Hacia dónde va la construcción 2022

¿Hacia dónde va la construcción?

La situación de la obra nueva se puede complicar en Barcelona. Además de ser límitada, la oferta de la vivienda se ha visto reducida. La guerra de Ucrania ha disparado los costes energéticos. A su vez, estos costes se trasladan a los costes de producción y, finalmente, a los de la construcción. A este desajuste hay que sumarle varios aspectos. Por ejemplo, el retraso en el suministro de materiales y la ralentización de nuevas concesiones de visados de obra nueva. Además, la galopante inflación no da tregua. Y para más inri, ahora se suben los tipos de interés. Por tanto, podría complicarse la situación de los procesos de compra-venta y de los promotores. El acceso a las hipotecas se ven lastradas por unos requisitos bastante restrictivos. Por tanto, la demanda de vivienda puede verse perjudicada.

Y la sensación es que los niveles pueden cambiar. Los precios pueden desinflarse para 2023. Las previsiones del FMI es menos optimista que la del Gobierno de España. España crecerá por encima del 4%. Pero esta situación es imprevisible porque no se sabe qué va a pasar en otoño. Aunque la desaceración económica para España puede ser más acusada, los datos que refleja el Informe Euroconstruct es más optimista. Los precios que está viviendo la eurozona comenzará a desinflarse el próximo año. Y aunque parecen seguir subiendo, será más moderado. El enfriamiento podría deberse a que se pierde asequibilidad en la vivienda.  La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de los precios, la pérdida adquisitiva de las familias. Los precios de las viviendas han subieron a finales de 2021. Hay una búsqueda de viviendas más espaciosas y se busca a las afueras de las grandes ciudades.

Según el último informe Euroconstruct de 2022, los valores del nivel de producción de España han aumentado. Vivimos tiempos convulsos, con grandes cambios y turbulentos en los últimos seis meses. Con respecto al año pasado, en el que se experimentaba un fuerte crecimiento, la guerra de Ucrania ha cambiado el tablero de juego.

¿Cómo afectará a la construcción los últimos acontecimientos?

La Pandemia supuso una fuerte caída pero rápidamente se vió un momento de fuerte optimismo. La famosa recuperación en "V" que se prometía se cumplía. Además, se crecíamos un 7,2% más de lo previsto. Es cierto que la caída previa fue muy pronunciada. El optimismo se basaba en una serie de aspectos

El comportamiento del mercado español está en línea con otros once países europeos analizados por la agencia. Los precios de la vivienda pasarán de un crecimiento medio del 10% registrado en 2021 al 5% pronosticado para este año y al 3% en 2023. El equipo de economistas de S&P Global Ratings estima que la evolución del mercado será "suave", ya que las economías de los hogares se mantienen sólida, la oferta de viviendas será limitada y se producirá una afluencia significativa de refugiados procedentes de la guerra entre Rusia y Ucrania.

Por el lado de la demanda, el informe constata que en la actualidad se mantiene "alta" debido a varios factores, como los niveles récord de empleo, el aumento de los salarios, el ahorro forzoso acumulado durante la pandemia del coronavirus o las políticas monetarias acomodaticias. Sobre el último aspecto, cree que es probable que su normalización "enfríe" la demanda de vivienda, aunque deja claro que "no se detendrá bruscamente".

Otro factor que influirá en el devenir del mercado inmobiliario será la inflación, que en la eurozona se ha desbocado hasta el 8,6% en junio, lo que supone su máximo histórico. "Las elevadas presiones inflacionistas también pueden enfriar en cierta medida la demanda de vivienda al reducir el poder adquisitivo de los consumidores", sostiene el informe. De hecho, el sentimiento de los consumidores ya se ha deteriorado debido a la presión sobre los precios, y los hogares ya notan un deterioro de su capacidad de ahorro. Aunque esto puede afectar menos a los hogares con ingresos elevados, que suelen ser más activos en el mercado de la vivienda que los hogares con un poder adquisitivo más reducido, es probable que actúe como un lastre para la demanda de vivienda, especialmente en 2023, ya que los salarios tardan en alcanzar la inflación.

La actual situación económica también tendrá impacto en el mercado del alquiler. Los expertos sugieren que a los propietarios de viviendas les puede resultar más difícil subir los alquileres, lo que afectará a la rentabilidad que obtienen. El impacto será mayor en países como Suiza o Alemania donde el rendimiento de la vivienda en alquiler ha sido un gran impulso de inversión. "La demanda de vivienda por parte de los inversores se podría reducir, especialmente porque los rendimientos a largo plazo ofrecen ahora una mayor rentabilidad", apunta el informe, que también analiza el comportamiento de los costes de construcción en los principales mercados europeos. España tiene los costes más elevados, casi cuatro puntos por encima de la inflación. Otros países como Bélgica, Alemania o Suecia también registran cifras elevadas por encima de la media de la eurozona.

El análisis de S&P también recoge el impacto que puede generar en la demanda de vivienda la llegada de millones de desplazados por la guerra entre Rusia y Ucrania. Hasta junio, se calcula que unos 5,5 millones de ucranianos dejaron su país, según los datos del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (Acnur) citados por S&P Global Ratings. Aunque la mayoría huye a países cercanos, también se contabilizan ya cifras importantes en otros países. Hay cerca de 860.000 ucranianos en Alemania, 140.000 en Italia y unos 120.000 en España. La agencia de calificación señala que cuanto más dure el conflicto, más refugiados llegarán a otras ciudades europeas "sumando demanda a la vivienda".

