¿En qué consiste un informe técnico de daños en vivienda?
Es lo primero que debes preguntarte antes de encargar este informe técnico. Hay que tener en cuenta que este primer informe tiene por objeto poner de manifiesto los posibles síntomas que denoten daños o defectos en la estructura, cubierta, instalaciones, fachadas y/o medianeras. Suele encargarse por el propio usuario de la vivienda, ante la preocupación por la aparición de una fisura, por ejemplo, que parece ir a más. Este informe técnico también lo suelen encargar posibles compradores que, antes de proceder a su compra someten, a juicio del técnico, el estado de la vivienda. Por tanto, también puede servir como elemento de negociación en un proceso de compra-venta.
Informe técnico de daños en vivienda
Para tu tranquilidad
¿Cuál es el alcance de este informe?
El objeto de este encargo es muy importante, pues en él se describirá, con brevedad y concisión, los puntos sobre los cuales se incidirá en el informe. Un informe completo incluye la inspección técnica de la estructura, de la cubierta, de la cimentación, las instalaciones y las fachadas y/o medianeras.
En el caso del informe de Inspección Técnica del Edificio, será obligatorio realizar una inspección de la cimentación, estructura, cubierta, fachadas, instalaciones, etc. En el caso que nos incumbe, la redacción de un informe de daños en vivienda, puede ser generalizado, pues en realidad se trata de detectar posibles lesiones, o bien, focalizado. Esto es, si el usuario de su vivienda detecta la aparición de fisuras o grietas, podrá solicitar un informe focalizado sobre esa lesión en concreto.
Fases de la inspección del inmueble para realizar el informe técnico de daños en vivienda.
Antes de que el Arquitecto realice la inspección del inmueble y se realice el consiguiente Informe Técnico de daños en vivienda:
- El cliente contacta con nuestro equipo de arquitectos. Necesitaremos dirección del inmueble sobre el que se practicará el informe de daños. Es imprescindible una Nota Simple del inmueble, o bien, Copia Simple de la Escritura. Si el solicitante del informe es distinto del titular del inmueble, también necesitaremos sus datos, a efectos de dirigir el documento y el presupuesto.
- Nuestra Oficina Técnica elaborará un presupuesto en el que se hará constar los datos del solicitante del informe de daños de la vivienda, así como el coste del documento a realizar.
- Aceptación del presupuesto. Si el solicitante del presupuesto está de acuerdo con los honorarios establecidos, se procederá al primer pago del coste total establecido en la factura proforma o presupuesto.
- Inspección del inmueble. El equipo técnico establecerá la fecha y hora de inspección con el solicitante del informe. No es necesario que el solicitante esté presente en la inspección, si bien, necesitará una autorización de representación.
Método empleado en la inspección del inmueble
La inspección del inmueble, previa al informe, es organoléptica. El técnico realizará una inspección visual, táctil, auditiva y olfativa. Todo ello se hará constar en el informe que se redactará a posterióri. De esta forma, se hará una descripción del estado de conservación de la vivienda o edificio. Se verificará si existen humedades, movimiento de elementos, pérdida de material, etc. Aunque no existan lesiones, se realizan pruebas básicas, como por ejemplo, comprobar si existen elementos sueltos en fachada.
Inspección de la fachada
Sobre las fachadas, suelen detectarse lesiones típicas, como son las fisuras, las grietas, desplomes, humedades por capilaridad, humedad por condensación, eflorescencias...
¿Cómo inspeccionamos la cimentación?
La cimentación es una de las partes del edificio que se compone de elementos ocultos. Frecuentemente, es una zona inaccesible al técnico y no podrá inspeccionar directamente. Es aquí donde el técnico se basa en indicios indirectos que pondrán de manifiesto lesiones o defectos. Si el técnico no detecta grietas o fisuras, puede presuponer que el edificio no presenta daños.
El técnico inspecciona con ánimo de encontrar grietas superiores a 2-3 milímetros. También se presta atención a las fisuras, más pequeñas y, por tanto, más difíciles de detectar. Una apreciación a tener en cuenta es la de detectar roces en puertas y ventanas. En ocasiones se detectan holguras bajo el rodapié. No podemos obviar un pequeño cuestionario dirigido principalmente al usuario actual de la vivienda. Con ello conseguimos situar en el tiempo reparaciones anteriores. Debe saber que el edificio sufre o sufrirá algún tipo de agrietamiento a lo largo de su vida útil. No por ello la causa tiene por qué ser debido a movimientos de la cimentación.
¿Cómo inspeccionamos la cubierta?
Al contrario de lo que ocurre con la cimentación, la cubierta sí suele ser accesible. Habrá que tenerse en cuenta si la cubierta es inclinada o plana y, en su caso, si es transitable o no. El técnico supervisará el paramento inmediatamente inferior de la cubierta, es decir, el de la última planta. Se tendrá especial atención a posibles deformaciones de los faldones. También se supervisan los desagües, canalones y sumideros. Si se detecta presencia de vegetación o residuos orgánicos, se tendrá que poner especial atención a la evacuación de agua sobre los elementos anteriormente citados.
