Vivienda-autopromocion
Proyecto de vivienda unifamiliar en Barcelona mediante autopromoción.

VIVIENDA AUTOPROMOCIÓN, construir tu propia casa y ahorrar dinero.

Si ya tienes decidido hacerte una vivienda autopromoción, debes conocer varios aspectos que afectarán a tu parcela según qué Plan General de Ordenación Urbana afectará a tu terreno en función de cada Ayuntamiento. Puedes optar a la hipoteca de autopromoción si estás pensando en construir tu casa. Y si ya tienes parcela, no encargues aún el estudio geotécnico! Espera a tener, como mínimo, el anteproyecto de tu vivienda.

La vivienda autopromoción para la construcción de una construcción unifamiliar: una de las alternativas a la compra de una vivienda ya construída, es la autopromoción de viviendas para uso propio. A simple vista, parece algo muy caro o inalcanzable, incluso puede que pienses en personas que tienen amplias posibilidades económicas y que, por eso, han decidido ser los propios promotores de su propia vivienda.

Es cierto que, con la pandemia y el confinamiento, se ha disparado la venta de casas con terreno. La fama de los pisos en el centro de las grandes ciudades caen en barrena y se está produciendo un éxodo de la ciudad a la vivienda unifamiliar. Aunque muchos usuarios creen que comprar una vivienda unifamiliar no significa ser autopromotor.

Con la crisis del Coronavirus, el confinamiento ha planteado la posibilidad de disfrutar de la autopromoción de viviendas y, cada vez más, se está abordando como una alternativa bastante atractiva. La solución, la de construir tu propia vivienda, consiste en la construcción de la vivienda por parte del propietario. De esta forma, controlas desde el inicio el diseño y evitas los costes de promotores intermedios que encarece el precio y se plantea como la vía más económica.

Aunque lo idílico de la autopromoción de viviendas unifamiliares también está ligada a una lista de inconvenientes y ventajas que se deben controlar antes de embarcarse en un proyecto así. Ahorraremos dinero, como hemos dicho anteriormente pero, no tanto en tiempo,  aunque ganarás en conseguir el estilo propio que requieres para tu vivienda unifamiliar.

1. ¿Qué significa ser Autopromotor?

Si decides promover la construcción de tu propia vivienda, además de tener claros los conceptos del funcionamiento que envuelve todo el proceso (como los relativos a las cuestiones de las parcelas, urbanismo, notaría, los impuestos que se generan, los agentes que se involucran en todo el proceso, las entidades bancarias, vecinos colindantes y burocracia o, incluso, los conflictos que pueden surgir durante todo el proceso), debes saber que, como autopomotor, estarás impulsando un proyecto de arquitectura para construir una vivienda de uso propio. 

2. ¿Qué es una hipoteca autopromotor y qué requisitos tiene?

Una hipoteca autopromotor es un instrumento de financiación para construir tu vivienda unifamiliar. Puedes solicitar una hipoteca autopromotor al banco con la que, en algunas entidades, podrás financiar al completo el presupuesto del proyecto constructivo. Antiguamente, estos créditos se concedían a las promotoras para construir. Ahora, cualquier particular puede optar a construir, a su gusto, su propia vivienda. Eso sí, tendrás que tener en cuenta que puedes quedarte sin dinero antes de que la obra acabe si no se sigue el presupuesto del proyecto al pie de la letra.

Para optar a una hipoteca autopromotor, debes tener un solar, urbanizable, en propiedad y que esté anotado en el Registro de la Propiedad y, además, debes contar con un proyecto de arquitectura, el cual debe estar visado por el Colegio de Arquitectos.

Por otro lado, debes contar con la licencia de obras, que se deberá pedir una vez esté visado el Proyecto Básico y acudir con la licencia y su visado por el Colegio de abogados, a la entidad financiera.  Ésta, hará una valoración de la cantidad necesaria, los intereses y la duración de la hipoteca.

3. ¿Qué tipo impositivo (IVA), según la Ley del Impuesto del Valor Añadido, se le aplica al autopromotor que quiere construir su vivienda?