Aunque el precio de la vivienda se desacelerará en el conjunto de los países europeos analizados, cabe recordar que cada mercado tiene sus peculiaridades, lo que influirá en el ritmo de variación. En el caso de Alemania, los expertos estiman una subida de precios del 8% este año y del 4,5% en 2025. Allí tendrá especial impacto la normativa sobre eficiencia energética, que encarecerá la construcción o la renovación de inmuebles. Además, es probable que se reduzca la brecha entre las grandes ciudades y el resto del país.

En Francia, el alza de precios será del 4,5% en 2022 y del 3% en 2025. La vivienda se ha encarecido mucho más rápido fuera de París debido al auge del teletrabajo y a las nuevas preferencias de los usuarios, que tras la pandemia buscan casas con más luz y espacios más amplios. En cuanto a Italia, la vivienda subirá un 2,2% a cierre de este ejercicio y un 1,5% tres años después. La fuerte recuperación del mercado laboral italiano está apuntalando la demanda inmobiliaria de los hogares, aunque el informe también incide en que las condicionantes demográficos seguirán siendo un "lastre" para la demanda de vivienda a largo plazo. En Portugal, los inmuebles subirán un 8,5% este año en curso, y un 4% en 2025. La vivienda se encareció un 11,6% el año pasado debido a que la oferta era insuficiente para absorber la demanda, a pesar del aumento de la actividad constructora. Los expertos ponen el foco en Lisboa y en las ciudades más turísticas. Es allí donde se están produciendo las subidas de precios más notables. La demanda de compra está liderada por inversores que quieren adquirir una casa para después ponerla en el mercado del alquiler y por inversores extranjeros. El análisis de S&P Global Ratings señala que la desaceleración de precios será especialmente pronunciada en Reino Unido y Suecia. De hecho, en ambos países se espera para el próximo año descensos del 1,3% y 0,8%, respectivamente.

La última radiografía elaborada por Eurostat confirma el boom que están experimentado los precios de la vivienda en la zona euro. Subieron un 9,8% interanual en el primer trimestre del año, lo que supone el mayor encarecimiento anual de las casas desde que la oficina estadística comenzó a recopilar datos en 2005. En términos trimestrales, las viviendas se encarecieron un 1,7%, dos décimas menos que en los tres meses anteriores. Todos los Estados miembros sobre los que se dispone de datos mostraron alzas anuales, y en diecisiete de ellos el incremento superó el 10%.

Las subidas más intensas se produjeron en Chequia (24,7%), Estonia (21%) y Hungría (20,6%), mientras que los aumentos más suaves tuvieron lugar en Chipre (1,1%), Finlandia (4,3%) e Italia (4,6%). En el caso de España, el alza de precios fue del 8,5%, frente al 6,3% del último trimestre de 2021, lo que representa el mayor ritmo de encarecimiento de la vivienda desde el tercer trimestre de 2007, antes del estallido de la inmobiliaria. Pese al importante de precios, nuestro país sigue por debajo de la media europea, al igual que Francia (7,1%), Dinamarca (6,7%) o Bélgica (6,4%).

El valor de las casas también aumentó en todos los Estados miembros en comparación con el trimestre anterior. Estonia (7,1%), Hungría (6,7%) y Bulgaria (5,2%) lideraron el de subidas, mientras que los avances más modestos tuvieron lugar en Malta (0,4%), Chipre (0,5%) y Alemania (0,8%). En España, la vivienda subió un 2,6% desde el 1,2% del cuarto trimestre de 2021, lo que supone el mayor alza trimestral desde el periodo de abril a junio de 2018.

Precios con tendencia al alza y una oferta que se reduce

La evolución del precio del m2 de la obra nueva en Barcelona ha registrado en el primer semestre de 2022 un incremento promedio del 0,9% situándose en los 5.810 euros/m2. Una oferta que ha seguido reduciéndose junto con una demanda que se ha mantenido elevada han presionado los precios, los cuales, han evolucionado de forma desigual. En el análisis por distritos en Barcelona ciudad destaca el Eixample (6,3%) con 8.000 euros/m2 de media, donde se ha concentrado un importante volumen de promociones en rehabilitación integral. En Sant Martí, con 5.565 euros/m2 (4,3% var. sem.) la oferta ha descendido un 32%, si bien las superficies se han mantenido. En Sant Gervasi, el incremento también ha registrado un 4,2% con 8.715 euros/m2, en este caso por la incorporación de una nueva promoción situada en la Via Augusta. En el resto de distritos los incrementos no han superado el 1,4% mientras que en otros han tenido decrecimientos como, por ejemplo, Ciutat Vella (-7%), Sants-Montjuïc (-3,8%) y Les Corts (-2%), donde la oferta en general ha aumentado.

Por municipios, destaca la evolución del precio en Sitges, en el Garraf, que ha registrado la subida más notable del semestre (36,5%) alcanzando los 5.100 euros/m2. Sant Cugat con 5.575 euros/m2 (26,7%) y Badalona con 3.925 euros/m2 (11,3%) también han visto incrementado el precio del m2 de forma evidente. Los demás municipios analizados por Forcadell, muestran oscilaciones más leves, no superiores al 5% e incluso en negativo, como sería el caso de Terrassa. Si bien las promociones que ya estaban en comercialización en este municipio del Vallès han incrementado por lo general un 4%, el precio medio se ha visto condicionado por la entrada de nuevos proyectos con precios más competitivos dando lugar al -5,2% intersemestral.

El desarrollo de la economía en la 2a mitad del año será clave para determinar si en el 1S 2023 se podrá retomar la tendencia positiva con la que el sector cerró el ejercicio 2021. “Promotores y empresas del sector aúnan fuerzas para sortear el combinado de dificultades – normativas, financieras y de suministros - que no permiten alcanzar el volumen de oferta que la demanda requiere actualmente”, concluye Christian Gracia.

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