del terreno. Deberías optar por el asesoramiento de un profesional. De ahí nuestros consejos para comprar un terreno.

No insinuamos que el terreno tenga que ser caro para que resulte ser bueno. Se tiende a buscar una parcela que se ajuste al presupuesto. Y en segundo lugar que sea acorde al modelo de vivienda que soñamos:

• orientación,
• vistas,
• espacio para un porche,
• una piscina...

No corras

Ahí va el primer consejo para comprar un terreno: no corras! Quizá hayas visto varios terrenos y estés a punto de decantarte por la compra de uno de ellos. A no ser que ya tengas el punto de vista de un entendido, te aconsejamos que no corras y pidas consejo. A diario, vemos personas que compran terrenos sin ningún conocimiento. Se dejan llevar por el precio y que no toman en consideración otros aspectos. Y esos aspectos serán determinantes para que no se necrose la mera idea de construir. O, peor aún, que una vez esté inmerso en el proceso de construcción, se agote el presupuesto. Y sin presupuesto no existe capacidad de maniobra para solventar posibles contratiempos.

Basta con pasearse por urbanizaciones que albergan parcelas que conservan el "esqueleto" de la vivienda y llevan años con la obra paralizada. Muchas de esas promociones pertenecen al parón provocado por la última gran crisis inmobiliaria de 2008. Otras obras, no tan antiguas, paralizadas por la falta de presupuesto.

Insistimos, pide asesoramiento. El punto de vista de un arquitecto puede ayudarte a entender problemas que, quizá, aún no has percibido. Pídele consejo para comprar el terreno.

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Plan General de Urbanización

¿Ya has decidido comprar un terreno para construir tu propia vivienda unifamiliar? ¿Vas a embarcarte en el proyecto de una vivienda autopromotor? Te aconsejamos que tengas claro cinco conceptos  mínimos relacionados con el urbanismo y tu futura parcela.

Acude al Plan General en el cual esté vinculado tu terreno. Esta normativa es:

• un planeamiento urbanístico. Proponen la manera en la que debe crecer una ciudad. Dictaminan sobre sus necesidades y/o las transformaciones que deben ir produciéndose a lo largo del tiempo. Con él se da respuesta a las necesidades socioeconómicas de la población.
• el instrumento vertebrador del territorio que ordena los usos del suelo y de la edificación.
• una propuesta legal que hace posible que el territorio de una ciudad sea sostenible en cuanto a su posible desarrollo.
• la herramienta legal vinculante a la que está sometida el posible terreno en el que estás pensando para construir tu vivienda unifamiliar. Por tanto, está subyugado a un marco de ordenación. Siempre en lo concerniente a los aspectos urbanos. Y por supuesto en lo relativo a las características técnicas coherentes que deberá cumplir la posible edificación que ocupe ese terreno.

Así mismo, se procura dar una respuesta racional para que no se produzca un consumo del suelo y de los recursos de manera inusitada. El Plan General de Ordenación urbana instrumentaliza la forma en la que debe ordenarse el territorio de una ciudad, quedando definido el modelo urbano.

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Oficina Virtual del Catastro

Te animamos a conocer las características del terreno que tienes en mente. Debes examinar más a fondo y comprender de primera mano las posibilidades que tienes a la hora de edificar en él.

Consulta los trámites en el Catastro y localiza tu terreno. Puedes obtener información de la parcela desde la Oficina Virtual del Catastro. Consultar sus aspectos descriptivos y gráficos:

• sus datos catastrales del bien inmueble,
• localización,
• clase de terreno,
• uso principal al que está destinado,
• superficie gráfica,
• participación del terreno.

También ofrece la superficie construida, si es que existiera, así como el año de construcción. Es bueno tener claros ciertos aspectos sobre los trámites catastrales:

• Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica CCDG.
• Coordinar Registro y Catastro
• La inmatriculación de parcelas
• Archivos GML
• El Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC.

Así pues, dependiendo de la ubicación de la parcela como su propia forma, deberás prestar atención a 5 normas que debes conocer antes de comprar el terreno.

Lo primero que debes entender de la normativa urbanística es el concepto de índice de edificabilidad. El índice de edificabilidad bruta, que son los metros cuadrados de techo construido (con independencia de si es sobre rasante o bajo rasante) entre los metros cuadrados de suelo del terreno, se expresa con la siguiente fórmula: m²T/m²S.

Por ejemplo, si tenemos una parcela de 525 m² y 393,75 m² de superficie total de techo construido, la edificabilidad será del 75%. Esto no quiere decir que los 393,75 m² estén distribuidos en una sola planta completa, sino que puede distribuirse en varias plantas.

Si multiplicamos el índice de edificabilidad por la superficie del terreno, obtendremos el Techo Edificable. No hay que confundir la edificabilidad con la ocupación de terreno, que veremos después.

