Aquí, plantearemos las cuestiones que, normalmente, nos formulan los usuarios antes de adentrarse en su proyecto y, por tanto, daremos respuesta a ellas sucintamente.

1. ¿Qué significa ser Autopromotor?
2. La hipoteca autopromotor para construir tu casa, ¿qué es y cuáles son los requisitos?
3. ¿Qué tipo impositivo, según la Ley del Impuesto del Valor Añadido, se le aplica al autopromotor que quiere construir su vivienda?
4. ¿De qué manera funciona la autopromoción?
5. ¿Qué gastos tiene una Autopromocion?
6. ¿Cuánto cuesta una casa de Autopromocion y cuál es el coste medio de metro cuadrado de casa en España?
7. ¿Cuál es el IVA para la construcción?
8. ¿Qué IVA se aplica a un promotor?
9. ¿Cómo funciona una hipoteca de Autopromotor?
10. ¿Cómo se paga una hipoteca Autopromotor?
11. ¿Qué gastos tiene una hipoteca Autopromotor?
12. ¿Cuánto vale construir una casa en un terreno?
13. ¿Cuánto cuesta el m² de construcción 2023?
14. ¿Quién paga el visado de un proyecto?
15. ¿Cómo reducir costes en la construcción de una casa?
16. ¿Cuánto vale hacer una casa de 200m²?
17. ¿Qué se necesita para una hipoteca Autopromotor?

VIVIENDA AUTOPROMOCIÓN, construir tu propia casa y ahorrar dinero.

Si ya tienes decidido hacerte una vivienda autopromoción, debes conocer varios aspectos que afectarán a tu parcela según qué Plan General de Ordenación Urbana afectará a tu terreno en función de cada Ayuntamiento. Puedes optar a la hipoteca de autopromoción si estás pensando en construir tu casa. Y si ya tienes parcela, no encargues aún el estudio geotécnico! Espera a tener, como mínimo, el anteproyecto de tu vivienda.

La vivienda autopromoción para la construcción de una construcción unifamiliar: una de las alternativas a la compra de una vivienda ya construída, es la autopromoción de viviendas para uso propio. A simple vista, parece algo muy caro o inalcanzable, incluso puede que pienses en personas que tienen amplias posibilidades económicas y que, por eso, han decidido ser los propios promotores de su propia vivienda.

Es cierto que, con la pandemia y el confinamiento, se ha disparado la venta de casas con terreno. La fama de los pisos en el centro de las grandes ciudades caen en barrena y se está produciendo un éxodo de la ciudad a la vivienda unifamiliar. Aunque muchos usuarios creen que comprar una vivienda unifamiliar no significa ser autopromotor.

Con la crisis del Coronavirus, el confinamiento ha planteado la posibilidad de disfrutar de la autopromoción de viviendas y, cada vez más, se está abordando como una alternativa bastante atractiva. La solución, la de construir tu propia vivienda, consiste en la construcción de la vivienda por parte del propietario. De esta forma, controlas desde el inicio el diseño y evitas los costes de promotores intermedios que encarece el precio y se plantea como la vía más económica.

Aunque lo idílico de la autopromoción de viviendas unifamiliares también está ligada a una lista de inconvenientes y ventajas que se deben controlar antes de embarcarse en un proyecto así. Ahorraremos dinero, como hemos dicho anteriormente pero, no tanto en tiempo,  aunque ganarás en conseguir el estilo propio que requieres para tu vivienda unifamiliar.

1. ¿Qué significa ser Autopromotor?

Si decides promover la construcción de tu propia vivienda, además de tener claros los conceptos del funcionamiento que envuelve todo el proceso (como los relativos a las cuestiones de las parcelas, urbanismo, notaría, los impuestos que se generan, los agentes que se involucran en todo el proceso, las entidades bancarias, vecinos colindantes y burocracia o, incluso, los conflictos que pueden surgir durante todo el proceso), debes saber que, como autopomotor, estarás impulsando un proyecto de arquitectura para construir una vivienda de uso propio. 

2. ¿Qué es una hipoteca autopromotor y qué requisitos tiene?

Una hipoteca autopromotor es un instrumento de financiación para construir tu vivienda unifamiliar. Puedes solicitar una hipoteca autopromotor al banco con la que, en algunas entidades, podrás financiar al completo el presupuesto del proyecto constructivo. Antiguamente, estos créditos se concedían a las promotoras para construir. Ahora, cualquier particular puede optar a construir, a su gusto, su propia vivienda. Eso sí, tendrás que tener en cuenta que puedes quedarte sin dinero antes de que la obra acabe si no se sigue el presupuesto del proyecto al pie de la letra.

Para optar a una hipoteca autopromotor, debes tener un solar, urbanizable, en propiedad y que esté anotado en el Registro de la Propiedad y, además, debes contar con un proyecto de arquitectura, el cual debe estar visado por el Colegio de Arquitectos.

Por otro lado, debes contar con la licencia de obras, que se deberá pedir una vez esté visado el Proyecto Básico y acudir con la licencia y su visado por el Colegio de abogados, a la entidad financiera.  Ésta, hará una valoración de la cantidad necesaria, los intereses y la duración de la hipoteca.

3. ¿Qué tipo impositivo (IVA), según la Ley del Impuesto del Valor Añadido, se le aplica al autopromotor que quiere construir su vivienda?

El tipo impositivo aplicable (IVA), para pagar las facturas emitidas correspondientes a la ejecución de las fases de la obra que han sido certificadas por la Dirección Facultativa y que, por tanto, podrán ser susceptibles de que la entidad bancaria libere las cantidades estipuladas por ejecución de fases, se aplicará un IVA reducido del 10%.

En el artículo 91 del Título VII de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido estipula un 10% para las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, con contrato entre promotor y el contratista, para construir/rehabilitar viviendas, locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios que se alberguen en la edificación.

Para que se considere que se destina a “vivienda”, el 50% de la superficie construida de la edificación, debe dedicarse a vivienda.

Se aplica el 10% a las operaciones de ejecución de obra y deben ser consecuencia del contrato entre promotor y contratista. Para la redacción del Proyecto de Arquitectura, la base impositiva es del 21%.

4. ¿De qué manera funciona la autopromoción?

Como hemos dicho anteriormente, debes tener un solar, urbanizable, en propiedad y que esté anotado en el Registro de la Propiedad, tener un Proyecto de Arquitectura visado por el Colegio de Arquitectos.

La licencia de obra la puedes ir solicitando con el Proyecto Básico visado y, cuanto sea otorgada, debes visarla en el Colegio de abogados para, finalmente, acudir a la entidad financiera.  Ésta, hará una valoración de la cantidad necesaria, los intereses y la duración de la hipoteca.

Una vez obtenida la licencia de obras, podrás solicitar la hipoteca autopromoción.

Lo normal es que, hoy en día, las entidades bancarias te concedan entre el 70 y el 80% del presupuesto marcado en el Proyecto de Ejecución, aunque ya existen algunos bancos que están dando el 100%. También dan una duración máxima de la hipoteca de 30 años

En el caso de que cuentes con la concesión del préstamo, se te irá entregando el importe que se tenga pactado según la certificación de la fase ejecutada. Es decir, a medida que se vaya ejecutando, el banco irá liberando las cantidades que estén destinadas al pago de las fases de la obra que se vayan terminando: se abona a medida que se vaya avanzando la obra.

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