El tipo impositivo aplicable (IVA), para pagar las facturas emitidas correspondientes a la ejecución de las fases de la obra que han sido certificadas por la Dirección Facultativa y que, por tanto, podrán ser susceptibles de que la entidad bancaria libere las cantidades estipuladas por ejecución de fases, se aplicará un IVA reducido del 10%.

En el artículo 91 del Título VII de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido estipula un 10% para las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, con contrato entre promotor y el contratista, para construir/rehabilitar viviendas, locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios que se alberguen en la edificación.

Para que se considere que se destina a “vivienda”, el 50% de la superficie construida de la edificación, debe dedicarse a vivienda.

Se aplica el 10% a las operaciones de ejecución de obra y deben ser consecuencia del contrato entre promotor y contratista. Para la redacción del Proyecto de Arquitectura, la base impositiva es del 21%.

4. ¿De qué manera funciona la autopromoción?

Como hemos dicho anteriormente, debes tener un solar, urbanizable, en propiedad y que esté anotado en el Registro de la Propiedad, tener un Proyecto de Arquitectura visado por el Colegio de Arquitectos.

La licencia de obra la puedes ir solicitando con el Proyecto Básico visado y, cuanto sea otorgada, debes visarla en el Colegio de abogados para, finalmente, acudir a la entidad financiera.  Ésta, hará una valoración de la cantidad necesaria, los intereses y la duración de la hipoteca.

Una vez obtenida la licencia de obras, podrás solicitar la hipoteca autopromoción.

Lo normal es que, hoy en día, las entidades bancarias te concedan entre el 70 y el 80% del presupuesto marcado en el Proyecto de Ejecución, aunque ya existen algunos bancos que están dando el 100%. También dan una duración máxima de la hipoteca de 30 años

En el caso de que cuentes con la concesión del préstamo, se te irá entregando el importe que se tenga pactado según la certificación de la fase ejecutada. Es decir, a medida que se vaya ejecutando, el banco irá liberando las cantidades que estén destinadas al pago de las fases de la obra que se vayan terminando: se abona a medida que se vaya avanzando la obra.

5. ¿Qué gastos tiene una Autopromoción?

Estos pueden oscilar entre el 15% y el 40% del Precio de Ejecución Material de la casa más el valor del suelo. Por otro, el ahorro incluye también los beneficios de la inmobiliaria, que suponen entre el 5% y el 10% por trámites administrativos y comisiones de compraventa.

6. ¿Cuánto cuesta una casa de Autopromoción y cuál es el coste medio de metro cuadrado de casa en España?

Como punto de partida, actualmente una vivienda tiene un coste aproximado de construcción de unos 800-1000€/m2 en calidades bajas. Eso hará, para nuestra vivienda, un coste de partida de 100.000€.

7. ¿Cuál es el IVA para la construcción?

TODOS LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN QUE VAN A QUEDAR INCORPORADOS A LA EDIFICACIÓN DE TU CASA, LOS PAGAS CON UN 21% SI LOS COMPRAS TÚ. Y si le contratas a una empresa constructora (o autónomo) que te los suministre y te los coloque, los vas a pagar con 10% de iva. El IVA en reformas es de tipo general para las reparaciones de viviendas particulares, actualmente el 21%, siempre que sea una empresa la destinataria de la factura y por lo tanto, la que se hace cargo de abonar la misma.

8. ¿Qué IVA se aplica a un promotor?

Se le aplicará el tipo impositivo de IVA del 10% a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los requisitos previstos en el apartado Uno, 2.

9. ¿Cómo funciona una hipoteca de Autopromotor?

Si en vez de adquirir una vivienda antigua la intención es construir la vivienda uno mismo, existe una posibilidad que ofrecen los bancos para financiar la idea. Se trata de las hipotecas autopromotor, cuya garantía no se basa en la casa ya construída sino en el proyecto.

10. ¿Cómo se paga una hipoteca Autopromotor?

El banco o empresa especializada que te haya concedido el préstamo autopromotor te irá haciendo los pagos correspondientes. Lo habitual es que en esta fase recibas en total un 20% o un 30% del valor total de la hipoteca.