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Caso práctico

La parcela con la que haremos el ensayo, pertenece al Número de Expediente 1988/005016/B, y está ubicada en el ámbito del Plan General de Ordenación Urbana del Término Municipal de La Roca del Vallés. Nuestro terreno figura en el plano “ESTRUCTURA GENERAL Y ORGÁNICA DEL TERRITORIO” (incluido en el Plan General), y dicha parcela consta con calificación urbanística del suelo SERIE “A”, NÚMERO “C-2”, Zona de suelo urbano “3” (Residencial de ordenación abierta), subzona intensidad “4”, clave “3D”, tipo “3D₂”. Además, la parcela tiene una clasificación del suelo, según Régimen Jurídico, Serie B, como SUELO URBANO “U”.

¿Suelo urbano, urbanizable programado, urbanizable no programado o no urbanizable?

Se especifica como suelo Urbano con la letra “U”, como Urbanizable Programado con la letra “P”, como Suelo Urbanizable No Programado con las letras “NP” y como Suelo No urbanizable con las letras “NU”.

Si tu terreno figura como Suelo Urbanizable Programado, en el Plano de “Sectores mínimos de Planeamiento Parcial”, puede constar como SPR (Desarrollo Residencial), SPI (Desarrollo Industrial), SPC (Desarrollo Comercial), SPM (Desarrollo Mixto Residencial-Otros usos).

Buscamos un terreno residencial, pero también debemos tener en cuenta qué tendremos alrededor de nuestra parcela, como el Casco Antiguo, una Zona de Ensanche, una Zona Verde Protegida o una Zona Industrial, entre otras. Ten claro que NO se podrán otorgar licencias de edificación en suelo urbanizable hasta que no se haya realizado la urbanización en ejecución.

La parcela debe reunir unos requisitos mínimos para poder otorgar la licencia de edificación en suelo urbano: la parcela debe constar con los siguientes elementos de urbanización:

• Acceso privado
• Encintado de aceras
• Pavimentación de calzada y aceras
• Jardinería y arbolado
• Suministro de energía eléctrica y abastecimiento de agua, riego e incendio
• Servicios de alumbrado público
• Red de saneamiento.

Si se incumplen las condiciones anteriores, se puede considerar infracción urbanística.

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Artículos que afectan directamente a nuestro terreno

El presente Plan General de Ordenación de nuestro municipio nos remite, conforme a la ubicación de nuestra parcela, al Título IV (Regulación del Suelo Urbano), Capítulo IV (Zona Residencial de Ordenación Abierta, [Clave 3]), y nos afecta directamente en los artículos 97 a 101, en los artículos 120 a 123, relativos a la Subzona de Intensidad 4-clave 3d, y en los artículos 128 a 131, en relación al tipo 3d2.

Encontramos que, según la normativa, el tipo de ordenación aplicable de la parcela elegida, será el de edificación aislada en parcela, lo que la hace idela para nuestros propósitos (vivienda autopromoción).

Coeficiente de edificabilidad

El coeficiente de edificabilidad neta máxima en la parcela lo fija en 0,75 m²t/m²s (recuerda, metros cuadrados totales de techo construido entre metros cuadrados de suelo total de parcela). Como nuestra parcela tiene una superficie total de 670 m², sólo podremos construir 502,5 m².

¡¡¡Ojo!!! ¡¡Eso no significa que podamos distribuirlos en una sola planta o en 6!! La ocupación de parcela nos marcará una de las premisas a tener en cuenta para distribuir esos metros de construcción.

Algunas normativas urbanísticas admiten construcciones auxiliares. En el caso de nuestra parcela, el plan General la afecta en que no podrá superar el 5% de su superficie y una altura máxima de 3,50 m.

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Retranqueos

Por otro lado, se estipula la separación de la edificación a los lindes de parcela. Así, nuestra normativa nos obliga a retranquear la edificación, como mínimo, 6 m al linde con frente a vial y 3 m a los restantes lindes. En principio, la superficie retranqueada en la que podemos construir es de 336 m² pero, recordemos que la ocupación máxima que se permite es de 201 m.

Ocupación de parcela

En nuestro caso, la normativa fija en 400 m² la superficie mínima de la parcela y una fachada mínima de 20 m, por lo que, nuestro terreno, cumple con creces lo estipulado. Se permite una ocupación máxima de parcela del 30%. Esto es que, de los 670 m² totales que tiene la parcela, no podemos ocupar más de 201 m².

Como decíamos anteriormente, no hay que confundir la edificabilidad con la ocupación: de los 502,5 m² que podíamos construir, sólo podremos utilizar 201 m² y, los 301,5 m², los distribuiremos con la siguiente premisa a tener en cuenta: la altura reguladora máxima y el número de plantas. En nuestro caso, la altura máxima se fija en 9.15 m, correspondientes a planta baja y dos plantas pisos.