Otro de los puntos a inspeccionar, es la barrera impermeabilizante. Que no tenga perforaciones o no esté deteriorada, que no existan roturas o esté biodeteriorada.
Un problema que solemos encontrar en viviendas antiguas, es la presencia de falsos techos bajo la cubierta. Se trata de unas placas de escayola que están suspendidas directamente sobre la estancia. El falso techo se suspende directamente, como mostramos en la siguiente imagen, mediante alambres. Estos alambres están unidos directamente a elementos del paramento inferior de la cubierta.
Nos encontramos aquí un problema típico que imposibilita inspeccionar a fondo los paramentos inferiores. No es posible transitar por encima de las placas de escayola, por no hablar de la maraña de alambres que la suspende. La utilización de boroscopios, incluso con sensores avanzados, proporcionan imágenes y videos claros con buena resolución. Estas cámaras endoscópicas, que proporcionan suficiente luz en situaciones oscuras, se emplean para la inspección de la estructura de la pared, la inspección de alcantarillado, etc. Para ello, se practican perforaciones bajo el falso techo de forma que permitan el paso de la cámara. Aún con esta técnica, se hace prácticamente imposible la supervisión minuciosa de estos paramentos.
Las humedades
Muchos desperfectos que se producen en las edificaciones son atribuibles a la humedad. No sólo perjudica a la conservación del edificio, sino también a la propia salud de quien lo habita. La humedad en paredes y techos influyen en la construcción y sus materiales. Las paredes y techos pueden empaparse y destruir los yesos y enlucidos, por no hablar de las tarimas o parquets.
Podemos detectar humedades que penetran en el edificio por filtración, por agua del subsuelo, por condensación, etc.
Los perjuicios que se producen en los materiales vienen determinados según el material. En la madera, se hincha y resquebraja. La presencia de humedad viene denotada por la torcedura y el alabeo, incluso formarse moho. Ésta última es, sin duda, la peor consecuencia pues, a partir de aquí, puede concatenar hacia la putrefacción. También puede generar el crecimiento de fungosidades tipo merulio.
Elaboración de planos
Una vez detectadas todas las lesiones en la primera inspección, se puede comenzar a redactar el informe de daños en vivienda. Si la vivienda no presenta numerosos daños o simplemente se trata de identificar una lesión, probablemente no será necesario realizar planos. Por el contrario, si se detectan numerosas lesiones y se hace difícil su localización, es conveniente realizar un plano que ponga de manifiesto la localización de las deficiencias detectadas.
De nuevo, la complejidad de las lesiones detectadas junto con la localización, repetida o no a lo largo y ancho de la vivienda, determinará la producción de planos más aclaratorios, como alzados, secciones, croquis o detalles. Todo ello, irá acompañado de imágenes, realizadas por el técnico durante la inspección.
Y después del Informe técnico de daños en vivienda, ¿qué?
Si la vivienda presenta un buen estado de conservación y mantenimiento, se hará constar en el informe la ausencia de deficiencias. Si se han detectado deficiencias, en función de las mismas, se establecerá una definición de su grado. Esto es, deficiencias leves, importantes, graves o muy graves. Establecido el informe preliminar de la detección de las deficiencias, será aconsejable e incluso, en función de la gravedad, obligatorio, la elaboración de un segundo informe que incida sobre la deficiencia.
Pruebas especiales adicionales
Es posible que las deficiencias detectadas requieran la realización de informes de terceros o pruebas adicionales complejas realizadas por empresas especializadas. Por ejemplo, si se detectan fisuras o grietas, deberá realizarse un seguimiento mediante fisurómetros o testigos de yeso.
También pueden solicitarse apertura de calos en muros, mediciones de resistencia, pruebas de estanqueidad, catas de reconocimiento, etc.
Medidas urgentes
En muchas casos, si se trata de un proceso de compra venta de inmueble y, si se han detectado deficiencias graves, el vendedor de su vivienda se lleva una inoportuna sorpresa. No sólo tendrá que esperar la venta del inmueble, sino que, además, deberá proceder a la reparación de su vivienda. Esto dependerá de si el inmueble se encuentra a una determinada distancia de la vía pública. Es de entender que, si se presentan posibles desprendimientos de la fachada, tendrá que tomar medidas urgentes. Por el contrario, si la vivienda se encuentra aislada en parcela, la decisión será del titular del inmueble, siempre y cuando no ponga en riesgo la vida de las personas.
Ten en cuenta que, si el edificio presenta grietas superiores a 2 mm, implicará la existencia de lesiones graves. El riesgo de colapso o desprendimientos aumenta. Es el momento de valorar si el estado del inmueble supone un riesgo o no para la integridad de las personas. Si el riesgo está presente, se deberán tomar medidas correctoras de forma inmediata.
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