11. ¿Qué gastos tiene una hipoteca Autopromotor?

Los gastos de una hipoteca autopromotor son los mismos que los de cualquier otra hipoteca. A saber: los gastos derivados de la escritura del préstamo, tales como gestoría, notaría, registro de la propiedad y IAJD van a cuenta de la entidad financiera.
 

12. ¿Cuánto vale construir una casa en un terreno?

En el año 2023, es difícil responder a esta pregunta. Hay que tener en cuenta que la situación actual, con la guerra de Ucrania, la pandemia y la mochila de la crisis del ladrillo del 2008, puede distorsionar un presupuesto. Los precios de construcción de las casas, en función de los m2 , pueden oscilar entre los siguientes precios:
Metros cuadradosPrecio
Casa de 50 m235.000-60.000 €
Casa de 70 m249.000-84.000 €
Casa de 100 m270.000-120.000 €
Casa de 150 m2105.000-180.000€

13. ¿Cuánto cuesta el m2 de construcción 2023?

Lógicamente, depende de cada comunidad autónoma y provincia. Ten en cuenta que los precios cambian significativamente de una zona a otra. La media es ésta: 

Construcción Casa de 80 m285.220€
Construcción Casa de 100 m2108.430€
Construcción Casa de 120 m2125.650€
Construcción Casa de 150 m2154.890€
Construcción Casa de 180 m2186.380€

14. ¿Quién paga el visado de un proyecto?

El visado lo paga el cliente o el arquitecto según se acuerde; se visa tanto el proyecto básico como el de ejecución. Ten en cuenta que, el anteproyecto también se puede visar. No pagarás más por visar el anteproyecto, el proyecto básico y el proyecto de ejecución.

15. ¿Cómo reducir costes en la construcción de una casa?

CONSEJOS PARA AHORRAR AL CONSTRUIR UNA CASA
        1. Trabaja con profesionales honestos.
        2. Firma un contrato justo con la constructora.
        3. Investiga antes de actuar.
        4. Instala aislamientos permanentes.
        5. Evita el exceso de muros y puertas.
        6. Escoge materiales asequibles y duraderos.

16. ¿Cuánto vale hacer una casa de 200m2?

Un valor orientativo que nos puede servir de referencia son los 850-1200 euros que cuesta el metro cuadrado construido de vivienda. Un valor que corresponde con el coste de edificar una vivienda unifamiliar de unos 200-250 metros cuadrados con calidades y acabados medios.

17. ¿Qué se necesita para una hipoteca Autopromotor?

Estos son los requisitos y documentación que debes presentar para solicitar una hipoteca autopromotor:

    1. Tener una parcela o terreno en propiedad y debidamente registrada en el Registro de la Propiedad.
    2. Poseer una licencia de obras en ese terreno expedida por el Ayuntamiento en el que se encuentre el terreno.
    3. Proyecto de obra o presupuesto de ejecución sellado por el Colegio de Arquitectos.
    4. Presentar la documentación en las entidades bancarias que concedan préstamos autopromotor.
    5. Y por último, tener una capacidad de ahorro importante, tanto para afrontar el pago de estos gastos y documentos, como para sufragar el porcentaje de la financiación que no te cubrirá la entidad bancaria, pues los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de la construcción, como veremos a continuación.

Si ya tienes decidido hacerte una vivienda autopromoción, debes conocer varios aspectos que afectarán a tu parcela según qué Plan General de Ordenación Urbana afectará a tu terreno en función de cada Ayuntamiento.

La vivienda autopromoción para construcción

Informe Catastral de Ubicación de Construcciones ICUC

Coordinar Catastro y Registro

Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica CCDG

Subsanación de discrepancias Catastro

Informe de Validación Gráfica IVG

Segregación de una finca

Catastro GML

Trámites en el Catastro

Valoraciones inmobiliarias

Peritación patologías edificio

Catastro Rubí

Gestión de proyectos

Informe técnico Arquitecto

Inspección técnica de los edificios (ITE)

Perito arquitecto

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