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Más consejos para comprar un terreno: el fondo edificable

Otro consejo para comprar un terreno, aunque en nuestro caso práctico no se ve afectado por la siguiente norma urbanística, es que se debe tener en cuenta que, en algunos sectores, la parcela puede estar sujeta a otra acotación más: el fondo edificable. Esta variable nos dicta el fondo máximo, en función de hasta dónde puedo construir mi edificación, respecto de la línea de fachada y paralelamente a ella.

Ten en cuenta que puede existir un fondo mínimo edificable (el mínimo de fondo que debe ocupar la construcción) y un fondo máximo edificable (el máximo a ocupar). De esta manera, obtenemos una homogeneidad en la alineación de las diferentes edificaciones que pueden componer una manzana, resultando un "todo" uniforme y regular. Un ejemplo claro que obedece a esta norma son las viviendas en hilera o chalets adosados.

Consejos para comprar un terreno

Si la parcela responde a las características que tienes en mente, ahora toca construir la nueva vivienda. Comprar una parcela en la que ya se ha edificado y pedir una hipoteca no es la única opción. Ahora puedes solicitar un préstamo para comprar un terreno y edificar a su gusto. Muchos bancos ofrecen esta financiación. A continuación te explicamos qué requisitos y qué documentación es necesaria.

Consejos para comprar un terreno: el préstamo.

Consejos para comprar un terreno: La concesión de un préstamo para la compra de un terreno no resulta tan sencilla como la de una hipoteca.

Lógicamente, esto responde a que se está solicitando financiación para un espacio sin edificar y el valor de la garantía no es la misma. Hay otros factores que debes tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo para comprar de un terreno.

Necesitas:

• Ser solvente (económicamente hablando): el peticionario debe disponer de los ingresos suficientes para cumplir con las obligaciones de pago derivadas de la financiación.
• Por decirlo suavemente, debes tener un buen nivel de endeudamiento. No tienes que tener deudas pendientes. Si tienes deudas pero también cuentas con suficiente liquidez, esta nueva deuda no debe entorpecer el pago del préstamo para comprar un terreno.
• No formar parte de la ASNEF u otras listas de morosos. Recuerda que la entidad bancaria repasará tu historial de crédito.
• Un buen trabajo que apuntale una cierta estabilidad laboral, con contrato fijo y buen sueldo, será valorado positivamente por la entidad financiera.

A lo anterior hay que añadir el conocimiento del espacio cuya compra se va a financiar, lo que incluye saber (recuerda los consejos para comprar un terreno vistos al principio de este post):

• Qué tipo de terreno es.
• Ubicación del terreno a comprar.
• En qué estado se encuentra la parcela.
• Servicios básicos con los que cuenta la parcela.
• Si existen cargas (económicas) sobre el terreno.

Qué documentación necesitarás para acceder a la financiación para comprar un terreno

Para comprar el terreno, la entidad bancaria te solicitará varios los documentos a entregar, además de la petición del préstamo:

• Documento Nacional de Identidad, tarjeta de residencia o Número de Identificación Fiscal.
• Comprobante de los ingresos mensuales.
• Comprobante del estado de la cuenta bancaria de los últimos 3 meses.
• Impuesto de la Renta de las Personas Físicas de los últimos 3-5 años.
• Copia de las escrituras.
• Fotocopia de la declaración de patrimonio.
• Comprobantes de que el terreno está libre de deudas.

¿Qué cantidad o porcentaje suele conceder el banco para comprar un terreno?

Si la entidad bancaria accede a a facilitar el dinero, los préstamos para comprar el terreno suele ser hasta un máximo del 65%. Olvida aquello anterior de la crisis del 2008 para obtener el 100%.

Te recomendamos los siguientes préstamos para financiar la compra del terreno

Si el precio no es muy elevado, la mejor opción para financiar la compra de una parcela es solicitar un préstamo como los "Préstamos Personales Online". Estas entidades suelen prestar hasta 75.000 € con un plazo de devolución máximo de unos 8 años. Otras aplicaciones bancarias te permiten préstasmos de acceso rápido online que, sin documentación previa, te conceden cantidades del orden de los 20.000 €. 

Existen simuladores de préstamos online con los que puedes calcular las condiciones de la financiación que necesitas.

Tras financiar la compra del terreno, toca construir la casa.

Una vez se obtiene el préstamo para la compra del terreno, el siguiente paso es encargar el proyecto de vivienda a un arquitecto. Para financiar la construcción de la vivienda puedes recurrir a la hipoteca autopromoción.  Este préstamos suele ofrecer hasta el 80% si se trata de primera vivienda, como en las hipotecas habituales. Otra alternativa más habitual es solicitar un préstamo hipotecario a interés fijo o variable.

Consejos para comprar un terreno